ТСЖ Дом

1. Статья 1, пункты 1а и 1б. Замечаний нет.
2. Статья 1, пункты 2а, 2б и 2в. Замечаний нет.
3. Статья 1, пункт 2г. Коррупциогенен. Существует смысловое противоречие между текстом 1-го и 2-го предложений. В 1-м предложении устанавливается право и обязанность уполномоченных органов во всех случаях лишь «направлять товариществу предписание… с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания». Во 2-м – более логично: «В случае неисполнения такого предписания в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 настоящей статьи, вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным». То есть, в ограниченном законом списке случаев, когда изначально допущенные нарушения не могут быть устранены самим товариществом, уполномоченные органы обязываются принимать немедленные меры для их устранения в судебном порядке. И это правильно.

Текст 1-го предложения подлежит переработке с учётом высказанных замечаний.

1. Статья 1, пункт 3а. Предложенная редакция части 1 ст. 36 требует следующей доработки:

а)     Из текста пункта 1 необходимо исключить слова: «(технические подвалы)», поскольку они уже имеются в этом абзаце: «технические этажи, чердаки, подвалы».

б)   В текст пункта 2 после слов «в данном доме» необходимо вставить слова: «в том числе чердаки и подвалы». Это необходимо, поскольку по устоявшейся практике, основанной на существующем тексте части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений на праве общей собственности принадлежат только «чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)». В то же время во многих многоквартирных домах имеются свободные подвалы и чердаки, которые могут быть использованы для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в этих домах, но они распродаются и передаются в аренду посторонним лицам органами местной исполнительной власти. Таким образом, недостаточная чёткость формулировки рассматриваемой нормы предоставляет правоприменителю необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общего правила органами государственной власти или органами местного самоуправления и их должностными лицами. Это является признаком коррупциогенности данной нормы.

в)    Текст пункта 4 требует после слов: «и законодательства о градостроительной деятельности» дополнения словами: «и утверждаются решениями уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления». Предлагаемый законопроектом текст коррупциогенен, поскольку предоставляет правоприменителю необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общего правила органами государственной власти или органами местного самоуправления и их должностными лицами. Это действительно так, ибо аналогичная норма, действующая в настоящее время, позволяет должностным лицам произвольно изменять установленные решениями уполномоченных органов при проектировании зданий и сооружений границы земельных участков, препятствовать оформлению их общую долевую собственность и т.д., чем они (особенно в Москве) широко пользуются.

1. Статья 1, пункт 4. Предложенные поправки к части 2 статьи 44 нецелесообразны. Во-первых, из-за того, что эти поправки, не внося ничего принципиально нового в полномочия общего собрания собственников помещений в МКД, лишь делят одну норму на две, усложняя текст самого кодекса и его понимание. Во-вторых, зачастую выполняется, например, текущий ремонт здания с элементами капитального (как замена мягкой кровли), поэтому и решение принимается одно с указанием предполагаемых видов работ.
2. Статья 1, пункт 5. Предложенный текст части 1 статьи 47 рыхл и коррупциогенен, по причине установления для правоприменителя необоснованно широких дискреционных полномочий по формуле «вправе».

Целесообразно и необходимо дополнить существующий текст этой нормы:

«Во всех случаях проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, вопросы, подлежащие голосованию, должны быть предварительно обсуждены и сформулированы на его очной части (без установления кворума присутствия).».

1. Статья 1, пункт 6. Необходимо серьёзное обсуждение и уточнение круга лиц, лишенных права занимать указанные должности. Так, например, лица, перечисленные в пункте 3 предлагаемой статьи 116¹, могли работать в указанных организациях, но не являвшихся членами саморегулируемых организаций, либо в подобных, чья деятельность была прекращена в законном порядке за допущенные нарушения. И т.д.
2. Статья 1, пункт 7. Предложенный текст части 1 статьи 135 практически не вносит ничего нового в существующую норму. Предпринятая попытка предельной её конкретизации не разумна, поскольку нарушает требование о всеобъемлемости законодательного акта. Все возможные случаи перечислить в законе невозможно, а при появлении таковых правоприменитель будет иметь возможность самостоятельно решать, применять или нет закон. Очевидно наличие коррупциогенного фактора, устанавливающего необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил.
3. Статья 1, пункт 8а. Дополнение части 1¹ к статье 136 совершенно нецелесообразно. Собственники помещений выражают свою волю письменным голосованием в бюллетенях, которые подлежат хранению в течение определённого срока в установленном порядке. Предлагаемое, фактически повторное, голосование неуместно. Кроме того, в случаях большого числа собственников помещений в МКД, повторный их обход для подписания протокола может отсрочить вступление в силу решения общего собрания на много месяцев со всеми вытекающими негативными последствиями.
4. Статья 1, пункт 8б. Предложенная редакция части 2 статьи 136 абсолютно неразумна. Товарищество собственников жилья может действовать эффективно только при наличии в его составе определённого диапазона числа членов. Как не стоит создавать его при наличии 2-10 членов, так и объединять в одном товариществе более 10 многоквартирных домов по 100 квартир в каждом. В каждом конкретном случае и в зависимости от конкретных условий право самих собственников определять с кем они хотят объединяться и на каких условиях. Закон должен регулировать только основные принципы таких добровольных объединений. Допущенные в период добровольно-принудительной ТСЖ-зации (особенно в гор. Москве) нарушения, повторения которых авторы законопроекта, вероятно, хотели бы предотвратить, имеют совершенно иную подоплёку и причины, прежде всего коррупционные, которые и необходимо устранять,
5. Статья 1, пункт 8в. Излишен (см. пункт 10).
6. Статья 1, пункт 8г. Замечаний нет.
7. Статья 1, пункт 9. Коррупциогенен, т.к. содержит завышенные требования к лицу, предъявляемые для реализации принадлежащего ему права. Исключив из пункта 1 части 1 статьи 137 текст «прочие договоры в интересах членов товарищества», авторы законопроекта ухудшили по сравнению с действующей редакцией правовое положение как товарищества, так и его членов. Так, например, товарищество лишается права заключать договора на оказание коммунальных услуг (это – не договора, обеспечивающие управление МКД), а значит и предоставлять их самостоятельно, но может заключать договора и не в интересах членов товарищества, а его члены будут вынуждены переплачивать за коммунальные услуги различным организациям только потому, что собственное товарищество – юридическое лицо с принятием этой поправки лишается права, например, приёма на работу слесаря или электрика. Удалить.
8. Статья 1, пункт 10а. Принципиально ничего не меняет в пункте 2 ст. 138.
9. Статья 1, пункт 10б. Замечаний нет.
10. Статья 1, пункт 10в. Предложение о дополнении ст. 138 пунктом 9 подлежит исключению в связи с антиконституционностью. Частью 2 статьи 20 ЖК РФ установлен лишь «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда». Никакой контроль над членами каких-либо организаций (регулярная передача реестра членов ТСЖ государственным органам именно таковым и является), законодательством Российской Федерации не предусмотрен. Любая организация во всех случаях ведёт реестр своих членов, включающий те или иные их персонифицированные сведения, необходимые для деятельности этой организации. Однако передача этих данных кому-либо может осуществляться только в случаях и в объёме, предусмотренных соответствующим законодательством России.
11. Статья 1, пункт 10г. Особых замечаний нет.
12. Статья 1, пункт 11. Исключение статьи 139 из ЖК РФ нецелесообразно по следующим причинам.

Во-первых, оно лишает граждан, внёсших финансовые средства на приобретение жилья, участвовать через посредство созданных ими организаций ещё на стадии его проектирования и строительства в контроле над всеми процессами и денежными потоками. Даже в существующих условиях инвесторы зачастую обходят закон и навязывают будущим собственникам кабальные условия эксплуатации их собственности. Принятие предложенной поправки полностью устранит какие-либо сдержки в этом.

Во-вторых, согласно Разделу V ЖК РФ членство гражданина в жилищном кооперативе не зависит от того, выплачен пай полностью, или частично, построен дом, или нет. В целях соблюдения единообразия норм, тем более внутри одного законодательного акта, да ещё и в отношении субъектов, близких по существу друг другу, применение противоположных правовых подходов не основано на здравом смысле.

1. Статья 1, пункты 12а и 12б. Предлагаемые дополнения не содержат никакого смысла. Решение о создании, а значит и любой его реорганизации, товарищества собственников жилья принимается согласно ст. 44 ЖК РФ общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, по правилам, установленным частью 1 ст. 45 ЖК РФ и, и относится согласно части 1 ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений, а не общего собрания членов товарищества собственников жилья, Поэтому нет никакого, ни правового, ни практического смысла принимать подобные решения сначала на одном собрании, а затем переголосовывать на другом, тем более, что на обоих собраниях правом голоса обладают одни и те же люди. С одним лишь существенным замечанием: на общем собрании членов ТСЖ решение может быть принято голосами даже менее ¼ всех собственников помещений со всеми вытекающими последствиями.
2. Статья 1, пункт 13. Право юридических лиц на объединение в ассоциации и союзы установлено ст. 121 ГК РФ и повторения в других законодательных актах не требуется. Дублирование нормы в иных законах приведёт, как это и бывает достаточно часто, к последующим разночтениям, вплоть до появления противоречий между ними.
3. Статья 1, пункт 14а. Целесообразно текст дополнения в ст. 143 «а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве» заменить словами: «правоустанавливающих документах на принадлежащие им доли». А также дополнить абзац следующим текстом: «Сведения Реестра доступны для членов товарищества и конфиденциальны для всех иных лиц, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.». Последняя норма должна распространяться на всех собственников помещений МКД, а не только на их часть, являющуюся членами ТСЖ.
4. Статья 1, пункт 14б. Замечаний, кроме последнего предложения пункта 21, нет.
5. Статья 1, пункт 14в. Данная поправка многословна и излишня. Предлагаемые нормы в минимальной и достаточной форме содержатся в частях 1 и 2 ст. 136, в части 2 ст. 141 и в ст. 161 ЖК РФ. Из них, например, ясно, что в случае, если более 50% собственников помещений одного из домов, входящих в ТСЖ, созданное собственниками нескольких домов, выйдет из этого ТСЖ, то из него выходят собственники всего этого дома.
6. Статья 1, пункт 15. Требует серьёзной переработки.

а)     Слова в частях 1-3 ст. 143¹ «Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме» целесообразно заменить полностью равнозначными: «собственники помещений в многоквартирном доме». Ведь все члены ТСЖ тоже являются таковыми. Поэтому подобные нормы, в случае их отсутствия в Кодексе, должны быть прописаны в других его разделах, а не в разделе VI.

б)     Часть 2 ст. 143¹.  Излишня, поскольку эти права получателей услуг хорошо и чётко прописаны в Гражданском кодексе РФ и в Федеральном законе «О правах потребителей».

в)     Часть 3 ст. 143¹.  Этому перечню место не в Разделе VI Кодекса, а в ином разделе, регулирующем права всех собственников помещений в МКД (см. пункт 24а).

1. Статья 1, пункт 16а. «Внесение изменений в устав товарищества» и «утверждение устава товарищества в новой редакции» – практически одно и то же, из-за чего дважды повторять то же самое в нормативном документе нельзя. Если уж вносить изменение в пункт 1 части 2 ст. 145, целесообразен следующий текст: «Принятие устава товарищества и утверждение его изменённых редакций;».
2. Статья 1, пункт 16б. Дополнение излишне, поскольку порядок ликвидации юридического лица очень чётко прописан в ст.ст. 61-63 ГК РФ (см. пункт 20 Заключения).
3. Статья 1, пункт 16в. Нет необходимости в столь подробном перечислении прав общего собрания, поскольку существующий текст в основном юридически идентичен. Новация о досрочном прекращении полномочий членов правления и ревизионной комиссии (ревизора), хотя она действующей редакцией подразумевается, может быть введена дополнением существующего текста после слова «избрание» словами: «и прекращение полномочий членов». Избрание председателя правления товарищества не правлением, а общим собранием, крайне нецелесообразно, поскольку очень часто приводит к противостоянию между правлением и его председателем, которые становятся друг другу неподотчётны, а организация – неуправляемой. Безуспешное выяснение вопроса «Кто главнее?» тянется годами.
4. Статья 1, пункт 16г. Новая редакция пункта 5 части 2 ст. 145 нецелесообразна. В действующей редакции разумно предусмотрена исключительная компетенция общего собрания товарищества на образование любых, без каких-нибудь исключений, специальных фондов. Поэтому их детализация до ограниченного списка не только не нужна, но и вредна, т.к. с появлением каждого нового вида таких фондов будет необходимо вносить всё новые изменения в закон. Возможно изменение текста дополнением его словами: «, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;», однако более целесообразно, установив понятие «вторичного» права, появляющегося как следствие первичного права, исходно существующего у субъекта, либо приобретённого в соответствии с правовыми нормами, единожды внести необходимые поправки в Гражданский кодекс РФ, определяющие априори право лица, обладающего правом принятия каких-либо решений, проверять их исполнение и отменять ранее принятые.
5. Статья 1, пункт 16д. Предложенное изменение редакции пункта 8 части 2 ст. 145 коррупциогенно, поскольку сужая правовые возможности общего собрания членов товарищества (вместо утверждения годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана, в правах общего собрания остаётся лишь одна из составляющих этого права – утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана) предоставляет правоприменителю необоснованно широкие пределы усмотрения в применении исключений.
6. Статья 1, пункт 16е, 16ж и 16з. В дополнении части 2 ст. 145 пунктами 8¹, 8² и 8³ нет необходимости, поскольку существующий текст пункта 8 достаточен для целей, изложенных в предлагаемых поправках. Конкретизация норм закона – удел подзаконных актов, в данном случае устава товарищества, где всё должно быть учтено (см. пункт 28 Заключения).
7. Статья 1, пункт 16и. Текст поправки совершенно не продуман. Добавляя одно, исключается другое. Законодательный акт должен содержать общие нормы, относящиеся ко всем случаям необходимости их применения (см. пункт 28 Заключения). Возможна замена текста пункта 10 на следующий: «принятие и изменение по представлению правления товарищества внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества».
8. Статья 1, пункт 16к. Исключить. Поскольку председатель правления является его членом, уточнение излишне.
9. Статья 1, пункт 17а. Замечаний нет.
10. Статья 1, пункт 17б. Исключить. Дополнение ст. 146 предложенным текстом части 1¹ превратит раздел VI ЖК РФ в полнейшую бессмыслицу, поскольку смешает в кучу совершенно разные принципы проведения общих собраний собственников помещений в МКД и общих собраний членов товариществ собственников жилья в МКД, формирования ТСЖ и т.д.
11. Статья 1, пункт 17в. Исключить. Смысл поправки идентичен смыслу действующей нормы. Предлагаемое изменение ничего нового в неё не вносит.
12. Статья 1, пункт 17г. Исключить (см. пункт 34 Заключения).
13. Статья 1, пункт 18а. Исключить (см. пункт 32 Заключения).
14. Статья 1, пункт 18б. Поскольку не исключается возможность работы членов правления ТСЖ на этих должностях по трудовому договору, целесообразно в часть 3¹ после слов «совмещать свою деятельность в правлении товарищества с» вставить слово «иной».
15. Статья 1, пункт 18в. Отклонить, поскольку ничего нового, кроме указания на подписантов протокола в действующий текст она не вносит. Поэтому достаточно в часть 6 ст. 148 добавить слова: «который подписывается председателем и секретарём правления товарищества».
16. Статья 1, пункт 19. Слова «Список» и «Реестр» – синонимы. Замена в пункте 7 статьи 148 ничем не обоснована и нецелесообразна. Соответственно, необходимо соблюдать единообразие терминологии в тексте всего документа.
17. Статья 1, пункт 20. Поправка к части 2 статьи 149 вступает в противоречие с пунктом 10 ст. 145 ЖК РФ, поскольку одни и те же документы подлежат утверждению и общим собранием членов ТСЖ и/или председателем правления.

Очевидно, что текст закона включает в себя целый ряд норм, содержащих коррупциогенные факторы, противоречащих или дублирующих друг друга и соответствующие положения других законодательных актов Российской Федерации, вносящих дополнительную сумятицу в итак далеко не совершенный текст Жилищного кодекса Российской Федерации. Это даёт серьёзные основания считать необходимым снять предлагаемый законопроект с рассмотрения, либо возвратить его на первое чтение.

Экспертное заключение составлено на основании Федерального закона «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» и в соответствии с Правилами и Методикой проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 26 февраля 2010 г. № 96.

Руководитель Отделения «Центр» Комитета «За гражданские права»,

Независимый эксперт при Минюсте РФ по проверке правовых актов на коррупциогенность

 А.А. РЕКАНТ

11.05.11г.