1. Инвестиционные договоры на осуществление строительства на государственном или муниципальном земельном участке >>>А. Право собственности на объект инвестиционной деятельности до исполнения обязательств по инвестиционному договору >>>Б. Право собственности на объект недвижимости после исполнения обязательств по инвестиционному договору >>>В. Особое регулирование порядка расторжения инвестиционного договора на возведение объекта недвижимости в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга >>>2. Переоформление прав на земельные участки >>>3. Специальные основания расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга >>>4. Предоставление жилых помещений военнослужащим >>>
Рассматриваемым Федеральным законом (далее - Закон N 427-ФЗ) вносятся изменения в ряд федеральных законов:- Земельный кодекс РФ,- Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ),- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации),- Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (далее - Закон о статусе военнослужащих),- Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЛК РФ),- Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности).Наиболее важные изменения коснулись правового регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Закон N 427-ФЗ устанавливает, что до государственной регистрации права собственности на возводимый с привлечением внебюджетных источников объект недвижимости последний считается принадлежащим государственному или муниципальному собственнику земельного участка и застройщику в обще! й долевой собственности.Также рассматриваемый Закон продлил ряд сроков на переоформление прав на объекты недвижимости, содержащихся в российском законодательстве.Закон N 427-ФЗ, за исключением отдельных положений, вступил в силу 14 декабря 2011 г.
1. Инвестиционные договоры на осуществление
строительства на государственном или муниципальном
земельном участке
Закон N 427-ФЗ предусматривает специальное регулирование отношений по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, который строился или реконструировался на государственном или муниципальном земельном участке за счет внебюджетных средств по инвестиционному договору, предусматривающему распределение площади объекта недвижимости между сторонами этого договора (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).Особое правовое регулирование будет применяться к этим отношениям только в том случае, если инвестиционный договор был заключен до 1 января 2011 г. (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции и ст. 24.2 Закона о государственной регистрации в новой редакции).Стороной по такому инвестиционному договору в качестве лица, предоставляющего земельный участок под застройку, может быть следующее лицо:- орган государственной власти;- орган местного самоуправления;- государственное или муниципальное учреждение;- унитарное предприятие.Следует отметить, что Закон N 427-ФЗ предусматривает две различные стадии возникновения права собственности на объект недвижимости, возводимый по инвестиционному договору при наличии специальных условий. Первая стадия - до исполнения обязательств сторонами по этому договору, вторая стадия - после исполнения таких обязательств.
А. Право собственности на объект инвестиционной деятельности до исполнения обязательств по инвестиционному договоруСпециальное регулирование отношений о праве собственности на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами, было необходимо в связи с наличием в федеральном законодательстве серьезной правовой коллизии.Так, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации права собственности на данные объекты. Отношения между инвесторами до момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости в указанном случае следует охарактеризовать как обязательственно-правовые.В частности, такой подход получил поддержку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13534/10 по делу N А45-25267/2009, а затем и в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобрете! на в будущем" (далее - Постановление N 54).В указанном пункте Постановления N 54 было установлено, что по инвестиционному договору, в соответствии с которым один из инвесторов вносит в общее дело вклад в виде права на земельный участок, право собственности на возводимый объект инвестиционной деятельности до государственной регистрации в ЕГРП возникает у собственника этого земельного участка.В то же время согласно другому подходу инвесторы в соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности наделяются правами владения, пользования и распоряжения, из чего делается вывод, что инвестор получал право собственности на возводимый объект независимо от его государственной регистрации в ЕГРП. В судебной практике такой вывод подтверждается, в частности, Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2009 по делу N А28-5650/2008-202/31, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2009 по делу N А33-8169/2008, ФАС Московского округа от 12.01.2005 N КГ-А40/12259-04, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.! 11.2008 по делу N А56-2917/2008. Данный подход сформировался до принятия Постановления N 54.Более того, согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.В судебной практике до принятия Постановления N 54 не было выработано ясной правовой позиции по вопросу о правах на объекты инвестирования до момента государственной регистрации прав на них. Однако практически все суды отмечали, что право собственности на объект недвижимости не может быть зарегистрировано в отношении объекта, который не включен в ЕГРП в качестве объекта недвижимости в установленном законом порядке (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2010! по делу N А82-549/2010, от 25.12.2009 по делу N А43-27632/2008-41-747, ФАС Центрального округа от 31.01.2011 по делу N А54-2740/2010-С12).В судебной практике встречалась и компромиссная позиция, согласно которой право собственности на объект инвестиционной деятельности (не объект недвижимости) может быть установлено лишь после введения данного объекта в эксплуатацию (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу N А46-5314/2007, ФАС Поволжского округа от 02.12.2010 по делу N А55-32796/2009).Встречались и судебные акты, устанавливающие возможность определения долей в общей собственности инвесторов до государственной регистрации объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А45-13593/2009, ФАС Московского округа от 30.05.2011 N КГ-А40/2105-11 по делу N А40-124539/09-54-801, от 14.04.2010 N КГ-А40/2451-10 по делу N А40-82917/08-91-359, ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 по делу N А55-2733/2008).Закон N 427-ФЗ частично устранил правовую неопределенность, возникающую в вещно-правовых отношениях по поводу объекта инвестиционной деятельности, который еще не является объектом недвижимости, так как не прошел процедуру государственной регистрации.Стороны инвестиционного договора в соответствии с Законом N 427-ФЗ при соблюдении определенных условий до государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП признаются долевыми собственниками возведенного объекта инвестиционной деятельности согласно распределению долей, предусмотренному в этом договоре.Особо подчеркивается, что долевая собственность на такие объекты возникает в силу закона, а государственная регистрация долевой собственности не требуется (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).Данное правило применяется к объектам инвестиционной деятельности, отвечающим следующим критериям:- объект возводился по инвестиционному договору, заключенному до 1 января 2011 г.;- объект возводился на внебюджетные средства;- одной из сторон по договору являлись орган государственной власти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие;- земля, предоставляемая под застройку, находилась в государственной или муниципальной собственности;- инвестиционный договор предполагал распределение площадей объекта между сторонами этого договора.Таким образом, при соблюдении ряда условий правовая позиция, изложенная в п. 7 Постановления N 54, не будет применяться, поскольку рассматриваемый Закон предусмотрел для данных случаев установление общей долевой собственности на объект инвестиционной деятельности, а не возникновение права собственности на этот объект у собственника земельного участка.
Б. Право собственности на объект недвижимости после исполнения обязательств по инвестиционному договоруВнесению записи в ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, который строился или реконструировался в соответствии с инвестиционным договором, отведена новая статья - ст. 24.2 Закона о государственной регистрации в новой редакции.При выполнении обязательств по инвестиционному договору (если соблюдается ряд условий, аналогичных тем, которые необходимы для установления в силу закона общей долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности до их регистрации в качестве объектов недвижимости) право собственности на такой объект недвижимости может быть зарегистрировано в соответствии с правилами, изложенными в ст. 24.2 Закона о ! государственной регистрации в новой редакции.После завершения строительства (реконструкции) данного объекта недвижимости государственная регистрация права собственности производится при наличии документа, подтверждающего исполнение сторонами инвестиционного договора. Такой документ должен быть подписан сторонами договора.Следует отметить, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости возможна не только по инвестиционному договору, предусматривающему строительство объекта недвижимости, но и по договору, предполагающему реконструкцию этого объекта. Судебная практика устанавливает, что при реконструкции может возникнуть новый объект недвижимости (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 17.02.2009 N 13356/08 по делу N А45-2621/07-34/82, ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 N Ф03-195/2011 по делу N А51-5604/2010).Вопрос о праве собственности на объект инвестиционной деятельности, создаваемый согласно инвестиционным договорам, которые предполагают реконструкцию объектов недвижимости, не урегулирован Законом N 427-ФЗ, поскольку в этом случае не возникает проблем с определением собственника данных объектов. До государственной регистрации права собственности на новый (реконструированный) объект недвижимости собственником та! кого объекта будет являться первоначальный собственник реконструированного объекта.
В. Особое регулирование порядка расторжения инвестиционного договора на возведение объекта недвижимости в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-ПетербургаЗакон N 427-ФЗ предусматривает специальное регулирование отношений, возникающих в связи с расторжением инвестиционного договора, направленного на строительство или реконструкцию объектов недвижимости на территории городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.Правила о специальном порядке расторжения инвестиционных договоров применяются, если эти договоры отвечают следующим критериям (п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции):- строительство или реконструкция объекта происходят в соответствии с инвестиционным договором, заключенным до 1 января 2011 г.;- строительство или реконструкция осуществляются на внебюджетные средства;- одной из сторон по договору является орган государственной власти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие;- земля, предоставляемая под застройку, находится в государственной или муниципальной собственности в границах субъектов РФ - городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга;- инвестиционный договор предполагает распределение площадей объекта между сторонами этого договора.В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции инвестиционный договор в отношении такого объекта может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке стороной, предоставившей земельный участок, в случае существенного нарушения условий инвестиционного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны этого договора исходили при его заключении. Такие случаи должны быть прямо предусмотрены Законом об инвестиционной деятельности.В п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции устанавливаются следующие основания для расторжения инвестиционных договоров:- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный инвестиционным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо (при отсутствии такого срока в данных договорах) в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию названного объекта. При этом строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день указанного срока должна составлять менее чем 40 процентов от общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документацией;- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции объекта;- невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства;- наличие обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.В указанных случаях сторона инвестиционного договора, предоставляющая земельный участок в общее дело, вправе в одностороннем порядке расторгнуть этот договор. Орган государственной власти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие должны уведомить об этом контрагента по инвестиционному договору. Договор будет считаться расторгнутым по истечении одного месяца с момента такого уведомления (п. 3 ст. 18 Закона об инвестици! онной деятельности в новой редакции).До истечения указанного срока контрагент по инвестиционному договору может направить свои возражения относительно расторжения договора. В этой ситуации договор будет считаться расторгнутым, если сторона по договору, предоставившая земельный участок, не изменит своего решения о расторжении инвестиционного договора и направит контрагенту подтверждение своего решения.Также Законом N 427-ФЗ не исключается расторжение инвестиционных договоров в связи с иными существенными нарушениями его условий и (или) существенным изменением обстоятельств.В случае расторжения инвестиционных договоров в особом порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции, не допускается возмещение сторонами убытков, включая упущенную выгоду.Однако должны быть возмещены прямые затраты на исполнение этого договора, которые подтверждены документально, а также проценты, начисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).Указанные нормы Закона N 427-ФЗ вступают в силу с 1 февраля 2012 г.
2. Переоформление прав на земельные участки
Законом N 427-ФЗ в очередной раз продлен срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды такого земельного участка. Этот срок был перенесен еще на полгода. Установлено, что указанные лица должны будут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования до 1 июля 2012 г.Напоминаем, что с 1 января 2013 г. за нарушение этого срока будут применяться меры административной ответственности (ст. 7.34 КоАП РФ).Также на полгода (до 1 июля 2012 г.) продлен действующий льготный порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих участках (п. п. 1 - 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ в новой редакции).Законом N 427-ФЗ продлена на три года (до 1 января 2015 г.) возможность предоставления гражданам и юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения кадастрового учета (ч. 1 ст. 4.1 Закона о введении в действие ЛК РФ в новой редакции). Регистрация прав на лесные участки может осуществляться по условному номеру до 1 января 2015 г. (ст. 4.4 Закона о введении в действие ЛК РФ в новой редакции).Также на три года (до 1 января 2015 г.) продлен срок выдачи плана лесного участка в составе земель лесного фонда (ч. 2 ст. 4.2 Закона о введении в действие ЛК РФ в новой редакции).
3. Специальные основания расторжения договоров
аренды земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности в границах городов
федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга
В Законе N 427-ФЗ предусматривается особый порядок расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга (п. 22 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в новой редакции).Законом предусмотрены следующие основания для одностороннего расторжения такого договора:- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором аренды, или (при отсутствии такого срока) в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию названного объекта. При этом строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день указанного срока должна составлять менее чем 40 процентов от общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документацией;- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором аренды, если в этом договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции объекта;- расторжение иного договора, который заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривает строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.Порядок расторжения договоров аренды в этих случаях аналогичен специальному порядку расторжения инвестиционных договоров, изложенному в п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции.Названные нормы Закона N 427-ФЗ вступают в силу с 1 апреля 2012 г.О возможности применения специальных оснований для досрочного расторжения договоров аренды, предусмотренных федеральными законами, указано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
4. Предоставление жилых помещений военнослужащим
Закон N 427-ФЗ дополнил Закон о стату! се военнослужащих положениями о возможности предоставления военнослужащим и уволенным с военной службы после 1 января 2005 г. жилых помещений общей площадью, превышающей норму предоставления площади жилого помещения (п. 16 ст. 15 Закона о статусе военнослужащих в новой редакции). Для этого такие лица должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.Указанные категории военнослужащих могут получить или приобрести жилые помещения за счет:- единовременной денежной выплаты, предоставляемой из федерального бюджета на приобретение жилого помещения, общая площадь которого соответствует установленной норме предоставления площади жилого помещения;- собственных средств военнослужащих-граждан для оплаты дополнительной общей площади жилого помещения, превышающей установленную норму предоставления площади жилого помещения.Размер единовременной выплаты, предоставляемой из бюджета, а также порядок оплаты жилого помещения, приобретаемого военнослужащим, должны быть определены Правительством РФ (п. 16 ст. 15 Закона о статусе военнослужащих в новой редакции).
| 12 декабря 2011 года | N 427-ФЗ |
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙВ СТАТЬИ 2 И 3 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И ОТДЕЛЬНЫЕЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПринятГосударственной Думой22 ноября 2011 года
Статья 1
Внести в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4148; 2003, N 28, ст. 2875; N 50, ст. 4846; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 17; N 25, ст. 2425; 2006, N 1, ст. 3, 17; N 17, ст. 1782; N 27, ст. 2881; N 52, ст. 5498; 2007, N 7, ст. 834; N 31, ст. 4009; N 43, ст. 5084; N 46, ст. 5553; N 48, ст. 5812; 2008, N 30, ст. 3597; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6418, 6427; 2011, N 1, ст. 47; N 13, ст. 1688; N 30, ст. 4562) следующие изменения:1) в статье 2:а) в абзаце первом пункта 1 слово "января" заменить словом "июля";б) в абзаце первом пункта 2 слово "января" заменить словом "июля";2) в статье 3:а) в абзаце первом пункта 2 слова "января 2012" заменить словами "июля 2012";б) в абзацах втором и третьем пункта 2.2 слово "января" заменить словом "июля";в) дополнить пунктом 21 следующего содержания:"21. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.";
Подпункт "г" пункта 2 статьи 1 вступает в силу с 1 апреля 2012 года (статья 7 данного документа).
г) дополнить пунктом 22 следующего содержания:"22. Заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.".
Статья 2
Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 30, ст. 3081; N 27, ст. 2711; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 15, 22, 25, 40; N 50, ст. 5244; 2006, N 1, ст. 17; N 17, ст. 1782; N 23, ст. 2380; N 27, ст. 2881; N 30, ст. 3287; N 52, ст. 5498; 2007, N 41, ст. 4845; N 43, ст. 5084; N 48, ст. 5812; 2008, N 20, ст. 2251; N 30, ст. 3597; N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3611; N 52, ст. 6410; 2010, N 15, ст. 1756; N 25, ст. 3070; 2011, N 1, ст. 47; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4594) дополнить статьей 24.2 следующего содержания:
"Статья 24.2. Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества
Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.".
Статья 3
Статью 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 22, ст. 2331; 2002, N 19, ст. 1794; 2003, N 46, ст. 4437; 2004, N 30, ст. 3089; N 35, ст. 3607; 2006, N 19, ст. 2062, 2067; N 29, ст. 3122; 2007, N 50, ст. 6237; 2008, N 30, ст. 3616; N 49, ст. 5723; 2010, N 50, ст. 6600) дополнить пунктом 16 следующего содержания:"16. Военнослужащими и уволенными с военной службы после 1 января 2005 года гражданами, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, при их желании могут быть приобретены либо получены в собственность жилые помещения общей площадью, превышающей норму предоставления площади жилого помещения, установленную статьей 15.1 настоящего Федерального закона, за счет:единовременной денежной выплаты, предоставляемой военнослужащим-гражданам из федерального бюджета на приобретение жилого помещения, общая площадь которого соответствует установленной норме предоставления площади жилого помещения;собственных средств военнослужащих-граждан для оплаты дополнительной общей площади жилого помещения, превышающей установленную норму предоставления площади жилого помещения.Размер единовременной денежной выплаты, предоставляемой военнослужащим-гражданам из федерального бюджета на приобретение жилого помещения, общая площадь которого соответствует установленной норме предоставления площади жилого помещения, порядок оплаты дополнительной общей площади жилого помещения, превышающей установленную норму предоставления площади жилого помещения, определяются Правительством Российской Федерации.".
Статья 4
Внести в Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 9, ст. 1096; 2011, N 30, ст. 4596) следующие изменения:
Пункт 1 статьи 4 вступает в силу с 1 февраля 2012 года (статья 7 данного документа).
1) статью 3 дополнить пунктом 3 следующего содержания:"3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.";2) статью 18:
Подпункт "а" пункта 2 статьи 4 вступает в силу с 1 февраля 2012 года (статья 7 данного документа).
а) дополнить пунктом 3 следующего содержания:"3. Договор, заключенный до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае указанных в настоящей статье существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.Данный договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием уведомления о расторжении договора.До истечения указанного месячного срока сторона по данному договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения данного договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления этих возражений до истечения указанного месячного срока данный договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении данного договора.Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является:неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо при отсутствии такого срока в данных договорах в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.Расторжение данного договора в связи с иными существенными нарушениями его условий и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.";б) дополнить пунктом 4 следующего содержания:"4. В отношении обязательств, вытекающих из договора, заключенного до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, в том числе при его расторжении, возмещение убытков, включая упущенную выгоду, сторонами данного договора не допускается. При его расторжении органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в одностороннем порядке другим сторонам данного договора компенсируются документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.".
Статья 5
В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2005, N 30, ст. 3128; 2007, N 21, ст. 2455; N 31, ст. 4009; 2011, N 30, ст. 4594) слово "Досрочное" заменить словами "Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное".
Статья 6
Внести в Федеральный закон от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 50, ст. 5279; 2007, N 31, ст. 4014; 2009, N 52, ст. 6441) следующие изменения:1) в части 1 статьи 4.1 слова "января 2012" заменить словами "января 2015", дополнить словами ", за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности";2) в части 2 статьи 4.2 слова "января 2012" заменить словами "января 2015";3) в статье 4.4 слова "января 2012" заменить словами "января 2015".
Статья 7
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением подпункта "г" пункта 2 статьи 1, пункта 1 и подпункта "а" пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона.2. Пункт 1 и подпункт "а" пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 февраля 2012 года.3. Подпункт "г" пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона вступает в силу с 1 апреля 2012 года.4. Положения статьи 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 3 статьи 3 и пунктов 3 и 4 статьи 18 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 ноября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу настоящего Федерального закона.5. Положения статьи 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
ПрезидентРоссийской ФедерацииД.МЕДВЕДЕВМосква, Кремль12 декабря 2011 годаN 427-ФЗ
