Проблемы ЖКХ сегодня, бесспорно, одни из самых злободневных в стране. Ведь они касаются всех жителей России, при этом отражая всю отсталость страны в экономической и социальной сфере, слабость государственных институтов, коррумпированность и безнаказанность чиновников, их яростное сопротивление любым реформам (можно даже сказать, неприкрытый саботаж) и ангажированность судебной системы, которая по заказу бюрократов всеми правдами и неправдами подводит юридическую базу под их неправомерные действия.
В полной мере это касается и такой проблемы ЖКХ, как незаконная приватизация подвалов (и других нежилых помещений) в многоквартирных домах.
Наглядный пример – история жилого дома по пер. Зоотехническому, 13a в Ставрополе. Этот 36-квартирный дом был построен еще в начале 60-х Всесоюзным НИИ овцеводства и козоводства (ВНИИОК), а спустя год по разрешению горисполкома крайсовпроф пристроил к нему еще 19-квартирную секцию с подвалом.
Причем тогда каждая пятая квартира была безвозмездно передана Ставропольскому военному гарнизону (дом строился на его земле) и гор-исполкому. И это, заметьте, при том, что город не вложил в дом ни копейки – все работы по строительству, благоустройству и озеленению прилегающей территории оплачивал Минсельхоз СССР.
Еще при приемке дома чиновники допустили массу нарушений. Вместо того чтобы по результатам техинвентаризации составить отдельный паспорт на каждое из двух зданий (ведь они даже находились на балансе разных организаций), бюрократы сфабриковали общий паспорт. А вместо двух поэтажных планов (отдельно – подвала основного здания, отдельно – цоколя пристройки) появился план некоего общего «полуподвала».
Уже позже выяснилось, что в инвентарном деле отсутствуют и сами акты приемки нежилых помещений (то есть они попросту не сданы в эксплуатацию!). Кстати, эти помещения изначально предназначались для городских нужд: здесь располагались авиа- и железнодорожные кассы.
Опуская правовые тонкости, скажу, что в ходе приватизации начала 90-х эти помещения стали общедолевой собственностью всех владельцев помещений в жилом доме (что подтверждено, в частности, документами ГУП «Крайтехинвентаризация»). У муниципалитета Ставрополя осталась доля в этих нежилых помещениях пропорционально площади двух квартир, которые не были приватизированы жильцами. В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ чиновники Ставрополя не имели права распоряжаться этим имуществом. Однако распоряжались.
Переводили помещения из жилых в нежилые, переоборудовали, перестраивали, сдавали в аренду, а в финале и вовсе незаконно продали. А поскольку на эти помещения отсутствовали необходимые документы (о чем говорилось выше), то все договоры аренды нигде не регистрировались, муниципалитет получал деньги от съемщиков незаконно. Причем на содержание и техобслуживание этих помещений город не потратил ни копейки.
Незаконно заполучив в собственность нежилые помещения общей площадью 905 кв. м, муниципалитет заодно обзавелся и связанным с ним земельным участком. В результате у собственников жилья вместо первоначально выделенного дому (в бессрочное пользование) участка площадью 3670 кв. м осталось втрое меньше – 1301 кв. м.
В этих нежилых помещениях находятся общедомовые инженерные коммуникации: телефонный кабель, трубы отопления, горячего и холодного водоснабжения и канализации (они идут через весь подвал и цоколь). При этом канализационная труба в цокольном этаже проложена прямо под полами, а под лестничной площадкой находится электрооборудование, питающее сразу 16 квартир. Это подтверждено заключением института «Ставрополькоммунпроект».
Заполученные городом помещения в подвале (площадью 223 кв. м) долгие годы пустуют, и к ним нет никакого доступа для аварийно-ремонтных служб. То же самое и с двумя помещениями в цокольном этаже (площадью 131 кв. м), куда Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) «поселил» совет микрорайона. Причем вход в эту комнату – через общий подъезд, часть которого отгорожена решеткой (то есть незаконно отчуждена часть общего имущества!).
Все это – явные нарушения закона и прямая угроза безопасности жильцов. Полгода назад в доме уже была аварийная ситуация. Как-то в середине дня жильцы увидели, что из окон помещения, где расположено общедомовое электрооборудование, валит густой дым. Понятно, вызвали пожарных.
Однако пройти в комнату с фидерами можно только через помещения, где расположен совет микрорайона, а те были наглухо заперты (здесь работает один человек – и то лишь в течение семи часов в неделю). Пришлось пожарным распиливать железную решетку, ведущую в цокольный этаж...
Во времена, когда Ставрополем рулил тандем Кузьмина и Уткина, «отцов» города не нужно было учить присваивать муниципальное имущество. Вот и в случае дома на Зоотехническом все было сделано просто, нагло и цинично. В 2005 и 2006 годах помещения первого этажа были проданы ОАО «Ставинструмент» и двум частным лицам (неким Раисе Волковой и Юрию Потапову).
Чтобы узаконить эти сделки, чиновниками были фальсифицированы выписки из Реестра муниципальной собственности 1993 года, техпаспорта на проданные нежилые помещения и другие документы. То есть налицо банальное мошенничество.
Перед аукционом, как и подобает, была определена стоимость продаваемых помещений. В итоге, скажем, нежилое помещение площадью 247 кв. м (на первом этаже) было оценено чуть дешевле полутора миллиона рублей (как квартира-«однушка»). Читатель спросит: как же так, ведь в центре Ставрополя рыночные цены на недвижимость в разы выше?!
Думаю, не стоит лишний раз напоминать про тесные коррупционные «завязки» местных чиновников: стоимость помещений определяло оценочное МУП «Капитал-сервис», учредителем которого является КУМИ. Наверное, не удивится читатель, узнав, что на участие в каждом из трех аукционов поступили заявки лишь от «своих» людей и компаний – и потому все три помещения были проданы практически по первоначальной цене…
Жильцы злополучного дома, ветераны труда, инвалиды Людмила Пересадина и Любовь Полунина в августе прошлого года обратились в суд, требуя признать «приватизацию» нежилых помещений незаконной. На суде представители КУМИ настаивали, будто аукционы проведены в полном соответствии с законом.
Так, якобы в одном из спецвыпусков муниципальной газеты «Вечерний Ставрополь» были заранее опубликованы объявления о предстоящих аукционах – и участвовать в них, дескать, мог любой желающий. Номер газеты, на который ссылались ответчики, мы нашли в библиотеке – только никаких объявлений о продаже муниципальной собственности там не оказалось. Что и было озвучено на заседании суда.
Тогда у чиновников концепция оправданий изменилась: мол, объявление было опубликовано в другом спецвыпуске все того же «Вечернего Ставрополя». Этот «спецвыпуск» был продемонстрирован в суде: 12-страничная брошюрка, почти сплошь состоящая из объявлений о предстоящей продаже муниципальной собственности.
Правда, на ней не были проставлены ни дата, ни сквозная нумерация (как того требует закон «О СМИ»). Судя по выходным данным, «спецвыпуск» был издан тиражом всего 999 экземпляров. Впрочем, в самой редакции «Вечернего Ставрополя» от него поспешили откреститься, заявив, что никаких таких «спецномеров» у них в архиве не сохранилось.
Скорее всего, мэрия Ставрополя договорилась о передаче помещений в «нужные» руки еще задолго до аукционов, поэтому недвижимость и продавалась по заведомо заниженной цене. Ну а чтобы отсечь от участия в конкурсах «чужаков», всю информацию о ходе торгов пытались скрыть.
К слову, «Открытая» не раз писала, что подобные махинации с муниципальными газетами практикуют администрации и других городов края, в частности Ессентуков (см.: «Спрятать концы в воду», №13 от 2 апреля 2008 г.) и Минеральных Вод (см.: «Митинг душили провокациями», №35 от 2 сентября 2009 г.).
Однако судья Ленинского райсуда Ирина Маслова, несмотря на все эти правовые нестыковки, своим решением от 27 апреля 2010 года узаконила «вольности» чиновников. В ходе процесса она не исследовала ни одного документа истцов и ответчиков, кроме заведомо фальшивой газеты «Вечерний Ставрополь», а решение не мудрствуя лукаво слово в слово (вместе с орфографическими ошибками) списала с возражений ответчика – администрации города.
Так, в своем решении Маслова упрямо ссылается на решение Малого совета Ставропольского горсовета народных депутатов №3 от 23 января 1993 года. Хотя на самом деле это решение датировано 28 января. Из возражений ответчиков в решение судьи кочует и нелепая аббревиатура «РСФРС» (вместо «РСФСР»). По всей видимости, судья Маслова даже не читала исковое заявление и не видела, что за материал подсунули ей для включения в решение «добровольные помощники».
Истцы предоставили в суд определение Конституционного суда РФ от 19 мая 2009 года, где черным по белому написано: «Если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения также предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющих самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников».
Что такое «общее имущество» и «места общего пользования», знают нынче все российские бабушки – не разобралась в этом очень сложном для нее вопросе только судья Маслова. Беззастенчиво и цинично она вынесла решение, которое по простому смыслу можно оценить так. Вам, жильцы, нельзя пользоваться подъездом, лестницей и межэтажной площадкой первого этажа; вам нет доступа к общедомовым коммуникациям даже в случае аварийной ситуации. В общем, это не ваше имущество!
По сути, решение судьи Масловой, не признавшей право жильцов на общедолевую собственность, создало всероссийский прецедент по отмене итогов приватизации.
Истец по гражданскому делу Людмила Пересадина обратилась в Промышленный следственный отдел, требуя провести проверку фактов фальсификации документов (выписок из Реестра муниципальной собственности, техпаспортов нежилых помещений и странного спецвыпуска «Вечернего Ставрополя»).
Очевидно, что такая массовая фальсификация могла стать возможной только при сговоре сотрудников сразу нескольких ведомств – краевой техинвентаризации, КУМИ, Росрегистрации и других. Заявление попало к следователю Р. Гюсану. В возбуждении уголовного дела он отказал, в ответе сообщив, что побеседовал с представителями этих трех ведомств (причем без упоминания имен и должностей). Да и то лишь о помещениях цоколя и подвала – по нежилым помещениям первого этажа Гюсан не сказал ни слова. Что это, как не круговая порука?!
А что касается Ленинского суда, то он уже давно не Ленинский и даже не Басманный, а скорее ему подошло бы название «Басмаческого». Ибо тамошние судьи неуклюже трактуют судебные нормы, пытаясь прикрыть неблаговидные делишки чиновников. Но при этом порождая все новые жалобы в вышесто-ящие судебные инстанции (вплоть до Европейского суда по правам человека).
Мы обжаловали решение судьи Масловой в кассационной инстанции краевого суда и надеемся на благоразумие и правовую грамотность служителей Фемиды, которые разберутся в этой грандиозной имущественной афере со множеством участников.
Иван ДОЛЖИКОВ,
председатель правления
городского Протестного
комитета №1,
директор юридического
агентства «Статут»
