Принятие решения о передаче общего имущества в пользование в настоящее время отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), хотя ранее такие полномочия имелись и у товариществ собственников жилья. Однако Федеральным законом от 27.09.2009 № 228-ФЗ из компетенции общего собрания членов ТСЖ были изъяты полномочия по принятию решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество МКД, и таким образом, единственным органом, имеющим право на принятие таких решений, является общее собрание собственников помещений МКД.
Отсюда следует вывод, что даже при наличии в доме ТСЖ, равно как и при управлении МКД товариществом собственников жилья, органы управления самого товарищества не полномочны принимать решения о передаче общего имущества в пользование.
Решение общего собрания собственников помещений МКД о передаче общего имущества в пользование иным лицам (в т. ч., о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
О сторонах договора об использовании общего имущества при наличии и отсутствии ТСЖ
Сторонами договора об использовании общего имущества являются: пользователь и собственники помещений МКД либо товарищество собственников жилья - в случае, если собственники уполномочат такое товарищество заключать данный договор от своего (товарищества) имени и в интересах собственников.
Товарищество вправе выступить представителем собственников и заключить договор об использовании общего имущества от имени собственников, как и любое иное лицо, которое общее собрание собственников определяет уполномоченным на заключение такого договора в соответствии с п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ. Однако в этом случае стороной договора остаются собственники помещений, а следовательно, товарищество не приобретает прав и обязанностей по данной сделке, в т. ч. прав на получение в свою собственность доходов от использования общего имущества. Отметим, что в том случае, когда стороной договора являются собственники, такие собственники образуют множественность лиц в сделке в соответствии с гражданским законодательством (см. п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Вступить в договор об использовании общего имущества от собственного имени, и соответственно, приобрести права и обязанности по данной сделке товарищество вправе лишь в случае, когда так определят собственники. В отсутствие соответствующего решения собственников товарищество не вправе заключать такие договоры от своего имени. . . .
Журнал "Управление многоквартирным домом", № 05, 2011
Автор: Е.Б. Попова, директор по аудиторской деятельности ЗАО «АКЦ “Жилкомаудит”», С.В. Рыженков, ведущий юрисконсульт ЗАО «АКЦ “Жилкомаудит”»
