Это настолько старая история, что про нее уже многие даже позабыли. Останови сейчас на улице москвича и спроси, выделен ли их дому земельный участок и какого он размера, — большинство только плечами пожмет. Хотя бывает, время от времени в разных районах вспыхивают баталии в управах, и крики «Мы требуем формирования земельного участка!» напоминают о революционных временах «Декрета о земле».
Горожане землю не пашут и урожай не собирают, но тем не менее, земля им нужна. Коль скоро страна и город движутся к такому порядку, когда жильцы – объединения жильцов – будут сами свои дома содержать и ремонтировать, — значит, в интересах этих жильцов максимальноэффективно и рачительно использовать как все нежилые помещения внутри дома, так и всю территорию вокруг него. Дабы все, что можно, сдавать в аренду, — ну, а там, где живут в достатке, украшать и приспособлять для отдыха. Оформление участка в собственность очень ценно еще и тем, что позволяет от точечной застройки отбиться.
До жильцов это доходит пока туго. Но и начальники, со своей стороны, отнюдь же не спешат следовать духу и букве нового законодательства, а норовят всю вышеуказанную недвижимость у жильцов увести.
«В Москве до прихода нового руководства был откровенный саботаж, — отметила в беседе с корреспондентом «Росбалта» депутат Государственной Думы Галина Хованская. — История вопроса начинается с момента, когда было заявлено московскими властями, что «мы вообще не будем передавать в собственность». Потом, так как федеральное законодательство все-таки существует, позицию скорректировали и сказали: «Будем по отмостке» передавать».
А как надо? На какую придомовую площадь жильцы в принципе могут рассчитывать? «Это зависит от двух вещей, — разъяснила «Росбалту» главный специалист направления городского хозяйства Института экономики города Татьяна Лыкова. – Существует документ, он довольно старый, 1998 года, и не весь полностью действует. Это методические указания тогдашнего Минземстроя об установлении границ и определении размеров земельных участков в кондоминиумах. Такое слово уже не употребляется. Но там изложено, как определяется размер расчетного земельного участка. Он зависит от периода постройки – потому что разные были землеотводы – и от этажности дома».
«Второй момент, от которого это зависит – это фактическое землепользование, — рассказала эксперт. — В центрах городов у нас достаточно плотная застройка, и расчетный участок может оказаться больше фактического. Нарезать границы больше фактического невозможно. А в новостройках достаточно большие пространства. В старом Жилищном кодексе было понятие нормативного и сверхнормативного земельного участка, который можно было получить в аренду за плату. Сейчас – нет. Расчетный трактуется как минимальный. Если он меньше фактического, то можно нарезать и больше».
Но все это – в принципе. Как признают все эксперты, в реальности очень мало кто из коллективов жильцов получил свой участок, — не говоря уже о том, что и ТСЖ еще создано не так-то много.
Корреспондент «Росбалта» связался с председателем одного из первых столичных ТСЖ, объединяющего жильцов очень старого дома в самом центре Москвы. Пока почтенная дама пожелала говорить на условиях анонимности, поскольку интересующий нас процесс как раз идет, и в нем много неясностей.
«Если сформирован земельный участок и получен кадастровый план до нового Жилищного кодекса 2005 года, то автоматически земля переходит в собственность жильцов, — рассказала глава ТСЖ. — Но, несмотря на это – вот, мы один из таких домов, который имеет и кадастр, и межевание, но мы столкнулись сейчас вот с чем: хотели получить новый кадастровый паспорт, а нас поставили в известность, что у участка изменились границы, и нам требуется получение нового кадастрового плана».
Естественно, новый кадастровый паспорт будет уже с другой датой. «И вот, сейчас я озадачила юристов, чтобы проработали этот вопрос, — рассказала собеседница агентства. — Получается, идет уже отсчет от новой даты, и наши права, что, аннулируются, или как? Получить ответ из Департамента земельных ресурсов очень сложно».
В общем, даже одно из старейших ТСЖ, стоявших у истоков этого движения, земельного участка не имеет. Правда, он у них все равно очень маленький, в центре тесно. «Фактически у нас нет земли: у нас есть «подошва» дома, маленький внутренний двор и половина парадного двора, — уточнила дама. — Площадь – точно не скажу, но небольшая. В какую сторону меняется? Наверно, в сторону уменьшения, но каким образом? Не получив ответа из Моспроекта, мы этого не можем знать».
«Практически земельные участки оформлялись только в новостройках, — подтвердила депутат Хованская. — Потому что в соответствии с законом о введении в действие Жилищного кодекса, нельзя передать дом в эксплуатацию без формирования земельного участка. И второй источник сформированных участков – это судебные решения. Были единичные случаи захода каких-то депутатов лично к «первому лицу», по каким-то элитным комплексам. А в массовом порядке – процесс остановился. Любые нормативные документы на уровне города принимались для того, чтобы сделать невозможным формирование земельного участка».
Под «первым лицом» в данном случае имеется ввиду не мэр Лужков, а глава Департамента земельных ресурсов Виктор Дамурчиев, который ныне переведен на должность префекта Северо-Западного округа.
«Какая проблема сейчас? – объясняет Хованская. — Вроде бы радикально упростилось инициирование этого процесса, с тех пор как Конституционный суд сказал, что статья 16 закона о введении в действие ЖК – в той части, в которой она предписывает провести общее собрание и назначить уполномоченное лицо — не соответствует Конституции. И что инициатором может быть любой собственник в доме».
Действительно, получение земли в собственность теперь уже не увязано намертво с созданием ТСЖ. «Каждый собственник приватизированной квартиры является собственником земельного участка, на котором расположен его многоквартирный дом, – рассказала Татьяна Лыкова. — Это совершенно не зависит от того, есть там ТСЖ или нет, поскольку ЖК гласит, что собственник имеет право на долю земельного участка. Участок оформлять в собственность не надо, достаточно регистрации права на квартиру. Каждый собственник может подать заявку – а оформлен участок будет уже на всех собственников. Не будет индивидуальной нарезки. Документ получит тот собственник, который это заказывал – но он будет нести моральное право и обязанность предоставлять эти документы по первому требованию, либо договориться с другими собственниками, где эти документы будут храниться».
Ну, о хранении, допустим, договориться-то можно. Однако же, это опять теория. А что на практике. Вот тут начинается самое интересное.
«Земельный участок должен быть в установленных границах и подвергнут государственному кадастровому учету, и занесен в единый кадастр земельный, — подчеркнула Татьяна Лыкова. – Да, в реальности тут мало что делается. Не могу сказать, как именно в Москве, — а в малых муниципалитетах нам все говорят: нет денег на межевание».
Так вот, в Москве говорят в точности то же самое. «Какой применяется трюк? – рассказала Галина Хованская. — Ведь начинается все с межевания. В Москве идет сначала межевание квартала, а потом уже формирование участков. Предлагают гражданам оплатить межевание, потому что в бюджете на это средств нет. Далеко не все граждане у нас могут финансировать такие акции вместо бюджета».
Стоимость межевания целого квартала измеряется сотнями тысяч рублей и может дойти до миллиона. Отдельные такие случаи уже есть, — как свидетельствует Хованская, в некоторых «элитных районах после реконструкции» богатые жильцы скинулись и межевание провели. Тут еще надо учитывать, что в историческом центре жильцы богаче, а сами кварталы меньше, так сложилось. Но пока это – удовольствие для очень немногих.
Еще один страх перед оформлением земли связан с ожиданием новых налогов на собственность. Какими они будут? Сколько возьмут за сотку земли, не разоримся ли?
«А пугать большим налогом нас нечего, потому что он маленький на самом деле, — считает депутат Галина Хованская. — Пока речь идет о многоквартирном доме, у вас там абстрактная маленькая доля. Лучше заплатить, тем более, что инвалиды и ряд категорий от него освобождены». «Я очень надеюсь, что новое руководство все-таки будет в правовом поле функционировать», — резюмировала Галина Петровна.
Леонид Смирнов
