Общая долевая собственность на земельные участки при многоквартирных домах – институт с огромными потенциальными возможностями. Но на практике такой собственности почти нет, и бюрократия распоряжается городской землей как своей собственной. В частности, застраивает дворы, сносит дома, не считая землю собственностью горожан, не учитывая ее цену в компенсации. Эта практика незаконна. Узаконить ее – ЗАМАСКИРОВАННАЯ ЦЕЛЬ ОДНОГО ИЗ ПЕРВЫХ ЗАКОНОВ, ЗА КОТОРЫЕ ПРОГОЛОСУЕТ «ЕДИНАЯ РОССИЯ» В ГОСДУМЕ НОВОГО СОЗЫВА.
Земельный участок - по понятиям или по закону?
Федеральный закон N 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» говорит (ст.16, ч.1): «В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, ЯВЛЯЕТСЯ общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.»
Вроде бы ясно: земля – наша в силу закона. Но что такое УЧАСТОК? Вопрос не схоластический. Обычное понимание законодательства применительно к этому вопросу было бы таким: когда планировали квартал, тогда и отвели участок под строительство дома. Конечно, более поздние постройки могли изменить его границы. Такое понимание следует и из статьи 43 Градостроительного кодекса РФ. Но по понятиям Правительства Москвы, участок как объект права не существует до тех пор, пока его границы не установлены в ДЕЙСТВУЮЩЕМ СЕЙЧАС порядке и он не поставлен на кадастровый учет; прежние границы юридической силы не имеют, никаких земельных прав у собственников помещений в доме нет, а старая строительная документация скрывается от настырных москвичей. Это относится почти ко всем домам в Москве. Правительство Москвы распоряжается московской землей, проводит межевания и перемежевания, а результат всегда один: земля и сверхприбыли от продажи жилья (земельная рента) достаются не нам и не городскому бюджету, а строительной олигархии.
Есть исключительно важное разъяснение законодательства - Постановление Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ №10/22 от 29.04.2010 (далее - Постановление ВС и ВАС). Пункты 67 и 68 разъясняют, что земля под нашими домами, пока она не оформлена в нашу собственность, действительно является государственной или муниципальной собственностью, НО РАСПОРЯЖАТЬСЯ ЕЮ ВЛАСТИ НЕ ВПРАВЕ! А «участок» в Постановлении считается «участком» и тогда, когда он не оформлен в действующем сейчас порядке.
Между прочим, это подтвердил и В.В. Путин еще в 2005 году, будучи президентом России: «...Произвол ваших чиновников, если это так, как здесь написано, не знает границ. В соответствии с действующим законодательством и все жилые помещения, и земельные участки под этими кооперативными домами уже являются вашей собственностью...» (Стенограмма «Прямой линии с Президентом России» 27 сентября 2005 года, Москва, Кремль). Вот только проконтролировать исполнение Владимиру Владимировичу недосуг уже 6 лет.
Вывод: практически все решения Правительства Москвы о пресловутой точечной застройке, принятые после вступления в силу 189-го Закона, - незаконны. И естественный вопрос: кто, за какую благодарность крышевал «точечную застройку» Лужкова целых пять лет и сейчас спасает его от уголовной ответственности?
Второй вывод: ОЧЕНЬ НУЖНО ЗАКОНОДАТЕЛЬНО ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ДОМОМ, КАК УСТАНОВЛЕННЫЕ НА ДАТУ УТВЕРЖДЕНИЯ ПРОЕКТА ДОМА ИЛИ ЕГО СДАЧИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. А ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ ЭТИХ ГРАНИЦ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ТАКИМИ ЖЕ, КАК ПРИ ИЗЪЯТИИ УЧАСТКА.
В чем фишка
Разъяснение ВС и Вас обеспокоило Лужковское Правительство. Еще 5 октября 2010 года в своем блоге на сайте «Эха Москвы» я предупреждал об их опасных законодательных инициативах в отношении городской земли. Лужковщина живет и побеждает.
18 октября 2011 г. Госдума приняла в первом чтении проект федерального закона № 304493-5 об изменении Гражданского, Земельного, Жилищного кодексов и других законов «в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Внесли его депутаты О.Д. Валенчук и М.Л. Шаккум («Единая Россия»). Общественность и СМИ почти не среагировали, успокоенные «техническим» характером Проекта. На подходе – второе чтение Проекта.
Проект довольно большой – примерно пятая часть Жилищного кодекса. И в самом его конце, в части 3 заключительной статьи 6 - не изменение какого-то закона, а отдельный маленький закон:
«Установить, что изъятие зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства разрешается осуществлять БЕЗ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, в границах которого они расположены, при соблюдении следующих условий:
1) данный земельный участок необходим для целей, допускающих его изъятие для государственных или муниципальных нужд (под эти нужды, как увидим ниже, можно подогнать любой произвол! – прим. Д.К.);
2) данный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (это, как уже говорилось, - про почти все многоквартирные дома в Москве! – прим. Д.К.);
3) у собственников указанных объектов недвижимого имущества отсутствуют права на данный земельный участок...» (а вот это – как понимать: если по Лужкову – то отсутствуют, если по ВС и ВАС, то присутствуют! – прим. Д.К.).
Итак, будущий закон позволит властям, если понимать наши земельные права по-лужковски, - ИЗЪЯТЬ ДОМ, ВРОДЕ БЫ НЕ ТРОГАЯ УЧАСТОК, А НА САМОМ ДЕЛЕ ЛИШИТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМЕ ПРАВ И НА ЭТОТ УЧАСТОК, И НА ВЫКУП ЗА НЕГО! Похоже, что ради этого и внесен Проект.
Изъятие участка - по понятиям или по закону?
Напомню, что законопроект № 304493-5 – о порядке изъятия земельного участка. ИЗЪЯТЬ можно не только у собственника. Государственную землю можно изъять и у пользователя – у арендатора, из постоянного (бессрочного) пользования, из пожизненного наследуемого владения. У собственника – только путем выкупа, у остальных – по обстоятельствам.
Участков в частной (в том числе общей) собственности в Москве, как уже говорилось, почти нет. А самая массовая категория пользователей земли - это почти все пользователи земельных участков под многоквартирными домами, т.е. мы, горожане. Однако законодательство не квалифицирует нас как пользователей. ЭТО НУЖНО БЫ ПОДПРАВИТЬ! Но в Проекте эта категория не упоминается.
Основания для изъятия установлены в статье 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие земельных участков допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд. На их перечень Проект на него не покушается. В отношении земель, находящихся в частной собственности, перечень включает только такие очевидные нужды, как выполнение международных обязательств России, размещение объектов обороны, энергетических систем, путей сообщения и т.п., и только если нет других вариантов возможного размещения этих объектов. Четыре «только»!
Но в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (а таковыми, как сказано выше, считаются практически все городские земли) федеральными или региональными законами могут быть установлены в сущности любые основания. Пример на федеральном уровне – Федеральный закон о подготовке олимпиады в Сочи. Примеры на региональном уровне (статья 24 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве»): законы о государственных программах, Генплан, Правила землепользования и застройки
Между тем из Постановления ВС и ВАС с очевидностью следует, что «ОТКУСИТЬ» ОТ НЕОФОРМЛЕННОГО УЧАСТКА ПОД ТОЧЕЧНУЮ ЗАСТРОЙКУ, ПОД РЕКОНСТРУКЦИЮ МИКРОРАЙОНА - ЭТО ТОЖЕ ИЗЪЯТИЕ.
Наше «развитие» – с аукциона
Еще в 2006 году по инициативе того же Л.М. Шаккума и др. в Градостроительный кодекс РФ добавлены статьи 46.1, 46.2, 46.3 о развитии застроенной территории. Насколько мне известно, они пока не применялись, но когда они заработают – мало не покажется. Власти признают дома аварийными или просто принимают адресную программу (даже без регионального закона, без оглядки на права собственников!). Проводится аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. Побеждает фирма, предложившая наибольшую плату за это право. По сути, это конкурс на наименьшую компенсацию собственникам жилья! Фирма заключает договор, но почему-то не с нами – собственниками жилья и земли, а с властью. Фирма проводит межевание, но кадастрового учета закон не требует, а значит, в этом случае участок скорее всего останется числиться в собственности города. Затем производится изъятие недвижимости. Компенсация предоставляется, разумеется, только за жилье и за оформленные земельные участки.
Правда, на все эти основания для изъятия распространяется упомянутое – «только в исключительных случаях». Но ради аппетитного куска кто же не признает, что выполнение программы, Генплана, Правил землепользования и застройки – исключительный случай, а обычный случай - как раз невыполнение. Тем более, что это будет правдой.
В общем, «нас тут не стояло».
Зачем нам городская земля?
Сейчас трудно представить себе, как бы мы зависели от чиновников, сколько было бы коррупции сверх уже существующей, если бы мы не были собственниками жилья. Но земля – не менее важна. Как только заходит речь о благоустройстве территории, о парковках во дворе, о точечном строительстве по соседству, а главное – о сносе или реконструкции, и особенно о сносе аварийного дома, - это все земля. Об этом много говорится. А есть и вещи, о которых почти не говорится, но вполне реальные - НАШЕ строительство на НАШЕЙ земле.
С каким упорством лужковские власти саботируют наши земельные права, уж как доказывают нам, что земля нам не нужна и только в тягость! Одно это должно бы убедить скептиков, как же это важно – оформить общую собственность на земельные участки под своими домами. А кого и это не убеждает, пусть вспомнят, сколько миллиардов долларов придворные фирмы наварили на нашей земле.
Есть только один действительно серьезный аргумент против оформления земельных участков. Это земельный налог. Он может оказаться весьма существенным, и прежде чем принимать решение, надо его посчитать. Но до сих пор московский бюджет без него обходится, поскольку земельной собственности в Москве почти нет. Закон о земельном налоге – вопрос политический, это компетенция Мосгордумы (если речь о Москве), въехавшей во власть по списку с Лужковым во главе, как порожняк за паровозом. О ней нужен отдельный разговор.
К тому же есть очень серьезные основания ожидать, что скоро те, кто не хочет платить налог за свою землю, будет платить аренду за чужую.
Вернемся к изъятию земли. Частная (в том числе общая) собственность на землю – это двойная линия обороны от двух опасностей: от точечной застройки и от изъятия жилья и земли. Во-первых, как сказано выше, на частную землю не распространяются региональные законы, расширяющие основания для изъятия. Во-вторых, если дошло до «развития территории», то собственность гарантирует выкуп - некую компенсацию, а это не просто деньги или квадратные метры; это дополнительный барьер против произвола, ведь олигархи очень не любят платить.
С домами и с гаражами управимся сами!
Общая собственность на землю может послужить собственникам средством не только обороны, но и наступления.
Наше земельное и градостроительное законодательство пока остается наполовину советским. В частности, оно признает земельную собственность, но как только власти хотят что-то построить, то спешат изъять землю, а далее «вас тут не стояло», «начальству виднее».
Если речь идет о размещении военного объекта, государственной (не коммерческой) дороги, то оно понятно.
Если же речь, например, о программе реконструкции микрорайона, то изъятие может не понадобиться (кроме как для удовлетворения постоянно растущих «потребностей» чиновников). Если собственники в массе своей приемлют идею реконструкции и соответствующий проект планировки микрорайона, то могут создать – скажем так - КОРПОРАЦИЮ РАЗВИТИЯ МИКРОРАЙОНА, внести свои земельные участки в ее уставной капитал и стать полноправными участниками принятия решений, самыми заинтересованными контролерами. И никакие откаты станут невозможны, потому что у себя – не украдешь. Одно это уже раза в два снизит себестоимость строительства. А государство (муниципалитет) пусть выступает одним из собственников, заботливым консультантом, гарантом соблюдения законодательства, а если попросят жители, - организатором. Во многих случаях не потребуется даже бюджетная поддержка (кредиты – другое дело), достаточно будет построить на продажу, скажем, треть жилья, чтобы окупить и строительство, и обновление жилищно-коммунальной инфраструктуры. ТАК РЕШИТСЯ ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА СЕМЕЙ, КОТОРЫЕ И МЕЧТАТЬ НЕ МОГУТ НИ О ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ, НИ ОБ ИПОТЕКЕ. И ПАРКОВКАМ НАЙДЕТСЯ МЕСТО!
Кстати, сейчас в Москве приостановлен снос даже «сносимых» пятиэтажек. Ресурсы переключены на решение транспортных проблем. Ну так тем более – УВАЖАЕМЫЕ НАЧАЛЬНИКИ, ЕСЛИ ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ДАТЬ НАМ НОВОЕ ЖИЛЬЕ НА СТАРОМ МЕСТЕ, ТО ДАЙТЕ СВОБОДУ ЕГО ПОСТРОИТЬ!
Для этого уже сейчас есть юридические и экономические возможности. Но только не политические. На проспекте Вернадского есть ЖСК «Восток», который много лет пытается осуществить эту идею. Не дают!!! Хотя в этом году в Москве зарегистрированы уже более 80 ЖСК. Не знаю, все ли они уже получили землю. Разница в том, что члены «Востока» пытаются распорядиться землей, на которой давно живут, принадлежащую им по закону, вопреки распределительной монополии чиновников, а остальные, насколько я понимаю, получают землю «как все» - по благоволению чиновников.
Поэтому МЕХАНИЗМЫ ПРЕОДОЛЕНИЯ СОПРОТИВЛЕНИЯ БЮРОКРАТИИ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ВАЖНЕЙШЕЙ ЧАСТЬЮ ДАННОГО ЗАКОНОПРОЕКТА И ВАЖНЕЙШЕЙ ЧАСТЬЮ ЛЮБЫХ РЕШЕНИЙ О ПРОГРАММАХ РЕКОНСТРУКЦИИ МИКРОРАЙОНОВ.
Вот тогда мы здесь перейдем от полусоветского института собственности к полноценному демократическому. И исчезнет широченная сфера коррупции.
Так хватит же ловчить!
И вот я спрашиваю: если по Жилищному кодексу мы САМИ управляем своим домом или САМИ выбираем управляющую компанию, которую Совет дома контролирует, если мы избираем органы местного самоуправления (везде они имеют очень серьезные полномочия, и только в Москве и Питере у них поражение в правах); если согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ «уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», - почему же в САМОМ серьезном для нас деле «нас тут не стояло»?!
Давно пора вслед за ВС и ВАС, в федеральном законе прямо подтвердить, что распоряжаться землей под многоквартирным домом, пусть даже находящейся пока в собственности государства (муниципалитета), – власти не вправе, что РЕШЕНИЕ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ИЛИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (В ТОМ ЧИСЛЕ АВАРИЙНОГО) И (ИЛИ) ЗЕМЛИ, НА КОТОРОЙ ОН РАСПОЛОЖЕН, ДОЛЖНО ВКЛЮЧАТЬ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ФОРМИРОВАНИЕ (ЕСЛИ ОНО НЕ ПРОВЕДЕНО) И КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ВСЕХ УЧАСТКОВ В ДАННОМ МИКРОРАЙОНЕ ИЛИ В ЕГО ДОСТАТОЧНО ОБОСОБЛЕННОЙ ЧАСТИ. Участок, став частной собственностью, по одним основаниям не будет изыматься, а по другим будет изымается с выкупом.
При этом формирование и регистрация участков должны проводиться за счет властей. Устанавливая границы участков, власти, согласно Градостроительному кодексу, обязаны предъявить гражданам проектную документацию времен строительства этих домов, включая тогдашний землеотвод, и исходить именно из него, а не из своих понятий.
Тогда и многие другие нормы, предлагаемые в Проекте, будут работать в пользу жителей.
ЭТО НАМ РЕШАТЬ – ПРОВОДИТЬ ЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ И КАК, ПРИГЛАШАТЬ ЛИ МЕНЕДЖЕРОВ И КОГО, ОБЪЯВЛЯТЬ ЛИ КОНКУРС!
И ЭТО ВАС, УВАЖАЕМЫЕ ЧИНОВНИКИ, «ТУТ НЕ СТОЯЛО»!
Ваше дело – не мешать, разработать проект планировки и внести нам на утверждение, издать методическое руководство, представлять город на наших собраниях как одного из собственников, а если попросим, - дать совет и льготный кредит.
Вот тогда этот законопроект будет про нас, практически про всех горожан, а не против нас. А заодно исчезнут широченные сферы коррупции.
ВОТ ТАК ДОЛЖНЫ БЫТЬ ИЗМЕНЕНЫ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, И ПРОЕКТ.
А ПОКА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ТАКОЕ, КАКОЕ ЕСТЬ, - ОЧЕНЬ РИСКУЕТ ТОТ, КТО НЕ ПОБЕСПОКОИЛСЯ СВОЕВРЕМЕННО ОФОРМИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СВОИМ МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМОМ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ. Да, этого трудно добиться. Особенно если законодательство станет еще хуже. Но когда такие требования выдвинут и будут отстаивать жители тысяч домов, - саботаж бюрократии будет сломлен.
Более подробную редакцию статьи см. http://echo.msk.ru/blog/kataev_/
Дмитрий Катаев,
депутат Моссовета и Мосгордумы в 1990-2005 гг.,
сопредседатель движения «Жилищная солидарность»,
член Политсовета Московской «Солидарности».
_____________________
* Примечание.
Термин «участок под домом» - крайне неудачный. Он провоцирует власти провести границы участка «по отмосткам дома», «в метре от фундамента» и присвоить всю остальную территорию (этого требует, в частности, протокол совещания у Лужкова, разосланный несколько лет назад «для сведения и руководства» под грифом «для служебного пользования»). Но этот термин используется в законодательстве, и он достаточно ясно определен (в статье 36 Жилищного кодекса РФ) как участок нормальных размеров при доме.
