Пустили в подвал землекопов
В подвале семиэтажного дома постройки 1903 года (Кривоарбатский пер., 3) расположено нежилое помещение, которое имеет все признаки общего имущества, но находится в собственности города.
В 2002–2003 годах просьбы собственников квартир об оформлении помещения как общедолевого имущества были отвергнуты, и оно было сдано в аренду какой-то фирме. О новом арендаторе жители узнали, когда в подвале появились гастарбайтеры и начали мешками выносить грунт. Когда через два месяца грунта накопилось на несколько самосвалов, жители забеспокоились. Однако все их обращения в управу и в ОВД оставались без ответа.
Наконец работники управы появились в доме и пришли в ужас: оказалось, что, планируя установить в арендуемом подвале какое-то оборудование, фирма-арендатор уже успела углубить подвал на полметра ниже отметки заложения подошвы фундамента... Арендаторы были изгнаны, в подвал срочно уложили несколько самосвалов бетона. На этом все закончилось.
Общее имущество не продается
В одном из писем Минрегионразвития разъяснил: чердак, подвал, подполье, технический этаж являются конструктивными элементами здания. Они не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок (аренды, купли-продажи), это общее имущество собственников помещений дома. Приватизация органами местного самоуправления этих помещений незаконна. Тем не менее, попытки собственников возвращать такие помещения через суд в общую долевую собственность часто были безуспешными.
Проблема принадлежности нежилых помещений в многоквартирных домах не раз поднималась городскими властями. В ноябре 2010-го после обсуждения на коллегиях всех десяти префектур, посвященных ТСЖ, появился План мероприятий по устранению административных барьеров и наведению порядка в сфере создания и организации деятельности объединений собственников жилья. Пункт 6 плана предусматривал проведение «мероприятий, направленных на возврат подвальных и чердачных помещений, оформленных в собственность города Москвы, в которых расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме,.. в общую долевую собственность многоквартирного дома». Это был далеко не первый документ городских органов власти с поручением о передаче собственникам нежилых технических помещений в многоквартирных домах. Годом позже на заседании Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере города Москвы было отмечено: проблема возврата помещений многоквартирный домов в общее имущество собственников не решена.
В феврале прошлого года 43 председателя правлений ТСЖ и ЖСК подписали письмо в мэрию, в котором подняли вопросы возврата отчужденных городом нежилых помещений. Они приводили примеры, когда уже после утверждения плана мероприятий органы власти продолжали тяжбы с жителями, оспаривая их права на владение техническими помещениями.
23 мая 2011 года вышел приказ руководителя Департамента имущества города Москвы № 326-п «О создании Межведомственных окружных комиссий по выявлению на территориях административных округов города Москвы спорного имущества собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы». Но в приказе речь шла не о всех нежилых помещениях, оформленных в собственность города, а только о тех, «использование которых невозможно в силу объективных причин». Также предусматривалось, что комиссия внесет рекомендации о целесообразности признания указанных объектов общим имуществом «в целях минимизации расходов на эксплуатацию объектов городской собственности и повышения эффективности использования нежилых помещений».
Межведомственная комиссия ЦАО в прошлом году рассмотрела 78 адресов. По 14 из них было установлено, что спорные помещения используются не по назначению и обладают признаками общего имущества собственников дома. По этим адресам собственниками были поданы исковые заявления о признании права общей долевой собственности в судебные инстанции.
По двум спорным вопросам судебные решения вынесены и вступили в законную силу. В частности, решением Арбитражного суда г. Москвы и мировым соглашением удовлетворен иск ТСЖ «Дом на Фурманном» (Фурманный пер., 15, стр.1). Предметом спора были три подвальных помещения общей площадью около 400 кв. м, арендованные коммерческими структурами.
Аналогичное решение о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения технического назначения площадью 345 кв. м принял Девятый арбитражный апелляционный суд по иску ТСЖ «Печатников переулок – 16» (Печатников пер., 16).
И свежая новость. На днях Департамент имущества г. Москвы заключил мировое соглашение с ТСЖ «Хавско-Шаболовский», согласно которому город признал право общей долевой собственности собственников на часть нежилых помещений в подвале дома общей площадью 455 кв. м.
...И далее по списку
ТСЖ «Зеленый двор на Мясницкой» в мае 2011-го в Девятом арбитражном апелляционном суде выиграло судебное дело к городскому Департаменту имущества, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании недействительным зарегистрированного в 2008-м права собственности города на подвальное помещение и о признании за собственниками права общей долевой собственности на него.
Ранее Арбитражный суд Москвы отказал ТСЖ в удовлетворении исковых требований. В ходе апелляционного разбирательства истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения характера спорных помещений, а также наличия либо отсутствия в них инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме. Суд поставил перед экспертами исчерпывающий перечень вопросов, необходимый для однозначного отнесения подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений, а именно:
– является ли подпольное помещение техническим;
– имеется ли необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной аппаратуры, сантехоборудования, водоснабжения и канализации, расположенных в подвальном помещении;
– требуют ли инженерные коммуникации и оборудование, находящиеся в подвальном помещении, постоянного и открытого доступа к ним для их эксплуатации и контроля;
– имеется ли иной доступ (кроме входа в подвальное помещение) к инженерным коммуникациям и иному оборудованию;
– имеет ли помещение самостоятельное назначение или имеет исключительно вспомогательный характер по отношению к другим помещениям дома;
– какова дата установки инженерных коммуникаций и оборудования, и проводилось ли их обновление.
Экспертиза дала положительный ответ. Учитывая это, апелляционный суд пришел к выводу, что правовой режим подвального помещения соответствует правовому режиму помещений, установленному в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса и ч. 1 ст. 36 Жилищного. Высокие потолки помещения и его использование городом для сдачи в аренду, на что ссылался суд первой инстанции, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку эти обстоятельства не изменили технический характер подвального помещения.
Суд поддержал собственников
В феврале нынешнего года апелляционный суд отменил отказное решение Арбитражного суда г. Москвы по иску ТСЖ «Печатников переулок –16» к городскому Департаменту имущества, признал отсутствующим право собственности города на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома № 16 в Печатниковом переулке, и право общей долевой собственности на эти помещения за собственниками.
По мнению первой инстанции, ТСЖ не доказало, что спорные помещения не имеют самостоятельного функционального назначения и предназначены для обслуживания и эксплуатации более одного жилого помещения в доме.
ТСЖ в апелляции заявило: в деле достаточно доказательств того, что в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения жилого дома, и это (в силу ст. 36 ЖК РФ) является основанием для признания этих помещений общедолевой собственностью. И, наоборот, ответчик – Департамент имущества не доказал, что спорные помещения имеют самостоятельное функциональное назначение и могут использоваться для иных, не связанных с техническим назначением, нужд, то есть обладают признаками самостоятельного объекта недвижимости.
Апелляционный суд обосновал свое решение. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры. Первая квартира в доме была приватизирована в 1993-м.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст.36 ЖК РФ подвал, где расположены техническое оборудование и коммуникации, обслуживающие домовладение в целом, может являться общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома в силу закона.
Вывод суда первой инстанции о том, что правовой режим спорных помещений как относящихся к общей долевой собственности на дату приватизации первой квартиры в доме не определен, противоречит фактическим обстоятельствам. Ведь тепло-, водо- и элетроснабжение жилого дома осуществлялось в интересах всех лиц, занимающих жилые помещения в доме. При этом не было принято во внимание, что на дату приватизации первой квартиры спорные подвальные помещения не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого здания.
Поскольку именно приватизация являлась основанием возникновения у собственников права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникало только один раз – в момент приватизации первого помещения. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая ст. 290 Гражданского кодекса и ст. 36 Жилищного) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали это право заново.
Судом первой инстанции необоснованно возложено на истца бремя доказывания отсутствия самостоятельного функционального назначения спорных помещений, поскольку предметом доказывания по делу является правовой режим этих помещений в 1993 году на дату приватизации первой квартиры.
С учетом существующей госрегистрации права города на тот же объект недвижимости истцом правомерно заявлено требование о признании отсутствующим такого права на спорные нежилые помещения. Это полностью соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Речь идет о том, что в случаях, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Лилия Позднякова
Московская жилищная газета "Квартирный ряд", №26 (898) от 12 июля 2012 г.
