ТСЖ вновь направило запрос с просьбой предоставить технические условия, для размещения Общедомовых приборов учета ГВС и ТЭ перед теплообменниками в ИТП, установка этих приборов была предусмотрена проектом при строительстве дома 38 по ул. Лебедянская. В своем письме Управляющий ТСЖ дал пояснения о том, что что помещение ИТП и его оборудование общим имуществом собственников дома 38 по ул . Лебедянская,
В пункте 2 статьи 36 ЖК РФ и пункте 2 Правил № 491 определено, что в состав общего имущества включаются:
помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи (технические чердаки), в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правил № 491).
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил № 491).
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил № 491).
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214-ФЗ), объектами долевого строительства являются не только жилые или нежилые помещения, но также общее имущество в многоквартирном доме, и оно также подлежит передаче участникам долевого строительства (дольщикам) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ст. 8). В пункте 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ определено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ЕГРПНИ сведений о зарегистрированных прав на ИТП и помещение ИТП в доме з8 за ОАО «МОЭК не имеется.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (п. 5 Приказа Минюста РФ от 14.02.2007 № 29).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме по ул.Лебедянская 38 не принимали решение о передаче в аренду помещения ИТП и самого ИТП кроме ТСЖ «Загорье 1» не определяли иное лицо, уполномоченное от их имени на заключение с ОАО «МОЭК договора аренды этого объекта общедолевой собственности (ст. 246, 247 ГК РФ, п. 2 ст. 36, п. 3 и 3.1 ст. 44 ЖК РФ).
ТСЖ «Загорье 1» , представляет интересы собственников дома 38 по ул .Лебедянская и действует от имени собственников без доверенности, поскольку ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения данным имуществом (п. 2 ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). ТСЖ- это представитель собственников, который управляет имуществом доверителя без извлечения прибыли, так как создано самими собственниками для совместного управления имуществом МКД (ст. 135 ЖК РФ) на бездоговорной основе, так как органом управления ТСЖ являются сами собственники МКД.
На основании генеральной доверенности от Председателя правления Управляющий ТСЖ убедительно просил ОАО «МОЭК» предоставить затребованные технические условия для размещения общедомовых приборов учета ГВС и ТЭ в ИТП, как это было предусмотрена проектом при строительстве дома 38 по ул. Лебедянская и попросил выслать в адрес ТСЖ «Загорье 1» основания для использования ОАО «МОЭК» права пользования объектом общедолевого имущества , а именно помещения ИТП и его оборудования.
Сегодня в присутствии специалистов ОАО «МОЭК» и ОАО «Мосводоканал» было осмотрено помещение ИТП и установлено, что в ИТП имеется возможность для установления общедомовых приборов учета воды.
Собственники дома не готовы нести бремя расходов ОАО « МОЭК», поэтому крайне заинтересованы в установке ОДПУ и возвращении своей собственности.
В случае отказа, установка ОДПУ и возврать из незаконно владения будут р дело будет рассмотрено установить прибор учета поставки горячей воды и тепла в ИТП и собственники дома оставляют за собой право истребовать возврата ИТП как общедолевой собственности из чужого незаконного владения
