ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Дело № А63-14547/2009
11 ноября 2010 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Назаренко И.П. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании ответчика – муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» – Гончаровой А.Г. (доверенность от 11.01.2010), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТЕО» – Давыдовой Е.В. (доверенность 10.11.2010), в отсутствие истца – товарищества собственников жилья «Водник (Луговая 2)», ответчика – администрации города Пятигорска, третьего лица – Пятигорского филиала государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Крайтехинвентаризация», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Водник (Луговая 2)» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2010 (судья Тузова Р.Р.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 (судьи Фриев А.Л., Джамбулатов С.И., Сулейманов З.М.) по делу № А63-14547/2009, установил следующее.
ТСЖ «Водник (Луговая 2)» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – управление), ООО «ТЕО» (далее – общество), администрации города Пятигорска (далее – администрация) с требованиями:
– признать постановление главы города Пятигорска от 14.10.1998 № 1956 о регистрации права муниципальной собственности в части регистрации права муниципальной собственности на дом № 2 по ул. Луговой в г. Пятигорске, за исключением квартиры № 4, недействительным;
– признать недействительной регистрацию права муниципальной собственности на нежилые помещения № 8, 10-14, 21-24, 24а, 25 в подвале (литера А), общей площадью 125,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Луговая, дом 2;
– признать договор от 15.12.2009 № 20 купли-продажи нежилых помещений № 8, 10 – 14, 21 – 24, 24а, 25 в подвале (литера А) общей площадью 125,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Луговая, дом 2, заключенный управлением и обществом, недействительным, и применить к нему последствия недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности за обществом и исключении записи о государственной регистрации права из ЕРГП;
– признать право общей долевой собственности на нежилые помещения № 8, 10 – 14, 21 – 24, 24а, 25 в подвале (литера А) общей площадью 125,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. Луговая, дом 2, за собственниками помещений в указанном многоквартирном доме;
– взыскать с управления 4 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины, 10 200 рублей расходов по оплате услуг представителя (с учетом уточнения).
Определением от 18.11.2009 суд заменил ненадлежащего ответчика – администрацию на надлежащего ответчика – управление.
Определением от 17.02.2010 суд привлек в качестве соответчика общество и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Пятигорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Пятигорска.
Определением от 30.03.2010 суд заменил третье лицо – Пятигорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на Пятигорский филиал ГУП СК «Крайтехинвентаризация».
Определением от 28.04.2010 суд привлек в качестве ответчика администрацию города Пятигорска.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу, что истец не доказал нахождение спорных помещений в техническом этаже дома, который отвечает за эксплуатационное обеспечение всего дома. Товарищество не представило достаточных доказательств для признания обжалуемого ненормативного акта недействительным. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.
Товарищество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По его мнению, суды неверно оценили представленные в материалы дела доказательства и дали им ненадлежащую оценку, что привело к ошибочному выводу о том, что помещение не требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. На основании постановления главы г. Пятигорска от 14.10.1998 № 1956 утвержден перечень объектов жилищного фонда, из которого следует, что право муниципальной собственности на спорные подвальные помещения не возникло. При этом заявитель считает, что оснований для возникновения права муниципальной собственности на спорное имущество не имелось, в связи с чем государственная регистрация права собственности общества противоречит действующему законодательству. Товарищество также полагает, что данное имущество в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений дома, поскольку оно является частью жилого дома, имеет технический характер и предназначено исключительно для обслуживания коммуникаций жилого дома.
Управление и общество в отзывах указывает на обоснованность и законность вынесенных по делу судебных актов.
В судебном заседании управление и общество возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Товарищество заявило ходатайство о проведении судебного заседания без участия своего представителя.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 20 минут 11.11.2010.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление надлежит оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 14.10.1998 постановлением главы города Пятигорска № 1956 «О правовой регистрации» на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на Федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и справки от 08.09.1998 № 1197/01 решено принять в муниципальную собственность дом № 2 по ул. Луговой в городе Пятигорске «за исключением квартиры № 4».
15 декабря 2005 года произведена регистрация права муниципальной собственности на нежилые помещения № 8, 10 – 14, 21 – 24, 24а, 25 по адресу: г. Пятигорск, ул. Луговая 2, о чем сделана регистрационная запись № 26-26-33/004/2005-811.
15 декабря 2009 года указанные помещения переданы в собственность обществу по договору купли продажи № 20.
Считая, что спорные помещения принадлежат жильцам дома на праве общей долевой собственности, товарищество обратилось в арбитражный суд.
Рассматривая настоящий спор, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Наряду с помещениями, предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющих самостоятельного назначения, в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые могут использоваться самостоятельно. Такие помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, входящих в состав общего имущества.
Довод о том, что спорные помещения являются техническими и обслуживание коммуникаций всего жилого дома невозможно без использования спорных помещений, отклоняется как необоснованный и получивший должную правовую оценку. Суды правомерно указывают на использование названных помещений как самостоятельных. Материалами не подтверждается тот факт, что владение на праве муниципальной собственности, а в последствии на праве частной собственности препятствовало соблюдению правового и технического режима спорных помещений.
Установив, что спорные помещения имеют самостоятельное функциональное назначение, выделены для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, суды, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что на них не распространяется режим общей долевой собственности.
Выводы судов относительно применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации в данном деле соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09.
Суды первой и апелляционной инстанции установили, что на момент приватизации первой квартиры в данном жилом доме спорные помещения использовались как самостоятельные. Первичная техническая инвентаризация проведена 26.12.1985, спорные помещения проинвентаризированы как игровые комнаты.
В период с сентября 1986 года по сентябрь 1991 года спорные помещения находились в пользовании филиала детской музыкальной школы № 2. В отдельные периоды спорные помещения администрацией передавались в аренду. Так, в период с 01.06.2002 по 31.12.2002 по договору от 29.04.2002 № 218У02 – для швейного производства индивидуальному предпринимателю Давудову А.Д.; с 01.01.2003 по 03.05.2005 по договору от 15.11.2002 № 437302 – для организации парикмахерских услуг, иных коммерческих услуг индивидуальному предпринимателю Дилакянцу Э.Р.; с 01.05.2005 по 01.02.2010 по договору от 20.04.2005 № 303У05 – для использования под офис ООО «ТЭО».
В связи с изложенным довод заявителя о неправильном определении правового режима спорного имущества и отнесения его к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них коммунальных коммуникаций является неверным.
Суды установили, что спорное помещение находится в пользовании общества, за которым в установленном порядке зарегистрировано право собственности.
В соответствии с пунктом 9 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В такой ситуации собственники помещений в доме вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Однако товариществом требования виндикационного порядка не заявлялись.
Вместе с тем товарищество не лишено возможности обратиться в суд в интересах собственников помещений в жилом доме, выбрав для этого тот способ защиты права собственности, который предусмотрен действующим законодательством и соответствует характеру соответствующего правонарушения.
Иные доводы кассационной жалобы рассмотрены апелляционным судом и получили верную правовую оценку.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд проверяет законность судебных актов, принятых в первой и апелляционной инстанциях, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на жалобу. Нормы права применены судами правильно, процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено. Таким образом, основания для отмены или изменения решения от 26.05.2010 и апелляционного постановления от 05.08.2010 по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу № А63-14547/2009, оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Л. Рассказов
Судьи
И.П. Назаренко
Е.В. Улько
