УЧАСТКИ «ДЛЯ СВОИХ»
Москва по плотности застройки обогнала Нью-Йорк и приближается к Гонконгу. Куда ни глянь - заборы и краны. Москвичи ругаются, девелоперы (предприниматели, занимающиеся строительством) потирают руки. Каждый квадратный метр - тысячи долларов чистой прибыли! И вот у горожан появился шанс. Теперь вялотекущие, а также еще не начавшиеся стройки власти могут свернуть по требованию жильцов. Госдума приняла закон, по которому столичная мэрия вправе в одностороннем порядке расторгать строительные инвестконтракты, заключенные до 1 января 2011 года («О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Инвестконтракт - это договор между городом и девелопером. Власть обязуется дать участок земли, а бизнесмен - построить на нем жилой дом, офис или торговый центр. Город же взамен получает часть квартир, офисных или торговых площадей. Квартиры можно продать или, например, отдать очередникам, а офисы или торговые площади - сдавать и получать в бюджет доходы. Схема взаимовыгодная, но...
- Почти все инвестконтракты в конце 1990 - первой половине 2000-х годов заключались без проведения конкурсов и аукционов. Тогда закон не требовал их, - рассказал «КП» один из чиновников в стройкомплексе Москвы, просивший не называть его имени. - Как правило, участки раздавались «приближенным» фирмам и людям.
Под застройку отдавали целые микрорайоны. Обычно в инвестконтрактах прописывались обязательства инвесторов за свой счет проложить на участке новую теплотрассу, водопровод и канализацию, построить внутриквартальные дороги и расселить хрущевки.
- Но вместо этого девелопер быстренько застраивал в микрорайоне все свободные пятачки. А детсады, школы, парковки - все, что не приносит прибыли, - либо не строил вовсе, либо строил с большим опозданием и в значительно меньшем объеме, - продолжает наш источник. - При этом жители тех же хрущевок были вынуждены продавать свои квартиры и перебираться в другой район, потому что уставали от многолетней стройки под окнами.
Один из примеров - стройка у метро «Речной вокзал». Компания «Капитал групп» взялась построить возле станции торговый центр и транспортно-пересадочный узел. ТЦ возвели быстро, площади сдали в аренду. А пересадочного узла - объекта не очень выгодного - до сих пор нет. В итоге у «Речвокзала» почти всегда пробка...
Возникла и другая проблема: многие девелоперы в ходе стройки продавали не только числившиеся за ними квартиры, но и те, что согласно инвестконтракту принадлежали городу! В итоге на одну квартиру могло быть сразу два претендента, начинались суды... Итог: микрорайон не благоустроен, старые дома не расселены, жители недовольны, инвестконтракт не выполнен. А девелопер считает денежки!
Как считают эксперты, именно система инвестконтрактов способствовала дикому росту цен на жилье в 2000-е.
- Когда большинство свободных площадок в Москве общей площадью 25 миллионов квадратных метров было закреплено за разными инвесторами, в городе сформировался целый бизнес по перепродаже прав на инвестконтракты, - рассказали «КП» в мэрии. - Один инвестор оформлял на себя сам контракт, второй - необходимые документы на землю, третий согласовывал объемы строительства, четвертый брал в банках кредиты и нанимал строителей. Причем каждый из участников цепочки закладывал свою прибыль в конечную цену квадратного метра!
В итоге цена квадрата была в 10 раз выше себестоимости строительства. Более того, чтобы дополнительно заработать, инвесторы всеми правдами и неправдами согласовывали значительно большие, чем планировалось, объемы строительства. Иногда - как в случае с жилкомплексами «Дом на Мосфильмовской» и «Город яхт» - достраивали площади и вовсе без согласований. Так и росли по всей Москве миллионы «левых» квадратных метров. Москвичи жаловались на бесконечные стройки и нарушение всех мыслимых санитарных норм.
|
КОНЕЦ ХАЛЯВЕ
Когда пришел новый мэр, все инвестконтракты стали пересматривать. Тут-то и выяснилось: в Москве есть огромное количество объектов, которые, похоже, никто не собирается достраивать. Где-то - лишь котлован выкопан, где-то - один забор поставлен.
- Город начал такие инвестконтракты расторгать, а девелоперы принялись подавать в суд, - рассказывает председатель комиссии Мосгордумы по градостроительной политике Михаил Москвин-Тарханов. - Бизнесмены стали требовать деньги за упущенную выгоду. Хотя это город должен требовать компенсации. Ведь инвестор ничего не построил, задачу по развитию района не выполнил. Выгоду упустил не столько он, сколько город!
Теперь согласно закону все инвестконтракты, где застройщик в срок не выполнил 40% работ, будут расторгаться в одностороннем порядке без всякой компенсации. Это значит, что под окнами москвичей больше не будет «вечных» котлованов. Больше того: по новому закону власти могут расторгнуть инвестконтракт, если против стройки выступают местные жители.
- Для решения о застройке участка должны быть проведены общественные слушания. Когда стройка только затевалась, они наверняка проводились, и на слушаниях было принято решение: да, строить можно, - рассказывает Москвин-Тарханов.
- По-моему, эти собрания носили формальный характер!
- Спорный вопрос. Но в любом случае вам нужно написать на имя мэра письмо с просьбой разрешить провести повторные коллективные слушания на предмет застройки участка. Мэр наверняка разрешит. Затем вы проводите слушания и решаете, что, скажем, строить под вашими окнами офис не нужно.
- А что может быть основанием для подобного решения, чтобы его, например, не оспорил в суде застройщик?
- Основанием могут быть изменившиеся обстоятельства. Например, рядом с вами уже построили дом или офис, и места для прогулок стало меньше. Или резко ухудшилась транспортная ситуация. Например, в последние годы машин в районе прибавилось, и если рядом построят жилой дом или офис, то пробки усугубятся.
- А были ли уже случаи, когда жильцы вот таким способом уже отстояли свой район?
- Конечно! Самый яркий пример: мэр после протестов жителей отменил строительство на Хитровской площади, где хотели возвести бизнес-центр. Теперь там появятся парк и подземная парковка. Не будет - по просьбе жителей - и офисного комплекса рядом с Бутырским рынком. Примеров много. Идеология застройки Москвы изменилась. Главным мерилом необходимости того или иного строительства становятся интересы не бизнес-структур, а наибольшего количества горожан.
НА ЗАМЕТКУ
Какие проекты прикроют
Власти отказались от возведения подземного торгово-развлекательного центра под Пушкинской площадью.
Отменено строительство гипермаркета площадью 25 тысяч квадратных метров на Старокалужском шоссе, вл. 25.
Не будет элитного жилого комплекса в Большом Тишинском переулке, владение 43А.
Вместо подземного торгово-развлекательного центра на Смоленской площади там построят только парковку.
ДОСЛОВНО
«Мы остановили строительство двухсот с гаком инвестиционных проектов общей площадью свыше семи миллионов квадратных метров. И продолжаем этот процесс. Если не умерить аппетиты некоторых товарищей, то мы получим новые билдинги на всех площадях Москвы и окончательно угробим город. Это недопустимо!»
(Сергей СОБЯНИН, мэр Москвы.)
