В числе многочисленных проблем ЖКХ все с большей ясностью появляются вопросы сохранения технической основы жилого дома повалов, чердаков, других помещений общего долевого имущества собственников многоквартирных жилых домов (МКД).
Мне довелось быть участником собрания совета дома №17 по ул. Ю.Беленогова. Как голубки на проводах, сидели одиннадцать человек членов Совета дома на лестнице и чердачной площадке 9-ти этажного дома. Еще остались следы ночевавших здесь бомжей, но теперь их сменил Совет дома.
Зрелище, пожалуй, типичное для привыкших к невзгодам граждан, но в тоже время, своей сиротливостью явно не подходящее для владельцев недвижимости, на которых в полной мере свалилось бремя содержания 216 квартирного дома.
Ответственности прибавилось, а вот условий никаких, даже собраться негде. А на повестке дня было обсуждение новости о включении администрацией города цокольного этажа дома с коммунальным оборудованием в план приватизации на 1 квартал 2012 года.
Другой пример, Долгова Галина Сергеевна, взявшая на себя заботу по дому №36А, по ул. Загородной, ухаживает за больной матерью. Ей совсем некогда отстаивать в судах общий подвал, Совет дома еще не избран. А подвал тоже выставлен на продажу, и в этом случае с собственниками никто не советовался.
В таком положении десятки домов города. Пользуясь разобщенностью жителей, в многоквартирных домах можно продавать все что угодно из общего имущества: подвалы, чердаки, лестничные или дворовые площадки, и некому будет вступиться за права граждан.
Что-то в такой организации жизни костромичей не правильно. Не должна власть, призванная работать в интересах граждан, пользоваться их беспомощностью.
Боже храни Кострому от бед, но к сожалению уже привычными для Россиян становятся телевизионные репортажи об обрушающихся подъездах или жилых домах.
В августе прошлого года обвалился подъезд дома №28 на улице Посьетской во Владивостоке. Из-за заброшенного подпольного канализационного коллектора и подвала в мае обрушился четырехэтажный дом в городе Струнино Владимирской области, и, совсем близко, - разрушился жилой подъезд в Ярославле. Везде есть жертвы.
Из сообщений СМИ мы видим, что это происходит из-за ненадлежащего содержания дома. Но всегда к аварийной ситуации ближе тот дом, где общим имуществом распоряжаются не собственники, а посторонние лица.
Судьба в случайном порядке выбирает следующую жертву.
В прошлом году председатель ТСЖ Михалевский Бульвар Держалова Марина Борисовна ликвидировала пиротехнический склад в одном из подвалов Михалевского бульвара Костромы, который застройщик незаконно сдавал в аренду.
Председатель через суд, вернул подвал в общую долевую собственность, но тот же застройщик, снова, без уведомления собственников, продал подвал уже в другом доме. Опять суд.
К счастью победой для граждан закончился и суд жителей дома №136, по ул. Советской, против комитета по имуществу города Костромы за технический подвал.
Однако, в доме №24, по той же ул. Советской, после проведенной собственниками реконструкции технического подвала комитет по имуществу оформил подвал в собственность города и извлекает прибыль игнорируя интересы жителей.
Перечисление примеров отчуждения общего долевого имущества граждан можно продолжать долго, но возникают настораживающие вопросы:
- Почему столько судов?
- Почему администрация города Костромы устранилась от вопроса сохранения важнейшей части коммунального хозяйства города, многоквартирных жилых домов с их инженерными системами и оборудованием в технических этажах?
- Это будет продолжаться, пока наша неблагополучная коммунальная судьба не приподнесет очередной сюрприз?
Но, быть может в продаже подвалов есть экономическая целесообразность?
Посмотрим на результат приватизации 2010 года, когда в Костроме было реализовано подвалов жилых домов на 13,7 млн.руб., но в результате без должного обслуживания осталось 5 МКД, стоимостью в сотни раз большей!
В прогнозный план приватизации муниципального имущества города Костромы на 2012 год включено 13 объектов, из них 10 объектов в жилых домах, все имеют признаки общего долевого имущества, в том числе: 8 - технические подвалы, 2 - колясочные.
В 2012 году от продажи подвалов жилых домов планируется выручить 15 млн.руб. Но эта сумма явно мизерна для бюджета города по сравнению с уроном 10 домам с населением больше 3 тыс.человек, который наносится жилому фонду отсутствием перспективы сохранения инженерного оборудования и систем, если не предполагать, случаев аварийных потерь.
Бюджет города после таких продаж, на латание дыр в коммунальных системах МКД вынужден искать гораздо большие деньги на восстановление рушащегося ускоренными темпами жилого фонда, причем теперь, после продажи подавлов деньги из бюджета понадобятся пожизненно на весь срок эксплуатации дома.
Что будет дальше если планы приватизации будут строиться столь же агрессивно по отношению к имуществу МКД? Будут продаваться уже лестничные клетки, а потом и квартиры?
Действия по массовому отчуждению ОДИ, надо признать, происходят в ходе выполнения экономических задач, поставленных перед комитетом по управлению имуществом, но, к сожалению, на фоне технической некомпетентности юристов и экономистов слабо представляющих значение инженерного оборудования и требования к его эксплуатации в МКД, зато жестко замотивированных на результат от продаж.
Вместе с тем, инженерные службы, ЖКХ изолированы от процесса формирования муниципальных планов приватизации.
Налицо системный сбой в управлении жилым фондом города.
Однако, подвалы это такой лакомый кусок, что на практике не слишком озабоченные содержанием МКД некоторые чиновники продают их с легкостью, выводя из состава общего имущества, лишь на том хлипком основании, что кто-то, хоть однажды, арендовал помещение подвала.
К сожалению суды, в вопросах требующих специальных познаний, часто полагаются на авторитет местных администраций, не замечая подготовленных «юристами» искажений самого текста законодательных актов.
Вот типичный пример искажения текста ч.1, ст.36, утвержденного Костромским областным судом:
«По смыслу ст.36 ЖК РФ… Если помещение подвала не используется исключительно по техническому назначению и имеет иные дополнительные свойства, то такое помещение не может быть общим имуществом собственников жилого дома».
В то время, как формулировка закона проста: «к общему имуществу относятся подвалы, имеющие инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом» вот и все. Есть коммуникации – подвал общий!
Эту позицию подтвердил и Конституционный суд. 19 мая 2009г. в определении №489-О-О.
Пороча законодательство: Постановление ВС РФ №3020-1 от 27.12.1991г., постановление Костромского областного Совета народных депутатов №120 от 16.07.1992г., закон о приватизации, ГК, ЖК РФ, муниципальные власти в Костроме продают все, что не имеет персонифицированного собственника, обосновывая отчуждение общего имущества граждан придумками типа «помещение имеет иные полезные свойства», или «бесхозяйное».
Парадоксально, но если взять на себя труд и прочесть эти законодательные акты, мы увидим, что ни один из них не дает права муниципалитетам отчуждать подвалы, чердаки, колясочные, мусоропроводные камеры и земельные участки.
Если такие отчуждения происходят, то это всегда нарушение закона, то есть коррупция, прикрываемая фиктивной заботой о пополнении местных бюджетов.
Наоборот, если жилой дом, как единый технический организм не будет подвергнут ампутации его жизненно важных органов (подвалов и прочего), то местный и областной бюджеты будут в безопасности. Потому-что за общим имуществом будет хозяйский надзор собственников МКД.
Не бывает таких подвалов в МКД, которые соответствовали бы строительным, санитарным и противопожарным регламентам, предъявляемым к помещениям общественного назначения, за которые муниципалитеты выдают подвалы при продаже, пытаясь придать сделке добропорядочный вид.
Редчайшее исключение составляют лишь специальные проектные решения, реализованные при строительстве дома.
Уважаемые коллеги! Нам с вами необходимо разобраться и в законодательстве и в технических требованиях существования МКД. Тогда не будет допускаться судебных ошибок. Судьи тоже люди и могут ошибаться. Нам всем, вместе с администрацией города, при помощи нашего Совета надо научиться исправлять допущенные ошибки. Ведь на нашей ответственности гораздо большее - судьбы граждан и наших домов.
Исправляя положение дел, для сохранения жилого фонда в целости, мы должны руководствоваться:
во-первых, техническими правилами эксплуатации жилых домов;
во-вторых, правами собственников.
И далее по жизни добиваться справедливых решений не лукавыми трактовками статей закона, а на основе проектной документации, заключениях экспертов, и при участии самих собственников.
А пока, у нас происходит настоящая контрреформация ЖКХ!
Гражданам страшно. Общее домовое имущество, коммунальные сети домов, как и все коммунальное хозяйство страны изношены на 60%.
Восстановление и, тем более, реконструкция инженерных систем влечет за собой необходимость использования всех технических помещений дома - от подвала до чердака.
Вместе с тем, устройство таких перспективных технологических систем, как:
- активная вентиляция квартир, кондиционирование воздуха, очистка воды;
- индивидуальные системы отопления (от миникотельных до тепловых геонасосов);
создающие новое качество жизни, и безопасности, становится просто недоступным в домах с отчужденными подвалами.
Сегодня, надо признать, что в области энергетической экономии мы пока еще занимаемся только лежащими на поверхности вещами – утепляемся и учитываем. Хотя наши коллеги в Германии уже живут в домах ультранизкого энергопотребления.
Настоящая экономия заключается в комплексном управлении климатом всего дома, а это невозможно без установки нового оборудования, которое не разместишь в отсутствие технических подвалов и чердаков.
Лишая дом общего имущества муниципалитеты перекрывают
саму возможность технического прогресса в ЖКХ!
Мы убедились, что экономический эффект от продажи подвалов, колясочных и чердаков ничтожен по сравнению с затратами на решение проблем, которые рождаются бесхозяйственным отношением к инженерным системам.
Вместе с тем, наиболее активные собственники, реконструируя подвал, доводя часть его помещений, до соответствия требованиям к помещениям общественного назначения, могут получать доход и направлять его на ремонты общих систем дома, или использовать этот актив для получения без залоговых, т.н. бланковых кредитов банков на капитальный ремонт дома.
Такой опыт мог бы быть и в Костроме.
А пока решение проблемы общего долевого имущества лежит в организационной, и административной плоскости.
Здесь просто необходимо вмешательство органов власти Костромской области.
Осознание проблемы уже пришло.
В Москве, например, распоряжением нового Мэра, уже созданы Межведомственные комиссии, которые выявляют спорные помещения подвалов и возвращают из зарегистрированной собственности города в общую долевую собственность граждан те из них, которые соответствуют критериям ч1., ст.36 ЖК РФ, к общему долевому имуществу. Есть уже десятки примеров возвращенных подвалов. Надо, эту практику поддержать и у нас в Костроме.
На наш взгляд необходимо пересмотреть организацию управления объектами государственной собственности, порядок формирования программ приватизации.
В существующей практике комитет по управлению государственным имуществом муниципального образования, является инструментом, мобилизационного извлечения дохода из имущества находящегося на территории города и не учитывает, что жилой фонд города не имеет ресурсов для такого способа пополнения муниципальной казны. Вместе с тем, Департамент ЖХК не контролирует процесс, в ходе которого имущество составляющее важнейшую часть коммунального хозяйства оказывается отчужденным от управления собственниками МКД.
Таким образом мы наблюдаем системный сбой в управлении ЖКХ, вызванный сбоем системы управления, но по внешним признакам, с точки зрения граждан, этот сбой имеет коррупционную составляющую, это когда одна из сторон хозяйственной деятельности получает выгоду перед другой вследствие нарушения закона.
По поручению ТСЖ и старших по домам
позвольте озвучить предложения по решению
выявленной проблемы.
- Приостановить реализацию прогнозного плана приватизации на 2012 год в части помещений расположенных в жилых домах.
- Запретить местным органам государственной власти регистрировать в муниципальную собственность нежилые помещения расположенные в жилых домах, не имеющих проектного статуса помещений общественного назначения.
3. Принять меры по защите и восстановлению прав собственников МКД на общее имущество:
- провести инвентаризацию спорных нежилых помещений МКД на предмет выявления в них признаков общего долевого имущества, с участием независимых экспертов и собственников МКД;
- разработать комплекс мер, направленных на восстановление утраченных имущественных прав домовладельцев.
4. Для организации работы и контроля принимаемых мер создать комиссию, в составе представителей Департамента ЖКХ, Департамента имущества, МЧС, Департамента строительства, независимых экспертов, представителей организаций собственников жилья.
5. Организовать с привлечением специалистов проектировщиков и специалистов обслуживающих жилые дома проведение цикла семинаров среди старших по домам и специалистов комитетов по имуществу, жилищно-коммунального хозяйства на предмет ознакомления с конструктивными особенностями многоквартирного жилого дома, требованиями по его эксплуатации, назначением различных видов находящихся в нем нежилых помещений и инженерного оборудования.
6. Оказать помощь в создании Союза или Ассоциации организаций собственников жилья города Костромы и Костромской области.
…
Настала пора разобраться наконец, что такое жилой дом, разъяснить чиновникам в сфере городского управления имуществом, что крыша и фундамент здания – основа длительного срока его эксплуатации, а подвал и чердак это технические пространства обеспечивающие условия для нормальной и безопасной эксплуатации основных конструкций здания жилого дома, колясочная, игровая комнаты - элементы комфорта для жителей дома, а не помещения, построенные для извлечения коммерческой прибыли.
Пинчуков А.П., председатель Костромской региональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК
Кострома, 31 января 2012 года.
Отчет Логутова А.В. - начальника отдела муниципального имущества г.Костромы (обоснование отчуждений) в ответ на доклад Пинчукова А.П.:
http://www.youtube.com/watch?v=UfI0bauG_NE&list=PL4D83D01FE4C32B65&index=4&feature=plpp_video
Реплика Пинчукова А.П. по отчету Логутова А.В.:
http://www.youtube.com/watch?v=5Ye4OQ14AOo&list=PL4D83D01FE4C32B65&index=4&feature=plpp_video
Публичное сообщение Обуховского В.В. - начальника управления, об отмене торгов по спорным помещениям:
http://www.youtube.com/watch?v=KyW3-yGs5Uw&list=PL4D83D01FE4C32B65&index=6&feature=plpp_video
