Первый – создание регионального фонда капремонта, второй – кредитование капремонта при поддержке гарантийного агентства.
Оба варианта разработаны с целью создания нового механизма финансирования капитальных ремонтов, максимального привлечения денежных средств собственников, с использованием займов банков, снизить нагрузку на бюджет, уйти от прежнего порядка, предусмотренного 185-ФЗ.
Очевидно, что по варианту №1 схема накопления средств граждан на специальном счете регионального фонда, когда расходованием средств руководит государство, а гарантии несет субъект Федерации, не работоспособна. Дотационные субъекты Федерации вряд ли смогут обеспечить гарантии гражданам по возврату отчисляемых ими средств.
По варианту №2 предлагается использование кредитов банков под гарантии государственного гарантийного агентства. В этом случае удорожается процесс кредитования. Собственники, ТСЖ и УК кроме банковской ставки за кредит будут платить еще и проценты гарантийному агентству (получается двойная банковская ставка). Что бы обеспечить приемлемые условия по этому варианту государство должно будет субсидировать проценты по ставкам дополнительными средствами, что оно вряд ли станет делать.
В надежде стимулировать активных собственников, вырастить настоящих хозяев, государство продолжает искать новационные пути финансирования капремонтов. Однако, стать хозяевами своего жилища и ответственно начать вкладывать деньги в свой дом граждане могут не везде – государство, в лице муниципалитетов, отбирая у них предмет хозяйствования – собственность: подвалы, колясочные, чердаки; лишает их такой возможности. У 90% МКД такая проблема уже проявилась, тенденциозное отношение властей на местах, их прогнозные планы приватизации говорят о том, что процесс не закончен, и число домов лишенных общего имущества продолжает расти. Между тем это имущество, если его не отчуждать из владения граждан, может стать палочкой-выручалочкой в деле привлечения заемных средств для капитальных ремонтов МКД.
В существующей системе отношений банки под просто обещания собственников квартир, на капитальный ремонт деньги не дают – нет предмета залога. Дадут под гарантии государства (ЦБ РФ), но это и есть бюджетное финансирование капремонтов, что и делает сегодня фонд реформирования ЖКХ (185 ФЗ). Однако, средств катастрофически не хватает. Поэтому новые варианты кажутся интересными, но ни один из них не является идеальным.
Оба варианта не создают механизма заинтересованности для притока средств граждан, не привлекают материальных активов самого МКД. Следовательно, не дадут значимого результата, как и нынешний фонд реформирования ЖКХ, без главного - наличия непоколебимого права собственности граждан на все имущество в МКД. Собственность, пусть общая – вот что делает из пролетария ответственного собственника, настоящего хозяина и заставляет его эти средства преумножать.
А пока получается, что государство, отобрав у жителей их материальные активы в виде общего имущества МКД, само ставит себя в необходимость оплачивать ремонты и вынуждено выделять деньги, еще и под обеспечение банковских гарантий для кредитования капремонтов.
Вместе с тем, схемы финансирования капитальных ремонтов МКД не учитывают ресурса самих объектов капиталовложений. Видимо потому, что квартиру в качестве залога банку передать невозможно.
Материальным ресурсом обеспечения гарантий возврата кредита банку может быть право аренды на нежилые помещения дома, каким обладают собственники МКД и которым может распоряжаться, по поручению собственников, управляющая организация (ТСЖ или УК).
Предметом аренды могут быть специально приспособленные собственниками для этого помещения подвалов, например, и другие, в зависимости от особенностей дома (конечно с сохранением необходимых для жизнеобеспечения дома технических функций этих помещений).
Рассмотрим пример.
В областных центрах цена аренды одного кв. метра подвала, например, - от 400 руб., в столицах доходит до 1500 руб.
За приспособленное для торговли помещение подвала площадью в 100 м2 по минимальной цене 400 руб./м2 арендатор готов платить не менее 40 000 руб. в месяц.
В соответствии с ГК РФ, собственники дома могли бы использовать свое право аренды в качестве актива для обеспечения гарантий банку по возврату кредита на капитальный ремонт дома, за счет выручки от аренды и погасить этот кредит.
Несложный расчет показывает, что даже при минимальной цене аренды, сумма ежемесячно вырученных средств составит 40 000 рублей, чего достаточно для погашения кредита в сумме 1 млн. рублей в течение 2 лет!
Суммы кредита в 1 млн. рублей хватает для полного ремонта кровли или замены проржавевших стояков во всем доме или ремонта фасада (для среднего 76 кв. дома в большинстве городов страны).
При этом средства граждан могут привлекаться только на оплату процентов по кредиту, например, при коммерческой ставке 17% годовых бремя процентов для собственника средней квартиры на время пользования кредитом составит 186 руб. в месяц (3,7 рубля за 1 кв.м).
Этот ресурс собственники дома, могут использовать для производства поддерживающего ремонта, не допуская крупных разрушений. С периодичностью раз в пять лет, собственники таких домов могут позволить себе проводить капитальные ремонты всех инженерных систем и конструкций.
Срок службы такого дома неизмеримо больше.
Выигрыш бюджета и граждан очевиден на многие десятилетия, навсегда!
Примеры такого финансирования единичны, граждане пока еще не осознали финансовую мощь своей недвижимости. Конечно, все дома находятся в разных условиях, это очевидно, однако неоспоримо и то, что мы должны подумать над эффективным использованием нашего имущества.
Нет ничего странного и незаконного в том, что собственники МКД, модернизируя часть подвала под магазин или офис, часть земельного участка под стоянку автотранспорта, например, будут сдавать это имущество в аренду и получать доход. За счет чего смогут пользоваться кредитами, поддерживать дом в отличном состоянии, без дополнительных сборов с жителей. Такой подход необходимо приветствовать! Граждане должны использовать свои материальные ресурсы максимально!
Следует заметить, что мы говорим только о ПРАВЕ АРЕНДЫ – этот материальный ресурс, замечателен тем, что даже в случае дефолта собственники свое имущество - подвал или землю не потеряют.
Просто право аренды перейдет банку на время до погашения кредита, за счет выручки от аренды имущества. И этот ресурс собственники - жители МКД имеют всегда. Бери раз в два года кредиты и ремонтируй, а банк свое получит от дохода с аренды. Правом собственности на имущество МКД жители не рискуют, оно всегда остается за гражданами!
Однако, к сожалению, этим ресурсом, как финансовым инструментом не могут воспользоваться собственники домов, где помещения общей долевой собственности отчуждены и сдаются в аренду муниципалитетами третьим лицам.
Нашему Правительству, надо понять, что хозяином гражданин может стать тогда, когда он будет полноценным владельцем своего жилища. Необходимо обязать муниципалитеты содействовать собственникам в модернизации своего общего долевого имущества, остановить отчуждение подвалов, чердаков, колясочных, других технических и вспомогательных помещений, определяемых частью 1, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, земельного участка, из состава многоквартирного жилого дома!
Председатель Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК
Пинчуков А.П.
Кострома, 04.05.2011г.
