Совещание проводилось с целью конкретизации системных рекомендаций ОПРФ от 30.01.2013г.,
На примерах многоквартирных домов города Костромы участники слушаний представили факты нарушения прав собственников помещений многоквартирных домов, связанных с отчуждением общего долевого имущества собственников, состав которого определяется статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отчуждение важных конструктивных частей многоквартирных домов: колясочных комнат, лифтерных диспетчерских, технических подвалов, электрощитовых и других вспомогательных помещений, наносит ущерб надлежащей эксплуатации многоквартирных домов, снижает уровень комфорта и безопасности проживания граждан, приводит к преждевременному износу конструкций и оборудования, затягивает сроки устранения аварий, исключает модернизацию и реконструкцию инженерного оборудования жилого фонда, повышает стоимость содержания жилья, вызывает рост социальной напряженности.
Требования Федерального закона об энергосбережении, Постановлений Правительства об учете коммунальных ресурсов, предотвращение хищений, сбережение средств граждан, становятся крайне затруднительными или невыполнимыми задачами там, где технические подвалы реализуются третьим лицам.
Учитывая объективные требования граждан, рекомендации Общественных палат Российской Федерации и Костромской области, в городе Костроме началась работа администрации города по выявлению и возврату незаконно отчужденных помещений в состав общего имущества собственников многоквартирных домов. Создана межведомственная комиссия с участием специалистов, экспертов и общественных организаций. По результатам работы комиссии за прошедшее полугодие приняты решения о признании общим долевым имуществом 11 помещений многоквартирных домов, в их числе колясочные, лифтерные и технические подвалы. Таким образом можно констатировать начало продуктивного диалога администрации города с гражданами - собственниками многоквартирных домов.
В процессе работы комиссии определилась единая позиция относительно признания общедолевым имуществом колясочных и лифтерных диспетчерских помещений. Наметился прогресс относительно применения критериев сформулированных статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации для выявления помещений технических подвалов.
Однако, не смотря на очевидный прогресс, работа комиссии могла бы быть более результативной. Ряд запланированных к рассмотрению вопросов не рассматриваются в срок по плану работы. Например, из-за недостатка времени на обсуждение, решение комиссии о помещении подвала по ул. Нижняя Дебря, д. 22, вынесено не было. К вопросам не позволяющим принимать решения по большему числу помещений относятся:
- значительный интервал между заседаниями комиссии;
- выход рабочей группы технического обследования на проверяемые объекты только в канун заседания комиссии, что затрудняет подготовку актов обследования;
- недостаточно прорабатываются вопросы на рабочих группах до заседания комиссии относительно наличия или отсутствия правоустанавливающих документов, применения норм действующего законодательства;
- осуществлению профилактических мер против отчуждений общего имущества препятствует отсутствие опубликованного официального списка нежилых помещений расположенных в жилых домах и зарегистрированных в собственность муниципального образования.
- эффективной защите прав собственников препятствует отсутствие принятых комиссией единых критериев к оценке статуса нежилых помещений, расположенных в жилых домах, отсутствие ссылок на такие критерии в Положении о работе комиссии.
Участники совещания пришли к выводу, что ошибки, допущенные комитетом по муниципальному имуществу администрации города в квалификации нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, привели к неправомерному отчуждению общего имущества собственников жилых домов. Обратили внимание на наличие противоречивых суждений, недостаточное понимание специалистами отдела муниципального имущества администрации города технического предназначения помещений общего имущества, инженерного оборудования, влияния условий содержания оборудования на комфорт проживания граждан в многоквартирных домах.
Анализ выявленных фактов неправомерного отчуждения показал, что по право собственности города оформлено без надлежащих правоустанавливающих документов. При регистрации отдельных помещений многоквартирных домов в собственность муниципального образования город Кострома, делались ссылки на Постановление ВС РСФСР №3020-1 от 27.12.1991г., Решение Малого Совета народных депутатов Костромской области №120 от 16.07.1992г., Указы Президента и другие документы, применение которых в качестве правоустанавливающих документов при исключении из состава многоквартирного дома: технических подвалов, лифтерных или колясочных, не правомерно, так как эти документы не содержат описания регистрируемого имущества. Такая точка зрения поддерживается и судебной практикой Арбитражного суда Костромской области, например, в решении по делу № А31-5506/2008 от 28.09.2010г. суд установил, что помещение подвала дома по ул. Советская, 136 в перечне помещений передаваемых в собственность муниципального образования город Кострома на основании Решения Малого Совета народных депутатов Костромской области №120 от 16.07.1992г., не указано, следовательно включение помещения подвала в реестр муниципальной собственности осуществлено неправомерно.
Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области следует обратить внимание на существующую проблему, провести определенную работу среди специалистов, организовать дополнительные проверки правомерности применения правоустанавливающих документов, примененных при регистрации выявленных комиссией помещений общего имущества собственников.
Актуальность проблемы защиты общего имущества иллюстрируется тем, что оформленные в собственность муниципального образования и в настоящее время выставляются на публичные торги, после чего окончательно выбывают из владения собственников многоквартирных домов. В 2013 году состоялись аукционы по продаже помещений расположенных в жилых домах по адресам: ул. Крупской, 27-а, ул. Проселочная, 24, пр. Мира, д. 94, ул. И.Сусанина, 54/17, ул. Кинешемское шоссе, д. 32.
Отделу муниципального имущества, в ситуации высокой вероятности выявления новых неправомерных отчуждений, необходимо проявлять повышенную осторожность при организации новых торгов. Всякая продажа нежилых помещений в многоквартирных домах должна пройти согласование с собственниками домов, при необходимости через созданную Комиссию. Следует изучить возможность устранения последствий ошибочного отчуждения и возврата помещений из муниципальной собственности в общую долевую собственность с минимальным участием пострадавших собственников. В соответствии с рекомендациями ОПРФ необходимо продолжить изыскание возможности отказа муниципалитета от неправомерно полученного общего имущества без привлечения собственников к судебному разбирательству.
Разрешение проблемы защиты общего имущества от незаконных отчуждений лежит в плоскости соблюдения действующего законодательства специалистами подразделений администрации муниципального образования город Кострома.
Значительную помощь собственникам в разрешении проблемы, защите их прав на общее имущество должны оказывать надзорные органы, такие как государственная жилищная инспекция по Костромской области, прокуратура, Комитет и Управление по ЖКХ администрации города, районные управления администрации.
На совещании был проанализирован опыт работы костромской МВК ОДИ, отмечены существующие проблемы, поставлены конкретные задачи перед подразделениями администрации города в обеспечении прав собственников МКД, разработке механизмов обеспечивающих минимальное участие собственников в процессе возврата ОДИ. Принято предложение о новой редакции положения о городской комиссии ОДИ.
Определены задачи и перед организациями собственников жилья, в первую очередь это просветительная работа с Советами многоквартирных домов города.
