Обращение граждан России
о подвалах и чердаках многоквартирных жилых домов
Мы, граждане и собственники жилья, обращаемся к уважаемым нами высшим органам власти Российской Федерации с надеждой на то, что острейшая проблема прав на технические помещения многоквартирных жилых домов будет разрешена высшими органами законодательной, исполнительной и судебной власти нашего Отечества.
Мы конкретными действиями поддержали проводимую в России реформу жилищно-коммунального хозяйства, приняв на себя нелегкое бремя управления жилыми домами и ответственность за обеспечение достойных условий проживания в них.
При этом каждый из нас на собственном опыте испытал противодействие местных органов власти установлению того правового режима, который предусмотрен федеральным законодательством для надлежащего жизнеобеспечения жилых домов.
Мы столкнулись с тем, что Жилищный Кодекс Российской Федерации действует и неукоснительно соблюдается только в той части, в которой налагает на собственников помещений жилых домов и организации, управляющие жилыми домами, обязанности по их содержанию и обслуживанию.
Нормы жилищного законодательства, наделяющие собственников жилья обширным объемом прав, чаще всего не реализуются, поскольку чиновники открыто ставят свои - главным образом, коммерческие - интересы выше нужд домовладельцев.
Наиболее четко факт пренебрежения нашими правами со стороны государственных структур прослеживается в их отношении к вопросу о принадлежности чердаков и подвалов. Чиновники открыто игнорируют основное предназначение этого имущества - обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан, и рассматривают его исключительно как источник пополнения местных бюджетов.
Осуществление права на жилище невозможно без использования инженерных коммуникаций и оборудования, неразрывно связанных со всеми помещениями дома и обеспечивающих его жизнедеятельность.
Поэтому законом (часть 1 статьи 290 Гражданского Кодекса РФ, часть 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ) закреплено, что собственники помещений многоквартирных жилых домов одновременно являются собственниками помещений, в которых такое оборудование находится.
Поскольку в большинстве домов подвалы и чердаки оснащены оборудованием и коммуникациями, обслуживающими жилой дом, они являются техническими помещениями и относятся к общей долевой собственности домовладельцев.
Однако местные органы власти полагают, что функции подвалов и чердаков, связанные с обслуживанием других помещений жилого дома, второстепенны по сравнению с возможностью использовать это имущество для извлечения прибыли.
Формируя Реестры собственности субъектов Федерации и муниципальных образований, чиновники руководствуются не федеральным законодательством, а целесообразностью в собственном, субъективном понимании - наличием либо отсутствием у помещений «полезных свойств», позволяющих передать их в пользование третьим лицам или продать.
Расположенные в помещениях оборудование и коммуникации, которые обслуживают квартиры и другие помещения дома и обеспечивают их бесперебойное снабжение водой, теплом, электричеством, работу канализации и вентиляции при определении функционального назначения помещений во внимание чиновниками не принимаются.
К сожалению, попытки восстановления прав собственников помещений жилых домов встречают противодействие не только со стороны чиновников, но и судов.
В большинстве случаев суды отказывают в исках о признании прав домовладельцев на подвалы и чердаки, указывая, что к общему имуществу могут быть отнесены только «исключительно технические» помещения, то есть помещения, которые обслуживают другие помещения жилого дома и при этом «не имеют иных полезных свойств».
Ситуация не изменилась даже после вынесения Конституционным Судом Российской Федерации Определения от 19.05.2009 г. № 489-О-О, содержащего разъяснения о том, что «критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации не содержит».
Мы имеем все основания утверждать, что нарушение имущественных прав жителей многоквартирных домов, а также прав товариществ собственников жилья как организаций, управляющих многоквартирными жилыми домами, носит массовый характер.
Мы просим обратить особое внимание на тот факт, что коммерческое использование чердаков и подвалов вопреки интересам эксплуатирующих организаций серьезно препятствует обслуживанию жилых домов, а массовая продажа такого имущества неизбежно повлечет полную невозможность осуществлять такое обслуживание.
Мы считаем своим долгом предупредить высшие органы власти о том, что производимые в массовом порядке заглубления подвалов и надстройки чердаков в совокупности с иными мероприятиями по приспособлению технических помещений, вопреки воле жителей, под коммерческие цели рано или поздно приведут к трагическим последствиям. Серьезную угрозу безопасности жителей домов создает также наличие неограниченного доступа к общедомовому оборудованию арендаторов и новоявленных приобретателей технических помещений - лиц, зачастую не обладающих даже элементарными познаниями в области инженерного обеспечения.
Мы на практике удостоверились в том, что коммерческая деятельность местных органов власти в отношении подвалов и чердаков нередко создает благодатную почву для процветания коррупции. С одной стороны, домовладельцы лишаются своего имущества, с другой, посредством нарушения закона, чиновники за счет граждан способствуют процветанию недобросовестных коммерческих структур. Доходит даже до того, что коммерсанты, купившие технические помещения жилого дома, целенаправленно лишают домовладельцев воды, тепла, создают аварийные ситуации в целях отселения жителей на невыгодных для них условиях.
Исходя из изложенного, просим незамедлительно рассмотреть вопрос о создании специальной комиссии для всестороннего исследования сложившейся ситуации и разработки конкретных мероприятий для восстановления нарушенных прав домовладельцев.
По нашему мнению, в ее состав в обязательном порядке должны быть включены авторитетные специалисты в области инженерного обеспечения зданий и сооружений, а также лица, уполномоченные представлять интересы собственников помещений жилых домов.
Мы считаем также, что для исправления сложившейся критической ситуации необходимы взаимосвязанные действия всех ветвей высших органов государственной власти.
Мы обращается к Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации с просьбой в срочном порядке запретить государственным органам совершать следующие действия в отношении подвалов и чердаков:
- заключать сделки по их отчуждению;
- передавать их в аренду и иное пользование;
- выдавать разрешения на их реконструкцию и (или) переоборудование;
- оформлять на них права собственности субъектов Федерации и муниципалитетов.
Мы просим Государственную Думу Российской Федерации и Совет Федерации предпринять конкретные шаги для восстановления прав домовладельцев, четко выразив позицию законодателя в отношении правового регулирования режима подвалов и чердаков.
Общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные многоквартирные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные коробы с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения.
Исключение составляют случаи, когда инженерным решением предусмотрено наличие технического этажа в средней части здания.
Поэтому считаем целесообразным закрепить, что собственникам помещений многоквартирного жилого дома принадлежат на праве общей долевой собственности подвалы, если инженерным решением не предусмотрено наличие технического этажа в средней части здания.
Кроме того, считаем необходимым внести в действующее законодательство норму о запрете реконструкции, переустройства и переоборудования подвалов и чердаков без согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Мы обращаемся к Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации и Верховному Суду Российской Федерации с просьбой о проведении совместного Пленума для разрешения вопросов, связанных с рассмотрением споров о признании прав на общее имущество многоквартирных жилых домов.
В целях обеспечения применения судами Российской Федерации положений части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ в его конституционно-правовом смысле, выявленном Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 19.05.2009г. № 489-О-О, необходимо дать нижестоящим судам обязательные для них разъяснения. Особенно важным считаем применение судами на практике выводов Конституционного Суда РФ о недопустимости исключения помещений из состава общего имущества домовладельцев на том основании, что помещения не являются «исключительно техническими», имеют «иные полезные свойства» и (или) используются не только для обслуживания дома.
В заключение хотим отметить, что проводимая в России жилищно-коммунальная реформа позволила домовладельцам поверить в возможность самостоятельно управлять жилыми домами, почувствовать себя полноправными собственниками.
Действия местных органов власти, нарушающих российские законы и пренебрегающих безопасностью жителей многоквартирных жилых домов ради собственной сиюминутной выгоды, ведут к разочарованию граждан в политике федеральных органов власти и порождают сомнения в способности государства защитить одно из основополагающих конституционных прав россиян – право на жилище.
***
Пост скриптум.
Просим Вас подписать текст обращения (прилагается) и высылать листы с подписями по адресу:
156000, г.Кострома, ул. Советская, д.24/2, председателю ТСЖ «Советская 24» Пинчукову А.П. Тел: 8 (910) 660-70-61
Гражданам не согласным с произволом и безнаказанностью чиновников, нарушающих законы России, необходимо объединить усилия.
