ТСЖ Дом

            В 2006 году был осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных земельных участков,  занятых многоквартирными жилыми домами (их в городе около 3-х тыс.).

Из Письма от 10 апреля 2003 г. N СС/270 Федеральной службы земельного кадастра России "О проведении территориального землеустройства"  известны требования к источ-никами сведений о земельном  участке, которыми могут быть:  материалы    межевания,  картографический материал, численный масштаб которого    позволяет идентифицировать  местоположение  и  границы  земельного участка, а также материалы дистанционного зондирования (аэрофотографии).

  Выбор источника сведений для идентификации   местоположения  и  границ  земель-ного  участка  на местности исключительно важен для обеспечения    защиты прав  собст-венников  земельных  участков, землепользователей,   землевладельцев   и   арендаторов  земельных участков.  Надежность  идентификации   местоположения   и   границ земельного  участка на местности в значительной степени зависит от точности сведений о местополо-жении и границах земельного  участка, получаемых при проведении землеустройства.  Наиболее точно границы    описываются на основе материалов межевания земельного участка и  с   меньшей  точностью  -  на  основе  картографических материалов или  мате-риалов дистанционного зондирования (аэрофотографии). Указанным письмом Рос-земадастра дана ссылка на статью 20 Федерального    закона "О землеустройстве" и приведен перечень нормативных документов Росземкадастра, которыми следует руководствоваться.  

В указанном письме Росземкадастр сообщил об ответственности заказчика земле-устройства (которым в данном случае явилась администрация города Южно-Сахалинска) за  точность  идентификации   границ   земельного  участков,  в  рамках  которой  будут  гарантироваться права правообладателей земельных участков.

 Фактически в 2006 году был осуществлен кадастровый учет ранее учтенных земель-ных участков под многоквартирными жилыми домами г.Южно-Сахалинска на основе сведе-ний дистанционного зондирования, применяемый обычно для экономической оценки и опре-деления кадастровой стоимости земель поселений (постановление администрации Сахали-нской области от 19.07.2004 г. № 105-па). В результате кадастровым учетом были установ-лены сведения о кадастровом номере земельного участка, его площади, удельного показа-теля кадастровой стоимости и кадастровой стоимости участка, без установления границ земельного участка и без сведений о правообладателе и виде права на землю,  т.е., в объеме сведений, необходимых для целей налогообложения землепользователя в поселениях.

При кадастровом учете вновь образованных или внесении сведений о ранее учтенных земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома,  письмом Федерального агентства кадастра недвижимости  от 20 июня 2008 г. N ВК/2657 предписано указывать  совершенно иные сведения, а именно: сведения о правообладателе: "собственники помещений многоквартирного дома"; вид права - "общая долевая собственность"; дата регистрации возникновения права:  "01.03.2005" (для ранее учтенных земельных участков).

Таким образом, кадастровый учет придомовой территории в г.Южно-Сахалинске не был приведен в соответствие с Жилищным кодексом РФ (ст.36). Земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами, вообще исчезли из кадастровых планов территории,   эти участки были отнесены к неразграниченной государственной собствен-ности на землю, остальные земли в кварталах жилой застройки были отнесены к землям общего пользования. Собственники помещений в жилых домах вследствие такого учета лишились прав легальных смежных землепользователей. У чиновников-творцов "точечной застройки" были развязаны руки, поскольку исчезла необходимость письменно согласовы-вать с домовладельцами границы земельных участков, передаваемых под застройку частному бизнесу. За 2010-2011 годы из примерно 300 заявлений граждан Южно-Сахалин-ска о формировании земельных участков, занятых многоквартирными жилыми  домами, властями были сформированы лишь 42 земельных участка и то, преимущественно, в порядке исполнения судебных решений. 

Судебные органы по ряду судебных споров, инициированных фактами "точечной застройки", не признают прав  собственников помещений на придомовую территорию как на общедолевое имущество, поскольку границы земельных участков, занятых многоквартир-ными жилыми домами Южно-Сахалинска, в результате осуществленного кадастрового учета, не установлены и не приведены в соответствие с земельным законодательством.

Помощник депутата Сахалинской

областной Думы О Тин Ха                                                Ф.И.Константинов