“Живу я в доме № 2а по улице Обороны, — пишет в редакцию “Городских новостей” Людмила Ивановна Шалыг. — Все подвалы в нашей пятиэтажке уже десять лет как заняты под кафе и офисы. Кто позволил им там расположиться, кому предприниматели платят арендные платежи?” Отметим, что это далеко не единственное обращение на данную тему. Ситуацию прокомментировали специалисты департамента муниципального имущества и земельных отношений.
— В разрешении споров на право владения подвальными помещениями муниципалитет не ущемляет права граждан, а лишь дает им возможность решать их в рамках правового поля, — поясняет Николай Троянов, заместитель руководителя департамента. — Жилищный кодекс позволяет определять статус большинства подвальных помещений города по индивидуальному варианту.
К слову, до вступления в силу нового ЖК подвальные помещения в многоквартирных домах краевого центра в основной массе находились в муниципальной собственности. Данный факт стал вполне очевидным следствием процессов, происходивших в государстве во время смены формации. В начале 1990-х, в период первой волны приватизации, промышленные предприятия стали сбрасывать принадлежавшие им объекты социальной инфраструктуры, в том числе и жилой фонд, на баланс города.
Зарегистрировав право собственности, муниципалитет вместе с обязанностью содержать свое имущество получил и право распоряжаться им. Таким образом, как собственник, город передавал подвальные помещения в аренду малому бизнесу. И даже в том случае, когда имущественное право не было зарегистрировано за муниципалитетом, до 2005 года передача помещений в аренду законом не запрещалась. Ситуация с жильцами дома по улице Оборонная, 2а как раз тот самый показательный случай, когда на подвальные помещения зарегистрировано право муниципальной собственности. Существует договор между арендатором и департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Арендная плата начисляется в соответствии с тарифом, утвержденным Красноярским городским Советом, а все платежи поступают в бюджет города Красноярска.
Сегодня, когда Жилищный кодекс внес свои коррективы, город готов передавать в собственность жильцов подвалы, где право собственности муниципалитета не установлено. Если такое помещение уже используется арендатором, договор по акту передается жильцам (от их имени выступает ТСЖ или управляющая компания).
В Реестре объектов муниципальной собственности города Красноярска уже значатся 644 подвальных помещения, где проведена техническая инвентаризация. На 570 из них зарегистрировано право муниципальной собственности, 38 объектов находятся в работе по постановке на кадастровый учет для последующей регистрации права. Кроме того, есть еще 244 жилых дома, где подвальные помещения учтены как не прошедшие инвентаризацию.
Сразу оговоримся, проблема принадлежности подвалов актуальна только для жителей многоквартирных домов, возведенных в советское время. Все квартиры и нежилые помещения в строящихся сейчас зданиях уже до момента ввода дома в эксплуатацию имеют собственника. По нормам существующего законодательства назначение подвалов может быть разным и по ряду характеристик отдельные из них не могут являться местом общего пользования жильцов многоквартирного дома. Это те “подземелья”, которые еще на момент строительства здания проектировались как подсобные помещения для объектов первого этажа, например магазина. Также к ним относятся подвалы домов, которые изначально не проектировались как места общей долевой собственности.
В департаменте муниципального имущества и земельных отношений подчеркивают, что права города на подвальные помещения зарегистрированы в соответствии с законом. Однако у жителей многоквартирных домов есть возможность оспорить данный факт, но сделать это можно только один способом — через суд. “Право муниципальной собственности не оспаривает сегодня ни одна управляющая компания, ни одно ТСЖ, — акцентирует внимание Николай Троянов. — Ни на одно из этих помещений нет судебных исков и претензий представителей многоквартирных жилых домов”.
Чиновники напоминают красноярцам, что право на имущество возникает не само по себе. Тот же Жилищный кодекс пошагово объясняет, как, к примеру, оформить подвал. Прежде всего, собственникам необходимо доказать, что помещение, которым они хотят владеть на законных основаниях, принадлежит к местам общего пользования. Для оформления необходимо наличие технического паспорта на объект, заключения специализированной организации (Ростехинвентаризации или Гражданпроекта) о назначении подвального помещения и акта комиссионного обследования и иные документы, предусмотренные ЖК. Далее уполномоченный представитель собственников жилых помещений многоквартирного дома с решением общего собрания жильцов о намерении оформить право собственности на подвал должен обратиться в департамент муниципального имущества и земельных отношений с письменным заявлением.
— За 2009—2010 годы по обращениям жильцов многоквартирных домов управляющей компании были переданы 17 договоров аренды на подвальные помещения, — рассказывает Николай Троянов. — Есть много обращений от отдельных граждан, которые считают, что они вправе распоряжаться подвалами. Закон по этому поводу придерживается другого мнения. Единолично жильцы в многоквартирном доме не вправе распоряжаться общедомовым имуществом.
В департаменте муниципального имущества и земельных отношений отмечают, что город, как собственник, имеет право принадлежащие ему подвальные помещения не только сдавать в аренду, но и продавать арендаторам, в рамках 159-го Федерального закона (о преимущественном праве выкупа). Государственная политика сегодня ориентирована на поддержку субъектов малого и среднего бизнеса, в связи с чем департамент и разработал план мероприятий, позволяющий предпринимателям адаптировать свой бизнес к новым экономических условиям. На сегодняшний день представителям малого и среднего бизнеса уже продано 56 подвалов, в перспективе их количество возрастет до 421 объекта.
— Эффективное использование муниципального имущества приводит к дополнительным финансовым вливаниям в казну Красноярска,— резюмировал Николай Троянов. — А это возможность реализовать программы, ориентированные на поддержку социально незащищенных слоев населения, строительство детских садов, школ и больниц.
