Товарищества собственников жилья и другие объединения квартировладельцев до сих пор обвиняют власти в нежелании исполнять ст. 36 Жилищного кодекса РФ – передавать в состав общего имущества собственников помещений многоквартирных домов технические помещения (подвалы, чердаки, технические этажи и т.п.). Хотя в таких помещениях расположены инженерные коммуникации (водомерные узлы, тепловые пункты, распределительные вентили и т.п.), совершенно необходимые для нормального обслуживания домов.
Между тем, как утверждают в Комитете по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга (КУГИ), хотя проблемы с такой передачей действительно существуют, работа идет, причем, уже не первый год. И около 150 технических помещений, ранее принадлежавших городу, уже переданы в состав общего имущества домов. Мы попросили прокомментировать эту работу заместителя председателя КУГИ Кирилла Федорова.
По каким критериям вы определяете технические помещения в жилых домах?
Любое помещение, которое не является частью квартиры и необходимо для обслуживания более чем одной квартиры в доме – это общее имущество.
Известны случаи, когда такие помещения учтены в Росреестре как собственность Санкт-Петербурга. Могут ли ТСЖ получить их в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?
Да, могут. На этот счет КУГИ еще в 2009 году издал Приказ № 10-П (от 02.02.2009г), в котором подробно описана процедура передачи таких помещений. Точнее, не передачи, а добровольного отказа города от прав собственности – прекращения права государственной собственности на помещение. КУГИ юридически не может передать ТСЖ помещение. Комитет может оформить отказ государства от права собственности, а ТСЖ (или другой представитель собственников помещений дома) после этого может зарегистрировать в Росреестре помещение в общедолевую собственность.
Каковы основные этапы этой процедуры?
В Приказе 10-П подробно расписаны все необходимые действия и четко установлены сроки. 1ТСЖ направляет в районное Агентство КУГИ просьбу признать конкретное помещение общедолевым имуществом дома и прекратить право государственной собственности на него с целью регистрации права общедолевой собственности. 2После этого Агентство проводит обследование помещения совместно с представителем ПИБ и управляющей домом организации. 3Составляется Акт обследования. В Акте указывается наличие в помещении оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома. Делается вывод о наличии у нежилого помещения признаков, позволяющих отнести его к общему имуществу многоквартирного дома. Акт подписывается тремя участниками обследования: представителем КУГИ (Агентства), ПИБ и управляющей компании (ТСЖ). 4После этого Агентство исполняет процедуру по прекращению права госсобственности на помещение. При этом регистрационная служба получает акт обследования с выводом о принадлежности помещения к общему имуществу многоквартирного дома. 5Это является основанием для ТСЖ рассчитывать на регистрацию помещения в общедолевую собственность.
А если оно в аренде?
В этом случае Агентство принимает меры по расторжению договора аренды. И применяется процедура отказа от права собственности города, которую я описал выше.
Как быть в ситуациях, когда техническое помещение занимает организация еще с советских времен, или когда оно продано?
В этих случаях мы не можем его освободить – таков закон и известное разъяснение пленума Высшего арбитражного суда. Но доступ управляющей компании к инженерному оборудованию тем не менее обеспечивается. Обязанность арендаторов (и владельцев на праве бессрочного пользования) обеспечивать круглосуточный доступ к оборудованию всегда прописывается в договоре. Если арендатор или пользователь не соблюдает договор, надо обратиться в районное агентство и мы его расторгнем. Если вдруг в договоре не окажется такого пункта, то это нарушение установленной формы договора и мы заставим нашего контрагента внести такой пункт в договор. Но я больше чем уверен, что таких случаев нет.
Обязанность арендаторов технических помещений обеспечивать круглосуточный доступ к оборудованию всегда прописывается в договоре.
Если помещение продано и у него есть частный собственник, то можно установить сервитут (ограничение права собственности). Но КУГИ не имеет права делать это по своему усмотрению. Надо обращаться к собственнику. Если он откажется, то сервитут наложит суд. Можно обратиться в прокуратуру, которая защищает интересы неопределенного круга лиц. Но вообще-то, по закону, если мы продали помещение вместе с чужой собственностью (тем же инженерным оборудованием дома), то такая сделка ничтожна. Она, безусловно, может быть оспорена в суде.
Если же у пользователей документы на помещение не в порядке или их нет вовсе, то мы их выселяем. Как ни странно, таких случаев довольно много – порядка 150 – 200 в год. Мы даже специальную структуру для этого создали.
Известны случаи, когда не передаются даже помещения, на которые составлены акты (с подписью представителей КУГИ и ГУИОН) об их принадлежности к общему имуществу дома. Например, помещение 7 Н в доме 51А по улице Черняховского. Помещение обследовано в марте 2012 года, в апреле пришло уведомление КУГИ о том, что «ведется работа по формированию необходимого пакета документов», а 17 ноября КУГИ направило в ТСЖ предложение взять это помещение в коммерческую аренду за 460 тыс. рублей в год. И это при том, что согласно акту один только перечень оборудования в этом помещении занимает семь строк, среди них – тепловой узел. Как вы можете это прокомментировать?
Коммерческое предложение поступило в рамках нашей общей концепции предоставления ТСЖ первоочередного права аренды нежилых помещений в доме. Такие предложения рассылаются всем ТСЖ (и другим объединениям жильцов), в чьих домах есть такие свободные нежилые помещения, находящиеся в собственности города. ТСЖ вправе принять предложение или отвергнуть. В данном случае наверно разумно обратиться к нам с ходатайством об отказе города от права собственности на помещение.
Так они же уже обращались, акт составлен, но дальше процесс не пошел ...
Почему не пошел? Им же ответили, что работа ведется.
Сколько же она может продолжаться? Десять лет?
Пускай присылают официальный запрос, и мы разберемся. Только пусть правильно его оформят – в соответствии с Приказом №10-П. Там все написано. А то ТСЖ зачастую некорректно составляют свои запросы. Вот, я только что получил запрос Ассоциации ТСЖ Центрального района. Они просят «разъяснить, ведется ли КУГИ работа по оформлению технических помещений в долевую собственность». Во-первых, в долевую собственность помещения оформляет не КУГИ, а Росреестр. А во-вторых, мы свою часть работы делаем. И я отвечу на запрос: «Работа ведется». Это будет выглядеть как отписка, но иначе на такой вопрос я ответить не могу. Каков вопрос, таков и ответ...
Ассоциация ТСЖ Центрального района официально заявляет, что за три с половиной года действия Приказа 10-П ни одного технического помещения его членам не передано. Что с этим делать?
Ассоциация должна послать нам запросы по каждому конкретному помещению – в соответствие с процедурой, которую я описал выше и которая подробно прописана в Приказе 10-П. Если наши сотрудники не ответят на каждый запрос в течение месяца – это будет нарушением федерального закона и основанием для наложения на них взысканий, вплоть до увольнения.
Может простить ТСЖ некоторую юридическую безграмотность и помочь неформально? Ведь они делают хорошее дело, необходимое всем жителям города – стараются обеспечить жильцам домов комфортную жизнь. И денег никаких ни от кого не просят...
А мы и так им неформально помогаем. Формально мы могли бы заявить, что помещения зарегистрированы в собственность города, а кто недоволен – пусть идет в суд. Они не водопроводчики, а управляющие компании и должны уметь разговаривать на юридическом языке. Пусть учатся – это им пригодится в дальнейшем. Процедура вовсе не сложна. И вполне работоспособна – мы уже отказались примерно от 150 помещений. Во всех этих случаях представители ТСЖ, главным образом, Петроградского района, сумели грамотно исполнить процедуру. Пусть и в Центральном районе научатся.
В то же время мы прекрасно понимаем, что государство создано не для того, чтобы деньги зарабатывать, а чтобы решать социальные и политические вопросы. Ситуация с техническими помещениями действительно сложная. В свое время нам было велено срочно зарегистрировать в собственность города все подвалы, которые сдаются в аренду. Мы и зарегистрировали их все, не разбираясь в деталях. Но оказалось, что некоторые из них технические и должны быть признаны общим имуществом домов. Мы признали, что ошиблись. И сейчас мы добровольно разработали процедуру вне судебного урегулирования споров по этим помещениям – Приказ 10-П. Мы только хотим, чтобы ТСЖ соблюдали процедуру – мы не можем отдавать помещения «по понятиям».
Но ведь вы наверно не всегда соглашаетесь отдать помещения? ТСЖ вас упрекают в том, что вы придираетесь к мелочам и стараетесь не отдавать...
Не надо нас обвинять в крючкотворстве. Мы обязаны руководствоваться законами. У нас работают очень квалифицированные специалисты. Если мы отказываем, то всегда аргументировано. И наше решение всегда можно обжаловать в суде. Но мы по пустякам сыпаться не будем. А это пустяки на самом деле.
Записал Владимир Грязневич
http://t.co/lOr45kEP
