В поисках правды
29 марта того же года договор аренды земельного участка был заключен. Все в том же официальном ответе жителям давался совет: «Вам необходимо обратиться к ООО «Ноктюрн», чтобы данный арендатор в соответствии с Жилищным кодексом прекратил договор аренды на данный земельный участок».
На основании какого именно законодательства участок под их многоквартирным домом оказался в аренде, собственники квартир, естественно, понятия не имеют. Зато прекрасно знают Федеральный закон № 189. В нем четко прописано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме.
В отделе землеустройства и мониторинга земель управления Роснедвижимости по Нижегородской области подтвердили, что участок, о котором идет речь, действительно ранее учтенный. Вот только полноправными собственниками этого общедолевого имущества люди себя ну никак не чувствуют.
- Мы все же обратились к арендатору земельного участка, - рассказывает старшая по дому Любовь Яковлевна Пазушко, - только он с нами и разговаривать не стал. Видимо, отстаивать свои права нам придется в суде.
Обращаться в суд жителям дома № 13 по Сормовскому шоссе уже приходилось не раз. Судебные разбирательства длятся как минимум года-полтора. А вот неудобства они стали испытывать и того раньше.
- В 2007 году в подвальных помещениях нашего дома начались какие-то работы, - вспоминает Любовь Яковлевна. - Шум, грохот не давали жителям покоя. Между тем в доме много людей преклонного возраста. Когда стали выяснять в чем дело, узнали, что наш подвал продан еще в ноябре 2006 года ООО «Ноктюрн», который и ведет работы по реконструкции, а еще одна часть принадлежит ООО «Дебют». Приватизируя свои квартиры, мы все получали договоры о безвозмездной передаче жилья в собственность, в которых четко прописано, что в собственность получаем квартиру и долю в местах общего пользования и инженерного оборудования жилого дома. Как известно, согласно Жилищному кодексу подвалы тоже относятся к общему имуществу. Но на деле оказалось все не так. По документам подвал был собственностью муниципалитета, который его продал.
А вот разрешения на реконструкцию на тот момент у ООО «Ноктюрн» не оказалось. О чем свидетельствуют акт Государственной жилищной инспекции от 19 апреля 2007 года, это же подтверждают и результаты проверки Прокуратуры Московского района от 9 июня того же года.
«В нарушении п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ у ООО «Ноктюрн» отсутствует распоряжение о разрешении на реконструкцию подвального помещения», сообщалось жителям по окончании проверки. Собственник подвальных помещений вскоре исправился. Разрешение появилось от 10 апреля 2008 года. Все документы в наличии, вплоть до протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где необходимое большинство дает свое согласие на реконструкцию. Среди этого большинства собственники подвалов и муниципалитет, который голосует за те квартиры, что не приватизированы. Остальные собственники обращаются в суд. Они против реконструкции и обеспокоены техническим состоянием своего дома, настаивая на том, чтобы работы были прекращены.
- Уже было несколько судов, - говорит Любовь Яковлевна. - В доме преимущественно проживают одни пенсионеры, мы просудили все деньги, которые были отложены на черный день - адвокатам надо платить. Люди устали и уже не надеются, что докажут свою правоту.
- Вы посмотрите, какие входы в подвалы они сделали, - возмущаются местные жители. - Изуродовали все стены. Сделали козырьки над спусками в подвал, так вода с них стекает прямо к входам в подъезды, зимой образуется наледь. Люди падают, пожилые не могут добраться до собственных квартир.
Между тем в многоэтажке накопилось немало и коммунальных проблем.
- Дому больше 40 лет, то проводка подводит, то батарею прорвет у кого-нибудь, а в подвал попасть работники аварийной службы не могут. Ключей у меня как у старшей по дому, нет. В ЖЭКе если и есть, то ведь после 17.00 рабочий день заканчивается. И вот тогда делай что хочешь.
И все же собственники готовы идти дальше. Отстаивать земельный участок как общедолевую собственность, бороться за прекращение реконструкции подвала и настаивать на приведение его в первоначальное состояние.
До Страсбурга
Собственникам дома № 27 «а» по улице Варварской понадобилось почти 5 лет, чтобы суд вынес решение: работы по реконструкции подвала признать незаконными, все привести в первоначальное состояние, а распоряжения главы Нижегородского района, в частности о согласовании перепланировки в подвале помещений № 1и № 3, признать недействительными.
В общем-то, истории дома № 13 по Московскому шоссе и дома № 27 а по улице Варварской весьма похожи. Жители дома, расположенного в самом центре Нижнего Новгорода, тоже забили тревогу, когда заметили, что в подвале их родной многоэтажки ведутся работы. Дальше выяснилось, что собственники подвала не местные жители, которые все до одного приватизировали квартиры, а муниципалитет. 7 июня 2005 года подвальные помещения № 1 и № 3 сданы в аренду ООО «Фитон-НН».
- Все жители дома № 27 а были против реконструкции подвала, о чем свидетельствует протокол выездного совещания от 28 июля 2005 года, - рассказывает местный житель Герман Николаевич Колпиков.
Тем не менее работы в подвале продолжались. Жители дома проигрывали одно заседание за другим. На все доводы им говорили одно: «Трубы ваши, подвал не ваш».
Герман Николаевич, юрист по образованию, рассказывая о ситуации, в которую попал он и его соседи, приводит в качестве доказательств своей правоты законодательные акты, статьи Жилищного и Гражданского кодексов РФ.
За эти годы жителям пришлось пережить 20 судов. Направить иски даже в Верховный суд РФ и Страсбургский.
- Неужели мы должны тратить свою жизнь, чтобы ходить и доказывать то, на что имеем право по закону, - говорит Герман Николаевич.
В этом году прокурор Нижегородской района обратился в суд с заявлением в защиту собственников помещений дома № 27 «а» по улице Варварской, в котором он просит признать работы ООО «Фитон-НН» незаконными. В свою очередь прокурор города обратился в суд с просьбой признать недействительными распоряжения главы администрации Нижегородского района «О согласовании перепланировки нежилых помещений № 1 и № 3 в жилом доме № 27 «а» по улице Варварской» и «Об утверждении акта районной комиссии». Иски удовлетворены. Теперь арендатор должен привести помещения в первоначальное состояние.
Между тем дому уже нанесен огромный ущерб. Есть технические заключения различных организаций, в которых состояние дома описывается так: «находится в ограниченно работоспособном состоянии» или «находится в ограниченно работоспособном и недопустимом состоянии». Подтверждает это и проверка прокуратуры. «Доводы жителей дома № 27 «а» по улице Варварской о неудовлетворительном состоянии жилого дома нашли свое подтверждении», считают в прокуратуре.
- Потрачено почти 5 лет на то, чтобы доказать, что закон существует и он должен работать, - говорит Герман Николаевич. - Пока мы только расчистили себе дорогу, чтобы снова обратиться с исковым заявлением в суд в связи с вновь открывшимися обстоятельствами. На этот раз будем добиваться того, чтобы подвал остался в общедолевой собственности жителей. Мы живем в условиях рыночной экономики. Священная корова рыночной экономики - частная собственность. Законы, которые приняты, нужно исполнять.
P.S. В распоряжении редакции есть сведения еще о нескольких многоэтажках, жильцы которых пытаются доказать свое право на общедолевую собственность в суде.
Земля под домом. Чья она?
Впервые понятие «общее имущество» многоквартирного дома было закреплено в Жилищном кодексе РФ, который вступил в силу 1 марта 2005 года. Однако к регистрации общего имущества в Федеральной регистрационной службе по Нижегородской области приступили лишь в 2007 году.
- Дело в том, что законодатель закрепил понятие «общее имущество», но не предусмотрел порядка осуществления его государственной регистрации, - разъясняет начальник отдела правового обеспечения управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Нижегородской области Наталья Корионова.
Инструкция о порядке государственной регистрации прав на общее имущество, а если точнее, то на земельный участок под многоквартирным домом, который тоже попадает под понятие «общее имущество», появилась лишь в 2007 году. Если сначала жители были не слишком активны, то сейчас обращающихся в ФРС становится все больше.
- Сегодня на территории Нижегородской области зарегистрировано чуть больше 100 земельных участков, - продолжает Наталья Евгеньевна. - Преимущественно под многоквартирными домами, расположенными на территории Нижнего Новгорода.
Если с земельными участками ясность появилась, то вот с лестничными клетками, подвалами, чердаками и прочим общим имуществом собственников многоквартирных домов все не так просто. Точнее говоря, зарегистрировать эту часть общего имущества пока невозможно.
- До сих пор не разработана форма кадастрового паспорта о порядке учета общего имущества многоквартирного жилого дома, - говорит Наталья Корионова. - Государственный регистратор не вправе давать оценку: относится ли то или иное имущество к общему. И даже наличие того, что в подвале проходят трубы, не может служить основанием отнесения данного подвала к общему имуществу. До тех пор, пока не утвердят кадастровый паспорт на общее имущество многоквартирного жилого дома, регистрировать такие нежилые помещения, как общее имущество, мы не будем. Так что на сегодняшний день существует только порядок регистрации земельного участка.
Спрашивали - отвечаем
Отвечает начальник отдела правового обеспечения управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области Наталья КОРИОНОВА:
- Можно ли продать земельный участок под многоквартирным домом?
- Продать земельный участок под многоквартирным домом, отдельно от своей квартиры, нельзя, выделить часть его - нельзя. Это запрещает Жилищный кодекс РФ. Не выдается на общее имущество и свидетельство о государственной регистрации прав. Происходит обычная государственная регистрация в реестре. Поэтому если гражданин хочет получить сведения о том, что земельный участок зарегистрирован как общее имущество, он может это сделать двумя способами. Первый - заказать выписку из единого государственного реестра на выдачу информации, в которой будет указано: какое общее имущество зарегистрировано, размер земельного участка и размер доли конкретного собственника этого земельном участке. Либо он может заказать повторно свидетельство на собственность на свою квартиру. Где помимо описания его квартиры будет указан размер площади всего земельного участка и размер доли конкретного собственника. При продаже квартиры или нежилого помещения новому собственнику переходит и право на общее имущество в многоквартирном жилом доме.
- Кто должен инициировать государственную регистрацию права общей долевой собственности?
- Инициатива должна исходить от собственников, поскольку формирование общего имущества начинается на общем собрании, на котором не только определяются границы земельного участка и состав общего имущества, но и доля каждого собственника в общем имуществе.
- Если многоквартирные дома расположены вплотную друг к другу, но имеют разные почтовые адреса, то как под ними формируются земельные участки?
- Когда земельный участок формируется под группой многоквартирных домов и не может быть разделен, то проводится государственная регистрация земельного участка под группой многоквартирных жилых домов.
- Что произойдет с земельным участком под многоквартирным домом, если последний, например, сгорел?
- Это сложный вопрос, потому что, с одной стороны, земельный участок не может быть отчужден от квартиры, с другой - ст. 36 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что когда жилой дом уничтожен, снят с кадастрового учета, то такой земельный участок может стать как предметом гражданско-правовой сделки (его может продавать, дарить), так и предметом наследования. Другими словами, такой земельный участок каким-то образом придется переводить из разряда общего имущества многоквартирного жилого дома в состав обычного объекта гражданско-правовой сделки. Этот вопрос на законодательном уровне пока не разрешен.
- В нашем доме две квартиры, говорят, что он подходит под понятие многоквартирного. В результате мы не можем оформить земельный участок в личную собственность. Это действительно так?
- Действительно, двухквартирные дома попадают под понятие многоквартирных. Ваша проблема очень актуальна для жителей области. Как правило, на этих земельных участках у собственников огороды, сараи, бани, но оформить в свою личную собственность эти участки они не могут. Такой земельный участок считается общедолевой собственностью. Сейчас готовятся изменения в нашу инструкцию, чтобы не относить двухквартирные дома к многоквартирным.
- Как быть, если индивидуальный жилой дом разделен между собственниками в натуре, в результате появились квартиры № 1, № 2, № 3?
- Если исходить из аналогии, то это многоквартирный дом. Однако принято решение - если из ранее представленных документов мы видим, что это был индивидуальный жилой дом, находившийся в общедолевой собственности и на государственную регистрацию предоставлен кадастровый паспорт на земельный участок с видом разрешенного использования его под индивидуальный жилой дом, то в этом случае граждане могут оформить этот земельный участок в свою личную собственность. Эти дома исключены из разряда многоквартирных.
Отвечает начальник отдела землеустройства и мониторинга земель управления Роснедвижимости по Нижегородской области Владимир ПАТОВ:
- Кто определяет границы земельного участка?
- Если территория, застроенная многоквартирными домами, не разделена на земельные участки, то границы участков определяются в результате планировки и межевания. Проекты планировки и межевания обсуждаются на публичных слушаниях, после чего утверждаются органами местного самоуправления. Публичные слушания - первый этап, когда собственники могут повлиять на ситуацию. Дальше идет работа над межевым планом, который будет подан в органы кадастрового учета для постановки на учет. В процессе изготовления межевого плана, проведения кадастровых работ происходит согласование границ земельных участков. И здесь у собственников появляется вторая возможность повлиять на ситуацию. Согласование границ происходит с правообладателями смежных земельных участков. Жильцы становятся правообладателями земельного участка с момента его постановки на кадастровый учет. Нужно отметить, что многие земельные участки - (примерно 5 - 10 проц. от общего числа) являются раннее учтенными, то есть сведения о них в государственный кадастр недвижимости уже внесены когда-то раньше. Что это дает жильцам? Если участок имеет кадастровый номер и сведения о нем, хоть какие-то, в кадастре есть, это значит, что жители - уже собственники своего земельного участка. Соответственно, с ними в обязательном порядке границы участка при подготовке межевого плана согласуются. После того как земельный участок ставится на кадастровый учет, выдается кадастровый паспорт. Это документ, необходимый для государственной регистрации участка в Федеральной регистрационной службе. При постановке на учет участку присваивается кадастровая стоимость, которая потом ложится в основу налогообложения земли. И каждый собственник платит налог пропорционально тому, какая у него доля.
- А как быть, если ни наш участок, ни соседние к ранее учтенным не относятся, то есть они формируются вновь?
- Если в государственном кадастре недвижимости нет сведений ни о том, ни о другом участке на момент межевания, то есть они вновь формируются вновь, то жильцы могут вообще ничего не делать. В любом случае процесс планировки и межевания пройдет, межевой план подготовят, на кадастровый учет поставят. Если жители хотят повлиять на границы земельного участка, то они могут активно участвовать в общественных слушаниях либо обратиться в суд. Как правило, собственники стремятся получить участок большей площади, чтобы спасти себя от уплотнительной застройки, организовать на придомовой территории детскую площадку и т.д.
Ликбез
Земельный участок - часть земной поверхности, границы которого описаны в порядке, установленном федеральными законами. Другими словами, земельный участок как объект правоотношений возникает с момента кадастрового учета.
Полезная информация
Для проведения государственной регистрации права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом необходимо предоставить:
1. Заявление о государственной регистрации права.
2. Документ об оплате государственной пошлины (50 рублей с каждого участника общедолевой собственности).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.
5. Документы, подтверждающие полномочия представителя, избранного общим собранием товарищества собственников жилья (ТСЖ): устав; документ об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ; решение (протокол) общего собрания ТСЖ о наделении лица правом представлять интересы членов ТСЖ при государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, распложенный под многоквартирным домом.
6. Документы органов государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка и об определении границ земельного участка под многоквартирным домом.
7. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
8. Кадастровый паспорт земельного участка под многоквартирным домом.
9. Решение (протокол) общего собрания об определении размера доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (с указанием паспортных данных собственников помещений в многоквартирном доме).
