Время не ждет
До нового, 2009 года осталось не так много времени. Ведь ранее принятый Федеральный закон №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 6 ноября 2003 г. обязывает муниципальные власти в срок до 1 января 2009 года реализовать имущество, которое используется органами местного управления не по назначению, это же относится и к недвижимости, которая сдается в аренду.
Важно отметить, что если муниципалитет не выполнит закон, в 2009 году городской округ Самара передаст вышеуказанные объекты в федеральную собственность. Логика закона более чем понятна: муниципалитеты должны обслуживать городское хозяйство и удовлетворять потребности жителей города, а не заниматься коммерцией.
У администрации г.о. Самара не так много осталось времени, чтобы получить дополнительный доход в казну. Возможно, из-за этого фактора нежилые помещения, используемые не по назначению, срочно были включены в план по приватизации на текущий год.
Суть предложения
В общей сложности на аукцион будет выставлено 24 помещения. Информация о них, приказы об условиях приватизации объектов были официально опубликованы в «Самарской газете» 25 сентября 2008 г. Аукционы должны состояться не позднее 26 ноября 2008 г.
Пока есть информация о суммарной стартовой цене всех 24 лотов. Речь идет о сумме в 50 млн рублей за общую площадь около 1900 кв. метров. Таким образом, средняя цена за один квадратный метр составляет 26,3 тыс. руб. В основном на торгах будут предлагаться подвальные помещения.
Из 24 лотов каждый четвертый объект более интересен, с нашей точки зрения, для покупателей, так как находится не в подвалах, а на первых этажах зданий. Их общая площадь составляет 198,1 кв. м.
Важно напомнить, что в прошлом году муниципалитет застраховал свои риски с юридической точки зрения и обратился в территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, которое уполномочено давать заключения по оценке объектов недвижимости. В 2007 году результатами аукционов муниципалитет остался недоволен, что закончилось, с одной стороны, отставкой Виктора Абрамова, занимавшего в то время пост руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом, и исковыми заявлениями в суд об оспаривании проведенных торгов (подробнее в статье «В ожидании чуда», «НРН» №19 от 02.06.2008 г.).
Может, поэтому объекты недвижимости в этом году оценивает компания «Аудитор-Ч» (г. Набережные Челны, Республика Татарстан), получившая, кстати, это право, выиграв проводимый муниципалитетом конкурс на осуществление данной услуги. Все объекты недвижимости еще полностью не оценены, и окончательная информация о них должна появиться в лучшем случае до конца октября.
По сообщению Марины Светлаковой, представителя компании «Аудитор-Ч», они действительно производят оценку всех объектов недвижимости, принадлежащих самарскому муниципалитету и анонсированных в плане приватизации на текущий год. Какие объекты конкретно будут выставлены на осенних аукционах, им неизвестно, однако существует приоритет того, какие помещения нужно оценивать в первую очередь. Сейчас работа оценщиками ведется по районам.
Борьба за подвалы
В департаменте управления имуществом г.о. Самара не смогли назвать точную дату проведения аукционов, данной информации нет также и на официальном сайте муниципалитета. Участвующие в опросе специалисты рынка недвижимости признали цены на муниципальную недвижимость рыночными. Однако при этом усомнились в успехе намечаемых аукционов, так как сейчас не самое благоприятное время для их проведения. Из-за финансовой нестабильности и проблем с получением банковских кредитов инвесторы предпочитают занимать выжидательную позицию.
Есть еще один немаловажный фактор, который не способствует успешности проведения намеченных аукционов и реализации желания муниципалитета извлечь дополнительный доход. По мнению Александра Орлова, президента межрегиональной ассоциации собственников жилья «Приволжье», чиновники ошибочно относят подвальные помещения и площади на первых этажах к муниципальной собственности. Ведь ст. 289 Гражданского кодекса РФ наделяет собственника квартиры в многоквартирном доме правом на долю в собственности на общее имущество дома (на чердаки, на подвалы, на первые этажи, где размещены нежилые помещения). В случае, если помещение в доме без согласия его жильцов было приобретено третьими лицами, владельцам приватизированных квартир необходимо создать ТСЖ и написать обращение в суд. Но так как горожане инертны, ТСЖ не создают, за свои права не борются, то вышеперечисленные объекты недвижимости числятся муниципальной собственностью.
Однако Александр Орлов пояснил, что в Самаре существует прецедент, когда в одном из районов города иск, поданный собственником квартиры к добросовестному приобретателю подвального помещения дома площадью 93 кв. метра о признании недействительной регистрации и сделки, был удовлетворен. «Спорное помещение является долевой собственностью, - говорилось в судебном заключении, - и выбыло из владения граждан помимо их воли». В этом случае суд исходил из того, что в спорном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома, которые проходят по всему помещению, а не по отдельным его частям. Другими словами, подвал не может рассматриваться как отдельный объект. Кстати, интерес к намеченным аукционам могут проявить арендаторы, которые эти помещения занимают в настоящий момент.
