Требования Федерального закона об энергосбережении, Постановлений Правительства об учете коммунальных ресурсов, предотвращение хищений, сбережение средств граждан, становятся крайне затруднительными или невыполнимыми задачами там, где технические подвалы реализуются третьим лицам. Актуальность проблемы защиты ОДИ иллюстрируется тем, что оформленные в собственность муниципального образования и в настоящее время выставляются на публичные торги, после чего окончательно выбывают из владения собственников МКД.
Сотни тысяч российских граждан, сталкиваются c необходимостью защиты своих прав в суде, что влечет дополнительные затраты на экспертизу, пошлину, юристов, да и результат не всегда определенен. Зачастую суды следуют пути слепой поддержки муниципальных чиновников, при рассмотрении исков, связанных с незаконным отчуждением исполнительной властью городов нежилых помещений многоквартирных домов, хотя и законодательно определенных как общая долевая собственность (подвалы, чердаки и т.п.). Поэтому опыт работы регионов по внесудебному возврату общего долевого имущества (ОДИ) заслуживает особого внимания.
Опыт Костромы
Администрацией города Костромы, совместно с Общественной палатой Костромской области, Костромской региональной Ассоциацией ТСЖ и ЖСК, общественными организациями, организовано расширенное совещание членов комиссии по выявлению помещений общего имущества, находящихся в собственности муниципального образования город Кострома (далее «Комиссия») с участием представителей надзорных органов, специалистов строителей, проектировщиков, независимых юристов, на котором обсуждена проблема предупреждения неправомерного отчуждения ОДИ, повышения эффективности мер направленных на восстановление прав собственников МКД.
На конкретных примерах участники слушаний представили факты нарушения прав собственников помещений МКД, связанных с отчуждением общего долевого имущества собственников, состав которого определяется ст. 36 ЖК РФ.
Учитывая объективные требования граждан, рекомендации Общественных палат РФ и Костромской области, в Костроме началась работа администрации города по выявлению и возврату незаконно отчужденных помещений в состав общего имущества собственников МКД. Создана межведомственная комиссия с участием специалистов, экспертов и общественных организаций. По результатам работы комиссии за прошедшее полугодие приняты решения о признании общим долевым имуществом 11 помещений МКД, в их числе колясочные, лифтерные и технические подвалы. Таким образом можно констатировать начало продуктивного диалога администрации города с гражданами - собственниками МКД.
Основные выводы комиссии
Приведенные ниже выводы отражены в РЕШЕНИЕ расширенного совещания комиссии по выявлению помещений общего имущества, находящихся в собственности муниципального образования город Кострома «Совершенствование деятельности администрации, надзорных органов, общественных организаций города Костромы по предупреждению отчуждений общего долевого имущества, повышению эффективности мер направленных на восстановление прав собственников многоквартирных домов».
«Участники совещания пришли к выводу, что ошибки, допущенные комитетом по муниципальному имуществу администрации города в квалификации нежилых помещений, расположенных в МКД, привели к неправомерному отчуждению общего имущества собственников жилых домов. Обратили внимание на наличие противоречивых суждений, недостаточное понимание специалистами отдела муниципального имущества администрации города технического предназначения помещений общего имущества, инженерного оборудования, влияния условий содержания оборудования на комфорт проживания граждан в МКД.
Анализ выявленных фактов неправомерного отчуждения показал, что по право собственности города оформлено без надлежащих правоустанавливающих документов. При регистрации отдельных помещений многоквартирных домов в собственность муниципального образования, делались ссылки на Постановление ВС РСФСР №3020-1 от 27.12.1991г., Решение Малого Совета народных депутатов Костромской области №120 от 16.07.1992г., Указы Президента и др. документы, применение которых в качестве правоустанавливающих документов при исключении из состава МКД: технических подвалов, лифтерных или колясочных, не правомерно, так как эти документы не содержат описания регистрируемого имущества. Такая точка зрения поддерживается и судебной практикой Арбитражного суда Костромской области, например, в решении по делу № А31-5506/2008 от 28.09.2010г. суд установил, что помещение подвала дома по ул. Советская, 136 в перечне помещений передаваемых в собственность муниципального образования г. Кострома на основании Решения Малого Совета народных депутатов Костромской области №120 от 16.07.1992г., не указано, следовательно включение помещения подвала в реестр муниципальной собственности осуществлено неправомерно.
Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области следует обратить внимание на существующую проблему, провести определенную работу среди специалистов, организовать дополнительные проверки правомерности применения правоустанавливающих документов, примененных при регистрации выявленных комиссией помещений общего имущества собственников.
Отделу муниципального имущества, в ситуации высокой вероятности выявления новых неправомерных отчуждений, необходимо проявлять повышенную осторожность при организации новых торгов. Всякая продажа нежилых помещений в многоквартирных домах должна пройти согласование с собственниками домов, при необходимости через созданную Комиссию. Следует изучить возможность устранения последствий ошибочного отчуждения и возврата помещений из муниципальной собственности в общую долевую собственность с минимальным участием пострадавших собственников. В соответствии с рекомендациями ОПРФ необходимо продолжить изыскание возможности отказа муниципалитета от неправомерно полученного общего имущества без привлечения собственников к судебному разбирательству.
Значительную помощь собственникам в разрешении проблемы, защите их прав на общее имущество должны оказывать надзорные органы, такие как государственная жилищная инспекция по Костромской области, прокуратура, Комитет и Управление по ЖКХ администрации города, районные управления администрации».
Итоги работы по защите прав собственников на общее имущество ежеквартально намерены рассматривать на коллегии жилищной инспекции по Костромской области.
По итогам обсуждения участниками совещания были разработаны рекомендации Администрации города Костромы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Государственной жилищной инспекции по Костромской области, Организациям собственников многоквартирных домов
Комментарии участника совещания
Расширенное заседание комиссии по ОДИ при администрации города прошло с участием с участием ОПКО, ГЖИ, Прокуратуры, областного суда, членов комиссии экспертов, общественных организацийций, юристов областной коллегии адвокатов и московского гостя – директора компании «Юр-Экспресс» Игоря Измайлова. Измайлов внятно разъяснил юристам отдела муниципального имущества некоторые основополагающие законодательные нормы, добавил уверенности, что возможен путь вне судебного урегулирования споров.
Проводили разбор качества работы комиссии, администрация подверглась критике со стороны общественной палаты. Поспорили, договорились активней выявлять отчужденные помещения, не дожидаясь заявлений граждан. Отдел муниципального имущества обязан сам выявлять и выносить на комиссию помещения с признаками ОДИ.
Администрация Костромы в ходе обсуждения подтвердила, что в свое время Комитетом по управлению муниципальным имуществом города (КУГЗМИ) была дана ошибочная квалификация целому ряду помещений МКД, в результате чего состоялись отчуждения общей долевой собственности граждан. Договорились заняться проработкой механизма вне судебного возврата "ошибочно" отчужденного имущества.
ГЖИ поддержала требования граждан, прокуратура и представитель областного суда внимательно наблюдали за происходящим. Важно, что они теперь сами (!) увидели принципиальную позицию администрации поддержавшую собственников, и принявшую решения о признании 11 помещений общим долевым имуществом.
Участники собрания проинформированы о начавшемся процессе создания комиссий в других городах России. Этот процесс, поддержанный письмом Минрегиона в ответ на резолюцию ОПРФ, дает собственникам дополнительный инструмент для мирного восстановления прав на ОДИ.
От редакции.
Членами комиссии разработан проект изменений в положение о комиссии по выявлению объектов муниципальной собственности города Костромы, отвечающих признакам общего имущества собственников помещений МКД. Документами и опытом работы комиссии мы готовы поделиться со всеми регионами. Вышлем Положение по электронной почте на запрос отправленный на e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript на имя председателя правления Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Пинчукова А.П.
