Стометровый подвал "сталинской" четырехэтажки на улице Красноармейской, 103, в самом центре Ростова - лакомый кусочек для предпринимателей. А для самих жильцов дома это важный объект их жизнеобеспечения. Именно здесь расположены стояки отопления, холодной и горячей воды, канализационный коллектор и вся запирающая арматура. Случись в доме авария, добраться до вентиля и перекрыть воду можно только в подвале.
- За последние годы мы дважды оказывались в критической ситуации. В первый раз прорвала труба с горячей водой. Кипяток бил струей, но зайти в подвал и перекрыть вентиль технические службы не могли - новые владельцы повесили на дверях замок, - рассказывают жильцы.
Аналогичная история произошла здесь же совсем недавно. В результате 70-квартирный дом двое суток жил без воды. Все это время в подземном этаже был потоп, размывающий фундамент. Но войти в подвал технические службы снова не могли без разрешения его "хозяев".
В собственность посторонних людей подвальное помещение попало с согласия городской администрации. В декабре 2007 года подземелье было объявлено собственностью муниципалитета и тут же продано с аукциона, вопреки статье 36-й Жилищного кодекса РФ, признающей за жильцами многоквартирных домов право общедолевой собственности на технические помещения здания.
Подвал выкупил с молотка некий гражданин, имевший доверенность от администрации города на оформление помещения в свою собственность. Расторопные жильцы навели справки и узнали, что предприниматель специализировался на подвалах: выкупал их на торгах и тут же продавал по ускоренной процедуре. После чего подвал, как правило, продавался еще несколько раз. Чем длиннее была цепочка купли-продажи, тем труднее было потом в суде расторгнуть сделку. Ведь каждый последующий покупатель пытался выступить уже в качестве добросовестного приобретателя.
Но в случае с подвалом дома N 103 по Красноармейской отработанная схема неожиданно дала сбой: узнав о продаже с торгов своей законной собственности, жильцы многоэтажки сразу обратились в суд и прокуратуру.
Районная прокуратура поддержала горожан и обратилась с иском в суд о возвращении жителям дома спорного помещения.
- Судебная тяжба за технический подвал длилась три с половиной года. За это время судебный и прокурорский состав по делу менялся пять раз, - рассказывает "РГ" один из жильцов дома, Леонид Геллер. - Чиновники различных уровней под разными предлогами уклонялись от рассмотрения исковых заявлений прокурора и жильцов дома, возвращая их без рассмотрения. И только в июле нынешнего года ростовская фемида признала продажу технического подвала незаконной.
"Подвальная" эпопея дома N 103, как зеркало, отражает проблему сотен и тысяч технических помещений многоквартирных домов в Ростове. Похожие битвы идут в донских судах уже не один год. Так, в марте 2010 года Кировский районный суд Ростова восстановил в правах собственников подвального помещения жителей дома на улице Красноармейской, 236. Триста квадратных метров были проданы по поддельным документам. На договоре купли-продажи подвала, датированном 1990 годом, стояли печати с двуглавыми орлами, введенные только в 1993 году. Между тем для расторжения незаконной сделки в судебном порядке потребовалось почти два года.
Евгений Лопахин, юрист:
- Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу РФ к общей долевой собственности жителей многоквартирного дома относятся помещения общего пользования, предназначенные для обслуживания всего здания или нескольких квартир и помещений. В их число входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Однако далеко не всегда чердаки и подвалы являются техническими местами общего пользования и, соответственно, общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома.
В этом случае застройщик может оформить на него право собственности или уже на стадии строительства продать помещение третьим лицам. Одна из главных причин незаконной продажи технических помещений - несовершенная система регистрации общедолевого имущества.
Дело в том, что такие помещения зачастую в БТИ не зарегистрированы, да и процедура регистрации общего имущества в реестре прав на недвижимость пока не отработана. Этим активно пользуются мошенники, отбирая у собственников их имущество.
25.08.2011
