Приобретая жилье в новом многоквартирном доме владелец автоматически становится совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье и ряда прилегающих территорий, при условии что застройщик не нарушил законодательство в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества.
ЗЕМЛЯ ПОД СТАРЫМИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
В старых" многоквартиных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность. Правда, есть некоторые условия, которые должны быть соблюдены.
- до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;
- на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;
- у собственников квартир имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный для государственной регистрации.
Все эти пункты должны должны быть соблюдены уже на стадии строительства и сдачи дома в эксплуатацию, потому что придомовый участок всегда формировался (даже до революции и в советское время) и сегодня формируется на год постройки здания. Именно тогда определяются его границы.
Если площадка не была сформирована, то здание считается самовольной постройкой и подлежит сносу. Эта норма всегда существовала и сегодня содержится в статье 222 Градостроительного кодекса. У каждого жилого дома есть паспорт в котором указаны его границы и размер. Паспорт подтверждает право землепользования,о чем говорит и статья 45 ФЗ-221 "О государственном кадастре недвижимости". Никакой закон не имеет обратной силы: все придомовые территории, согласно ранее действовавшему законодательству РСФСР и СССР, формировались на год постройки зданий и прошли инвентаризацию в статусе придомовых территорий.
Каждый собственник покупает квартиру с уже сформированным участком, она не висит в воздухе, в момент приобретения права на квартиру каждому владельцу по закону обязаны передать и общее имущество, и правоподтверждающие документы. Если их кто-то нечаянно "потерял", то это не вина владельца квартиры в многоквартирном доме.
РАЗМЕР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с Земельным кодексом под каждое жилое здание должен быть сформирован отдельный участок. Размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилым зданием и другими объектами недвижимости, входящими в состав общего имущества собственников, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования с учетом соблюдения градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями.
При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений. Но ни в Жилищном , ни в Земельном кодексе нет четких определений размера участка для различных домов. Но точно известно, что размер придомовой территории не может быть равен размеру фундамента дома, иначе нарушаются обязательные нормы по озеленению, инсоляции, санитарные, пожарные и иные нормативы.
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЛИ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Итак. участок перед домом, надлежащим образом сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, и должен принадлежать собственникам. Однако это право еще нужно юридически оформить и закрепить и процесс этот не так прост.
Для начала нужно провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо, которое должно обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ. Следующая инстанция - органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. Местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев многоквартирного дома, пользоваться которой можно только коллективно. Доля каждого владельца пропорциональна общей площади помещения.
Ни один собственник не может продать свою долю земли, относимой к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более стороннему лицу. Но при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Другими словами, если, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды, или просто выкупить у них эту площадь.
Придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может даже передана в пользование или аренду и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники многоквартирного дома пропорционально своей доле.
НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
С момента, когда дом поставлен на кадастровый учет собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог. Кадастровая стоимость, оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам.
В 2013 году, если, как это планируется будет введён единый налог на недвижимость, который будет рассматривать землю и строение на ней как единый объект, то стоимость земли, скорее всего, распределится между каждым квадратным метром недвижимости и капитализируется в стоимость квартиры.
А если придомовый участок не оформлять? Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ считает, что, пока земельный участок не взят на кадастровый учёт, он принадлежит государству. Получается, что один и тот же объект недвижимого имущества одновременно является общим имуществом дома и государственным имуществом субъекта РФ. Более того, по законодательству власть может принудительно изъять и дом, и земельный участок в рамках реализации генерального плана развития города. Причем, при принудительном сносе домовладения власть на свое усмотрение предоставляет жильцам или выкупную цену по стоимости сносимого объекта, или другое жилье.
И в заключение : вопрос оформления или неоформления прав на придомовую территорию - дело сугубо личное. Главное, что нужно - обладать полной информацией и не делать необдуманных поступков.
Кабардино-Балкария. Мир и мы (sk-news.ru), 18.05.2012
