ТСЖ Дом

Они как могут организуют охрану своих интересов: ставят па­латки около стройплощадок, дежурят в них, пре­пятствуя строителям, обращаются с жалобами в органы госнадзора, к депутатам горсобрання и областной Думы, пишут в Москву президенту Д.Медведеву, подают судебные иски.

Успеха удается добиться далеко не всегда, но в последнее время все чаше. Каждый двор бьет­ся с точечной застройкой практически в одиноч­ку, и результаты этой борьбы до последнего времени были незначительными... Однако граждане накапливают все больше ценного опыта ус­пешного противодействия точечной застройке. Для обсуждения этой проблемы газета пригла­сила депутата городского Собрания Южно-Са­халинска Галину ПОДОЙНИКОВУ.

Галина Подойникова известна своим участием в защите прав жителей в инициированных ими су­дебных процессах. Недавно она обратилась с исковым заявлением в областной суд с требова­нием признать противоречащим закону и недей­ствительным закон области от 20 февраля 2008 года № 6-ЗО, посвященный распоряжению зе­мельными участками, государственная собствен­ность на которые не разграничена.

—Галина Владимировна, чем вы можете объяснить обострение ситуации в борьбе горожан за придомовые территории?

Я уверена, что проблемы с точечной застройкой в областном центре не случайны. К 1 марта 2013 года по закону завершается бесплатная приватизация жилья, и чиновники торопятся напоследок черпануть из исчезающего источника теневых доходов. К
сожалению, имеются документальные основания полагать, что именно под это «за­точена» реальная политика областных и местных органов власти в сфере земельно-жи­лищных отношений.

— Кто же конкретно создает для жителей ситуации, нару­шающие их права?

— Это сегодняшнее министерство имущественных и зе­мельных отношений Саха­линской области - правопреемник бывшего комитета по управлению государственным имуществом области (КУГИ). Ему поручена реализация еди­ной государственной политики в этой сфере. Оно распоряжается земельными участками под строительство в Южно-Сахалинске, государственная
собственность на которые не разграничена.

Это администрация Южно-Сахалинска в лице мэра. ДА-ГУН согласовывает акты вы­бора земельных участков, зак­лючает договоры их аренды под строительство, разрабаты­вает градостроительные пла­ны, оформляет разрешения на строительство, подает заявле­ния для государственного ка­дастрового учета земельных участков, готовит проекты по­становлений мэра по оформлению прав застройщиков и т. п. Мэр подписывает подго­товленные ДАГУНом проек­ты постановлений, наделяя этим застройщиков правами на строительство.

Это службы Росреестра по Сахалинской области, ранее находившиеся в тени. Сегодня они по заявлениям ДАГУНа выполняют госрегистрацию прав на земельные участки, за­нятые многоквартирными до­мами. И делают это, не прово­дя предусмотренной законом проверки сведений в этих заяв-лениях на достоверность и противоречия закону. А зако­ном предусмотрен отказ в осуществлении госрегистрации таких земельных участков.

К сожалению, даже губер­натор оказался на «той» сто­роне. В интервью вашей газе­те, опубликованном в февра­ле 2010 года, он отвечал на вопрос об его отношении к точечной застройке. Оказалось, что он ничего не имеет про­тив точечной застройки, на­оборот, считает ее полезной для улучшения эффективно­сти использования городской земли. Этот ответ противоре­чит известному обществен­ному мнению о незаконнос­ти и социальной опасности такого строительства, потому что оно фактически заверша­ется рейдерским захватом (присвоением) земельного участка как чужого имуще­ства. Губернатор также отме­тился изданием закона обла­сти от 20 февраля 2008 года № 6-ЗО. Этот закон, о кото­ром я расскажу далее, внес свою негативную лепту в фор­мирование государственной политики области в сфере жилищно-земельных отно­шений, заметно ущемившей права горожан.

— Почему вообще возникла эта проблема, в чем заключа­ется интерес властей?

— В России практически за­вершен передел большим бизнесом прав собственности на основные общественные ресурсы (финансы, нефть и газ, основные промышлен­ные объекты и т. п.). Однако оказалось, что в жилищно-коммунальной сфере враща­ются колоссальные финансо­вые средства, поэтому эта сфера в последние годы стала особо привлекательной для чиновников, располагающих административным ресурсом. Российской общественности известно два основных вида рейдерских захвате в (присво­ения) в сфере ЖКХ: захват управления в управляющих компаниях и ТСЖ (цель — сбор жилищно-коммуналь­ных платежей) либо присво­ение общего имущества соб­ственников помещений (квартир), и в первую очередь земельных участков придо­мовой территории. Именно незаконные операции по пе­редаче частному бизнесу прав на строительство в кварталах жилой застройки центра го­рода наиболее привлекатель­ны для чиновников, так как дают быстрый и значитель­ный теневой доход.

Интерес частного бизнеса к строительству магазинов и торговых центров в жилых кварталах тоже понятен: ми­нимальные затраты на инфра­структуру, ведь новый объект врезается в инженерные сети ближайшего многоквартир­ного дома, а еще - гаранти­рованный поток покупате­лей. Американцы не зря ут­верждают, что два метра при­лавка на главной улице при­быльней 30 метров прилавка на боковой. Потому цена квадратного метра для строи­тельства в центре и цена ре­шения этого вопроса для предпринимателя и чиновни­ка весьма высоки. Для Моск­вы известен случай приобре­тения торговой фирмой однокомнатной квартиры у неус­тупчивого гражданина, про­живание которого мешало строительству торгового центра, за 1 миллион долларов.

— А областной закон, я так поняла, способствует точечной застройке? Какие его положения вы намерены оспаривать в
суде?

— Я оспариваю закон и по формальным основаниям, и по его смыслу.

Что касается второго... В законе отсутствует пояснение принципа отнесения земель­ного участка к неразграни­ченной государственной собственности. В результате иг­норируется принцип един­ства судьбы объекта недвижи­мости (жилого здания) и зе­мельного участка, занятого этим объектом. Вспомним, что законодательством Рос­сии установлено приватиза­цию жилья обязательно со­провождать одновременной приватизацией и земельного участка, занятого жилым объектом недвижимости.

В пояснительной записке к проекту закона председатель КУГИ области Е. Гах написа­ла, что закон был разработан в целях реализации в области приоритетного национально­го проекта «Доступное и ком­фортное жилье — гражданам России», т. е. федеральной программы. Однако на прак­тике на основании этого зако­на, согласно имеющимся документам, министерство имущественных и земельных отношений области на правах арендодателя передает част­ному бизнесу земельные уча­стки придомовой территории жилых домов под точечную застройку. Аналогичным об­разом применяют закон для регулирования застройки го­рода из средств местного бюд­жета и городское Собрание, и мэр города. Не будем забы­вать, что вся земля, занятая в Южно-Сахалинске много­квартирными жилыми дома­ми, чиновниками предусмот­рительно зарегистрирована в государственном кадастре не­движимости в качестве госу­дарственной собственности...

—  На сегодня список придомовых территорий, принесен­ ных в Южно-Сахалинске в жертву бизнесу, достаточно ве­лик. А с какого дома все нача­лось?

—По известным нам доку­ментам,   первый  договор аренды земельного участка под точечную застройку тор­гового центра был заключен за счет придомовой террито­рии домов № 216 и 218 по ул.

Ленина (ныне в интересах магазина «Жемчужина») председателем комитета по управлению муниципальной собственностью (КУМСа) Южно-Сахалинска С.Рас-путняком, ставшим позднее начальником ДАГУНа и пер­вым вице-мэром города. Уже тогда этот договор аренды был согласован председате­лем КУГИ области Е. Гах.

Чтобы земельный участок мог стать объектом сделки по договору аренды, по закону необходимо его сформиро­вать, т. е. установить его гра­ницы, определить площадь и зарегистрировать в государ­ственном земельном кадаст­ре. При регистрации таких участков в едином государ­ственном земельном реестре правообладателем их ДАГУН указывал Российскую Феде­рацию, однако в госреестр го­сударственного имущества такие земельные участки ни­когда не попадали. То есть из­начально отнесение этих уча­стков к государственной не­разграниченной собственно­сти было фиктивным.

Позднее подобная регист­рация участков земли, заня­той многоквартирными жи­лыми домами, была поставле­на администрацией города на поток. Согласно выпискам из государственного кадастра прав на недвижимое имуще­ство по кадастровому кварта­лу 65:01:0703001 центра Южно-Сахалинска (часть улиц Ленина, Вокзальной, Крюкова, Антона Буюклы, Амурской, Институтской), в качестве правообладателя 57 земельных участков 60 мно­гоквартирных жилых домов тоже указана Российская Фе­дерация.

— То есть эта лакомая часть города уже приготовлена для манипуляций с придомовыми территориями?

— Этот вывод напрашивает­ся сам собой. Существенно, что площади таких участков при их госрегистрации указываются практически под обрез фунда­ментов домов на основании сведений из инвентаризацион­ных описей, а не на основании сведений государственного уче­та жилья и капитальных объек­тов. Это отнюдь не случайно. В 70 — 80-е годы прошлого века проектирование жилья велось поквартально, позднее микро­районами. Площадь земли под фундаментами (именуемая в градостроительстве площадью застройки) не превышала 20 проц. от общей площади квар­тала или микрорайона. Осталь­ная земля отводилась по градо­строительным нормативам под объекты благоустройства дво­ров — озеленение, детские и спортивные площадки, асфаль­тированные проезды, стоянки автомашин жителей, мусорные контейнеры и т. п.

В указанном выше кадаст­ровом квартале центра города общая площадь застройки по­чти шести десятковжилыхдо-мов свыше 45 тыс. кв. м. По­этому госрегистрацией земли только под фундаментами этих домов чиновники рос­черком пера получили в свое распоряжение свыше 150 тыс. кв. м придомовой территории.

Существенно также, что за­кон запрещает госрегистра­цию земельных участков пло­щадью меньше минимально допустимых градостроитель­ных норм. Тем не менее служ­бы Росреестра удивительно послушно соглашаются на предложенную ДАГУНом не­законную регистрацию таких земельных участков, называя ее декларативной (а факти-чески ее следовало бы назвать фиктивной). В кадастровой выписке указывается, что гра­ницы участка не установлены в соответствии с земельным законодательством.

Возникает парадоксальная ситуация, являющаяся насто­ящим подарком для чиновни­ков: земельный участок под жилым домом получил кадас­тровую регистрацию, но све­дения о нем в государствен­ный кадастр прав на недвижи­мое имущество не включены. Для государства (но не для чи­новников администрации го­рода и Минимущества облас­ти) этот земельный участок исчез, испарился из кадастро­вой карты города. Испарились и права собственников квар­тир на земельный участок, за­нятый домом, как на часть об­щего имушества дома. Оказа­лись «съеденными» законные права граждан как пользовате­лей земельного участка на их участие в решении дальнейшей судьбы участка. Согласо-вывать возможность точечной застройки со смежными зем­лепользователями нет необхо­димости, потому что на када­стровой карте города нет тако­го участка, значит, нет у него и соседей... Тем не менее на­личие кадастрового номера позволяет чиновникам этот участок в качестве легального объекта гражданско-правовой сделки передать в аренду для точечной застройки.

В правовом отношении это означает шестилетнее тормо­жение чиновниками приведе­ния земельной политики об­ласти в соответствие с Жи­лищным, Земельным и Граж­данским кодексами России.

—Как вы оцениваете резуль­таты борьбы населения за при­домовые территории  и  дворы?

—  Наши горожане, начав защищаться с 2007 года, про­играли немало судебных ис­ков, в том числе и по объек­тивным причинам. Россий-с­кие законы постоянно уто-чняются и изменяются, нередко их нормы противоречат нормам других применимых законов. Потому для победы в судебном споре участнику не­обходимо обладать высокой юридической     культурой. «Творцы» рейдерских захватов виртуозно применяют юриди­чески изощренные приемы манипулирования нормами права. Для противодействия этим приемам важно знать и применять основные принци­пы коллизионного права. Этот раздел права помогает юриди­чески верно выбрать приме­нимость тех или иных норм права в сходных юридических ситуациях. Основные прин­ципы коллизионного права юристам известны: преиму­щество нормы специального закона перед нормой общего закона и преимущество нор­мы более позднего закона пе­ред нормой более раннего за­кона...

Судебный опыт нескольких лет оказался полезным. Сей­час мы знаем, что нет смысла оспаривать в суде промежу­точные этапы получения раз­решения на застройку (выбор земельного участка, заключе­ние договора аренды и т. п.). Вся разрешающая строитель­ство документация обычно согласована чиновниками в надзорных инстанциях, около двух десятков надзорных служб во всех случаях уже ска­зали свое «добро» и добиться запрета стройки практически невозможно. Успеха можно достичь, ограничившись за­щитой в суде нарушенного права собственности жителей {собственников квартир) на общее имущество дома, обяза­тельной частью которого яв­ляется земельный участок, занятый многоквартирным жи­лым домом, а также права го­рожан на благоприятную сре­ду обитания.

Не менее важным оказалось умение подготовить к судеб­ным заседаниям документаль­ные доказательства своей пра­воты, поскольку судебный процессявляется состязатель­ным. Каждая сторона обязана обосновать доказательствами свои требования или возраже­ния, при этом судья является лишь арбитром и никому не обязан помогать.

—  Но победы на этом фронте все-таки есть?

—   Безусловно. Жителями выиграно большинство исков. Властями эти судебные реше­ния оспорены, судебные спо­ры переданы в областной суд, в кассационную инстанцию. Оказалось, что точечную зас­тройку может остановить с по­мощью судебного решения даже один из жителей дома — собственник квартиры, обра­тившийся в суд с иском. ТСЖ «Рябинка» удалось выиграть арбитражный иск по формированию придомовой терри­тории трех домов в центре Южно-Сахалинска (№ 218 и  218а по ул. Ленина и № 84 по Коммунистическому пр.). ДАГУН проиграл с треском иск в трех арбитражных инстанци­ях, не помогло департаменту и обращение с надзорной жалобой в Высший арбитражный суд России!

В пользу жителей разреше­ны иски по застройке терри­тории около дома № 17 по ул. Емельянова и двора между до­мами № 79 по ул. Поповича и № 281 по ул. Ленина. Об этих стройках много писала ваша газета. Недавно поданы в суд иски против возведения трех­этажного здания кафе около дома № 11 по ул. Емельянова и против строительства авто­стоянки (реконструкция мага­зина «Первый семейный» Е. Семеновой) за счет террито­рии домов № 190 и 192 по пр. Мира.

Немного подробнее оста­новлюсь на последнем объек­те. На депутатский запрос в федеральную земельную пала­ту по Сахалинской области был получен ответ, что земельные участки пострадавших домов № 190 и 192 по пр. Мира не числятся в государственном кадастре недвижимости. На­против, участок земли под ма­газин «Первый семейный», ре­конструкцией которого ущем-лены интересы жителей этих домов, не только зарегистри­рован, но уже и приватизиро­ван владелицей магазина. По­лучается, что если земельный участок, занятый домом, не учтен в упомянутом кадастре, то его нет вообще, потому нет и нарушения прав жильцов.

Газета "Советский Сахалин" от 17 декабря 2010 года № 167. Материал прислал Константинов Федор Иванович, г. Южно-Сахалинск.

*) ТСЖДом.ру. См. Постановление Конституционного суда РФ от28.05.2010г. №12-П.