лежаки на земляном полу, одежда, продукты питания, канистры с растворителем, электрочайник, стройматериалы. В процессе наблюдения за суетой с опечатыванием входа стало очевидным, что комендантом «общежития в подвале» является местный ДЭЗ (бюджетное предприятие «Жилищник»), хранитель ключей — диспетчер, исполнитель услуг — мастер этой бюджетной УО. Так выявился еще один подвал полный проживающих в нем гастарбайтеров, несущих собственникам дома реальные риски аварий, пожаров и прочих проблем. Этот пример, скажут нам, возможен лишь в варианте так называемых «безответственных» собственников, когда жителям наплевать на происходящее.
Другой пример, попавший в объектив всевидящего «Первого» — ТСЖ «Дом на Фурманном». Трудно поверить, что эти чистые и светлые помещения действительно подвал.
Формулировка вопроса как заработать на общем имуществе — поверхностна. «Можно заработать и в глаз» шутит представитель ТСЖ Татьяна Лебедева. Конечно, если возможно, подвал может и должен приносить доход собственникам, но его главное предназначение обеспечение коммунальной, и физической безопасности дома. Именно в подвале скрыт потенциал жизнестойкости многоквартирного дома и возможность модернизации всех систем его инженерного оборудования. Жители дома боролись за право распоряжаться своим имуществом, за право привести его в надлежащее состояние, долгие три года.
Когда закончились победой ТСЖ многолетние суды, настроение в доме поменялось — будто солнце взошло на смену мрака — говорит Татьяна. Жители своими руками преобразовали помещения подвала, создали атмосферу домашнего уюта, теперь есть где собраться для решения вопросов содержания дома. Часть помещений сдаются в аренду, доход идет в фонд ремонта дома. Свою главную битву собственники Дома на Фурманном выиграли. Но, чего это стоило?! Для того чтобы собственников дома начали считать ответственными, они прошли пикеты, суды, выдержали угрозы, физическое насилие и научились смотреть на два шага вперед, заключая договоры с управляющей компанией. Пример ТСЖ «Дом на Фурманном» показывает чего стоит собственнику пройти путь от не организованного собственника, до признанного ответственным. Такое под силу не каждому.
Очевидно, что порядок управления жилым фондом, когда жители могут управлять собственным имуществом только в результате недюжинной борьбы с администрацией, надо менять. Отвечая на вопрос о повышении ответственности субъектов рынка жилищно-коммунальных услуг, итоги рейда показали, что не хватило этой ответственности прежде всего местной власти, недостает ее и управляющим компаниям. Известно, что ответственность в рыночной экономике может быть только материальной. Допущенные на рынок управления МКД управляющие организации, в отсутствие специальных требований, создаются с минимальным уставным капиталом в 10 т.р., и, в силу этого обстоятельства, объективно не состоятельны. В этом и есть главная проблема существующей редакции Жилилищного кодекса и множества Правительственных НПА.
Называть собственника безответственным в этой ситуации мы не в праве, что называется «по определению». Собственник потому и собственник, что обладает имуществом, которым отвечает по своим долгам, а вот управляющая компания в соответствии с ФЗ «Об ООО» обязана поддерживать размер своих активов в сумме не ниже чем уставный капитал. Однако, уставный капитал типичной УО, как мы знаем на практике, это 10 т.р. — поэтому собственники квартир часто сталкиваются с ситуацией, когда даже по выигранному в суде делу взыскать долг с УО невозможно даже приставам, ввиду отсутствия имущества. Чтобы разрешить проблему повышения ответственности необходимо ввести в жилищное законодательство требование по допуску на рынок управляющих компаний с существенным размером уставного капитала. Вполне достаточным может быть капитал для УО управляющей до десяти домов в размере 300-500 тыс. руб., для управленцев большим количеством домов, капитал должен увеличиваться. Такие условия для УО могут быть выставлены в рамках вводимого лицензирования.
А пока, собственник квартиры — недвижимого имущества в тысячу раз состоятельнее любой УО, муниципальной или частной, прячущей свои активы (технику и офисы) в аффилированных с учредителями структурах.
Разрешить проблему ответственной и эффективной эксплуатации общего имущества возможно, если администрации муниципальных образований просто «выйдут из игры», вернув собственникам все числящиеся в собственности города нежилые помещения не прописанные отдельной строкой в актах передачи жилого фонда из Федеральной собственности, в ходе исполнения Постановления ВС РСФСР 3020-1 от 27.12.1991г. и не проектировавшиеся специально как помещения общественного назначения при строительстве дома.
Руководитель Костромского регионального Центра «ЖКХ-Контроль» А.Пинчуков. 27.02.2014.
