Реализация потребности граждан в безопасных и благоприятных условиях проживания в многоквартирном доме возможна в том случае, если собственники помещений в таком доме выберут способ управления таким домом и реализуют его. При выборе способа управления "управляющая организация" это означает, что собственники помещений в многоквартирном доме:
а) сумеют найти подходящего контрагента - организацию, согласную на управление данным домом;
б) разработают и согласуют проект договора управления между собой и с будущей управляющей организацией, урегулировав все его существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 ЖК РФ (состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления); в) утвердят условия договора управления в установленном ЖК РФ порядке и обеспечат его заключение в надлежащей форме;
г) обеспечат фактический контроль за выполнением договора управляющей организацией, необходимый уровень взаимодействия, претензионной работы;
д) при необходимости сумеют обеспечить внесение необходимых изменений в договор управления, а при невыполнении управляющей организацией обязательств по договору сумеют защитить свои интересы, в том числе расторгнуть договор управления и обеспечить заключение и реализацию такого договора с иной организацией. Выполнение данных условий требует самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме.
Одним из важнейших новшеств является совет многоквартирного дома. Совет многоквартирного дома призван обеспечить достаточный уровень такой самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме в целях реализации их полномочий в сфере управления многоквартирным домом при приемлемом уровне их материальных, временных и материальных издержек, усилий. Без надлежащего уровня самоорганизации положение разрозненных собственников помещений в многоквартирном доме как стороны договора управления заведомо гораздо слабее, чем положение управляющей организации.
Собственникам помещений в многоквартирном доме, желающим воздействовать на управляющую организацию более эффективно, чем просители, то есть как равноправная сторона договора управления, придется либо действовать через суд, либо собрать сторонников, обеспечивающих большинство голосов на соответствующем собрании. Не организованные в товарищество собственники помещений в многоквартирном доме не располагают механизмом для сбора обязательной платы, необходимой для ведения спора с управляющей организацией в суде.
Следует отметить, что надлежащий уровень организации собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается созданием товарищества собственников жилья. Однако предписать собственникам помещений в многоквартирном доме обязанность создания товарищества собственников жилья было бы неправильно по следующим основаниям.
Товарищество собственников жилья является лишь одним из трех предусмотренных ЖК РФ для выбора собственниками помещений способов управления многоквартирным домом. Создание и обеспечение деятельности товарищества собственников жилья подразумевают, даже в случае заключения товариществом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенные дополнительные расходы собственников помещений. В связи с тем что товарищество собственников жилья является юридическим лицом, которое вступает в гражданско-правовые, жилищные, налоговые и иные правоотношения, к правлению товарищества и председателю такого правления объективно предъявляются определенные квалификационные требования. Создание товарищества при отсутствии правления надлежащей квалификации повлечет малопредсказуемые последствия. Кроме того, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П пункты 1, 3 и 4 статьи 32 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", предусматривавшие, что членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке, после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение, были признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца.
Новой статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. Более того, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома в отличие от товарищества собственников жилья не располагает поступлениями от обязательной платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поступлениями от обязательных взносов членов товарищества. Претензионная работа с организацией, управляющей многоквартирным домом (при непосредственном управлении - с соответствующими организациями), обеспечивается за счет усилий и личных средств наиболее мотивированной части собственников помещений. Поэтому крайне важной для реализации задач совета многоквартирного дома является возможность защиты советом интересов собственников помещений в административном порядке.
Часть 2 статьи 11 ЖК РФ устанавливает, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами. Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрел необходимый административный порядок защиты прав собственников помещений. Именно орган местного самоуправления на основании обращения председателя совета многоквартирного дома, собственников помещений, органов управления товарищества собственников жилья о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
В случае если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Также Федеральный закон от 18.07.2011 N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" внес изменения в ЖК РФ, согласно которым предметом проверки государственного жилищного надзора является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
К полномочиям совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит следующее: - обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; - вынесение на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложений о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ; - представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; - представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; - осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; - представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
К полномочиям председателя совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит: - предварительные переговоры относительно условий договора управления, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме - относительно условий соответствующих договоров; - информирование собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанных переговоров; - на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключение на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договора управления многоквартирным домом или договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. При этом по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями; - осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ; - на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. Указанные полномочия исключительно удачно отвечают потребностям собственников помещений в самоорганизации.
Оговорка пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ о том, что по договору управления многоквартирным домом, подписанному председателем совета многоквартирного дома, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями, очевидно, направлена на предотвращение злоупотреблений, захватов многоквартирных домов.
Вместе с тем в отношении возникновения прав и обязанностей собственников помещений принципиально важным юридическим фактом является не подписание договора управления, а волеизъявление собственников помещений об утверждении условий договора управления, выраженное в решении их общего собрания. Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы. Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации "договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания". Как следует из статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления есть две стороны: управляющая организация и собственники помещений. Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления "с каждым из собственников помещений" не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления.
Все собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.
Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. 2007. N 1.
Четкое разграничение правовой природы совета многоквартирного дома и товарищества собственников жилья делает обоснованным отсутствие в ЖК РФ указаний на оплату труда председателя совета многоквартирного дома. В этой связи единственным механизмом сбора средств на оплату труда председателя совета многоквартирного дома может быть включение соответствующего пункта в договор управления таким домом, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Однако такой механизм порождает настолько очевидный конфликт интересов, что его невозможно рассматривать как одобряемый.
Статья 161.1 ЖК РФ обоснованно уделяет значительное внимание определению порядка формирования и деятельности совета многоквартирного дома, так как его легитимность и эффективная работа важны для обеспечения реализации прав собственников помещений. Так, часть 4 статьи 161.1 ЖК РФ предусматривает, что количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Часть 10 статьи 161.1 ЖК РФ определяет порядок периодического и досрочного переизбрания совета многоквартирного дома. Части 11 и 12 статьи 161.1 ЖК РФ предусматривают возможность создания коллегиальных совещательных органов управления многоквартирным домом - комиссий собственников помещений в многоквартирном доме.
Части 11 и 12 статьи 161.1 ЖК РФ предусматривают избрание председателя совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме из числа членов совета многоквартирного дома. Председатель осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома действует до его переизбрания или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья - до избрания правления товарищества собственников жилья.
В связи с тем что совет многоквартирного дома призван обеспечить реализацию полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом, ЖК РФ устанавливает, что такой совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. Тем самым предотвращаются возможные злоупотребления в обход положений ЖК РФ, направленные на лишь формальное создание совета многоквартирного дома в ущерб интересам собственников квартир и целям управления многоквартирным домом, определенным ЖК РФ.
Следует отметить, что, выявив необходимость самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме, Законодательное собрание Нижегородской области предложило решать данную задачу в рамках договора управления многоквартирным домом. Постановлением Законодательного собрания Нижегородской области от 26.04.2007 N 483-IV "Об организации договорных отношений, защищающих интересы собственников помещений в многоквартирных домах" было принято обращение Законодательного собрания Нижегородской области к собственникам помещений в многоквартирных домах в Нижегородской области, которым рекомендовалась форма договора управления, обеспечивающая права собственников помещений в многоквартирных домах. Законодательное собрание Нижегородской области рекомендовало в данном обращении собственникам помещений в многоквартирных домах самим проявить интерес и инициативу по: 1) формированию условий обслуживания многоквартирного дома; 2) организации и проведению собраний собственников помещений в многоквартирных домах; 3) заключению договоров управления многоквартирным домом. В обращении отмечалось: "Сила жителей многоквартирного дома в знании законодательства, умении самоорганизоваться, в способности заявить о себе как о коллективе единомышленников и о своих интересах. В каждом доме из числа проживающих найдется инициативный человек, способный повести за собой остальных. Выберите его своим уполномоченным лицом, наделите правами и из собственных средств выделите ему плату за работу. Лидер поможет вам объединиться и сэкономить ваши деньги. Только вместе, только объединившись, можно диктовать свои условия на рынке жилищно-коммунальных услуг, разрушать монополизм в сфере ЖКХ, добиваться большего количества услуг за меньшие деньги".
При этом в рекомендованной Законодательным собранием форме договора управления предусматривалось, в частности:
"5.3.1. Старший по дому, ревизионная группа (комиссия) собственников, уполномочиваемые общим собранием собственников помещений, вправе не чаще двух раз в год выполнять оценку деятельности управляющего.
5.3.2. Недостатки в работе управляющей организации, выявленные в рабочем порядке старшим по дому, назначенным общим собранием собственников, ревизионной группой, фиксируются в письменном виде (актом) в присутствии уполномоченных представителей управляющей организацией. Недостатки, указанные в акте, а также предложения собственников по устранению этих недостатков рассматриваются управляющей организацией в течение 10 календарных дней с момента получения акта.
5.3.3. В случае уклонения управляющей организации от устранения выявленных недостатков, связанных с выполнением настоящего договора, собственник вправе инициировать созыв внеочередного общего собрания собственников для принятия соответствующих решений с уведомлением о проведении такого собрания (с указанием даты, времени и места) управляющей организации.
5.3.4. Оценка деятельности управляющей организации старшим по дому, назначенным общим собранием собственников, или инициативной ревизионной группой (комиссией) собственников помещений осуществляется в порядке подготовки к общему собранию собственников помещений по следующим критериям: - документально подтвержденная эффективность мероприятий по управлению общим имуществом многоквартирного дома; - показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочих платежей; - своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами; - наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома; - осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых собственнику и иным пользователям услуг; - снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния многоквартирного дома; - своевременность и регулярность предоставляемой уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирного дома либо общему собранию его жильцов отчетной информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества.
5.3.5. Старший по дому, назначенный общим собранием собственников, или инициативная ревизионная группа (комиссия) собственников помещений самостоятельно информируют собственников помещений о результатах своей оценки технического состояния жилого дома и оценки деятельности управляющей организации.
5.4. Состав и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, находящихся в установленных границах, на момент заключения настоящего договора периодически отражаются в акте оценки технического состояния. Акт оценки технического состояния жилого дома составляется управляющей организацией и старшим по дому, назначенным общим собранием собственников, или инициативной ревизионной группой (комиссией) собственников помещений: - при приемке дома в управлении управляющей организацией; - на 31 декабря очередного года действия настоящего договора; - при расторжении настоящего договора по любому из оснований".
В целях ресурсного обеспечения деятельности старшего по дому рекомендованная форма договора управления предусмотрела следующее: "3.1.23. При привлечении собственниками для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему договору сторонней организации, инженера, специалиста, эксперта (по решению общего собрания собственников помещений и на основании договора таких лиц с собственниками помещений) изготавливать и предоставлять уполномоченному общим собранием собственников помещений представителю собственников отдельные платежные извещения собственникам помещений для обеспечения оплаты собственниками услуг указанных сторонней организации, инженера, специалиста, эксперта".
Таким образом, новые положения ЖК РФ о совете многоквартирного дома отвечают задаче обеспечения защиты прав собственников помещений многоквартирного дома как стороны по договору управления таким домом (при непосредственном управлении - по договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме), учитывают опыт реализации положений ЖК РФ в сфере управления многоквартирными домами. Советам многоквартирных домов следует пожелать внимательного, творческого и принципиального подхода к составлению договоров, ведению переговоров с организациями, понимания и поддержки со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.
А. Рыжов
