АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
дело № А63-6255/2010
29 ноября 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2010 года.
Решение изготовлено в полном объеме 29 ноября 2010 года.
Арбитражный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Гладских Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Момотовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление
товарищества собственников жилья «Лидер» г. Пятигорск
к МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» г. Пятигорск
3-и лица - ОАО «Управление Жилищного Фонда» г. Пятигорск,
- ООО «Новый город» г. Пятигорск
о признании права общей долевой собственности всех собственников жилых помещений в доме № 27, корпус 1 по пр. Калинина в г. Пятигорске на нежилые помещения № 3, 4, 5, 6, 7, 8, площадью 64,6 кв.м., расположенных в подвале указанного многоквартирного жилого дома,
об исключении из ЕГРП записи о регистрации муниципального права собственности на них,
о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, услуг представителя в сумме 8 400 руб.
при участии: от истца – Ромашова О.Л.-дов.б/н от 07.10.2010г., Поплавская Е.В.-дов.б/н от 19.11.2009г.
от ответчика – Гончарова А.Г., дов. № 08 от 11.01.2010 года
установил:
Товарищество собственников жилья «Лидер» г. Пятигорск обратилось в 2
Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» г. Пятигорск (далее-Управление), 3-и лица - ОАО «Управление Жилищного Фонда» г. Пятигорск, ООО «Новый город» г. Пятигорск о признании права общей долевой собственности всех собственников жилых помещений в доме № 27, корпус 1 по пр. Калинина в г. Пятигорске на нежилые помещения № 3, 4, 5, 6, 7, 8, площадью 64,6 кв.м., расположенные в подвале указанного многоквартирного жилого дома, об исключении из ЕГРП записи о регистрации муниципального права собственности на них, о взыскании расходов по оплате госпошлины, услуг представителя в сумме 8 400 руб.
Определением от 18.10.2010 года дело назначено в судебное заседание на 16.11.2010 года.
В судебном заседании установлено, что 3-и лица не явились и не представили истребованные судом документы.
О дате и времени рассмотрения дела 3 лица извещены судом заказной корреспонденцией с уведомлениями.
Дело рассматривается судом по существу в отсутствие 3х лиц, выразивших свою позицию по делу в отзыве на исковое заявление, а также о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истца поддержал заявленные требования и просит суд их удовлетворить в полном объеме. Истребованные судом документы в полном объеме истцом не представлены.
Заявленные требования истец мотивировал тем, что согласно с ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование.
В состав многоквартирного жилого дома №27, корпус 1 по пр. Калинина в г. Пятигорске входят 18 квартир площадью 940,9 кв.м. и нежилые помещения площадью 325,7кв.м., в том числе согласно технической экспликации поэтажного плана нежилые помещения: № 3-кладовая, № 4 - кочегарка, № 5 - кочегарка, № 6- служебная кочегарка, 7-уборная, № 8 – душевая, которые предназначены для обслужвания всего многоквартирного дома, так как в них находятся инженерные коммуникации, тепловой узел и иное оборудование обслуживающее все помещения в доме.
Представитель истца считает, что поскольку квартиры в заявленном доме 3
приватизированы, (кроме одной) и находятся в собственности у жильцов, дом перестал быть муниципальной собственностью, приобрел статус частного жилищного фонда, нежилые помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома, расходы по содержанию которого несут собственники квартир, которые не возмещает ответчик при наличии зарегистрированной муниципальной собственности на эти нежилые помещения.
Собственники жилого дома № 27, корпус 1 по пр.Калинина г.Пятигорска, создав товарищество собственников жилья, уполномочили правление предъявить от их имени исковое заявление, целью которого является вернуть из муниципальной собственности часть подвального помещения.
С учетом вышеизложенного, согласно с ст.ст. 289, 290 ГК РФ ТСЖ «Лидер» просит суд признать право общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме № 27, корпус 1 по пр. Калинина в г. Пятигорске на нежилые помещения № 3, 4, 5, 6, 7, 8 площадью 64,6 кв.м., расположенные в подвале указанного многоквартирного жилого дома, исключить из ЕГРП запись о регистрации муниципального права собственности на них.
Представитель ответчика заявленные требования не признал и просит суд в иске отказать, так как считает, что истец не доказал заявленные требования в рамках постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 года, поскольку спорные помещения не являются общим имуществом дома, как муниципальная собственность помещения использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, никогда домовладельцы домовладения не использовали помещения в качестве общего имущества.
Право муниципальной собственности на заявленные нежилые помещения возникло при разграничении государственной и муниципальной собственности на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на Федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность помещения», 14.10.1998 года постановлением главы города Пятигорска № 1956 «О правовой регистрации» включены в реестр муниципальной собственности, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Доводы истца противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку истцу было известно, что спорные нежилые помещения являются 4
муниципальной собственностью, сдаются в аренду третьим лицам с 1996 года, что подтверждается перепиской, которую просит суд приобщить к материалам дела. Последний арендатор выселен из занимаемых помещений по решению суда общей юрисдикции в 2010 году.
3 - и лица в отзыве на исковое заявление возражают против удовлетворения заявленного иска, т.к. считают, что признание права общей долевой собственности на спорные помещения за собственниками многоквартирного дома №27, корпус 1 по пр. Калинина существенно нарушит права собственников многоквартирных домов № 27, корпус 2, № 27, корпус 3, № 27, корпус 4, № 25а по пр. Калинина, поскольку в спорных помещениях расположен тепловой узел системы центрального отопления питающий эти дома.
Суд объявляет в судебном заседании перерыв до 22.11.2010 года 16 час. 00 мин. для предоставления сторонами дополнительных документов в обоснование доводов, возражений на иск.
О дате и времени рассмотрения дела после перерыва в судебном заседании стороны извещены судом в судебном заседании, что зафиксировано в протоколе судебного заседания и путем размещения информации на информационном стенде 1-го судебного состава на втором этаже Арбитражного суда Ставропольского края и на официальном сайте Арбитражного суда Ставропольского края, в протоколе судебного заседания.
В 16 час. 00 мин. 22.11.2010 года судебное заседание продолжено в отсутствие истца.
От представителя истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения на иск, ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, что является безусловным основанием к отказу в иске– ст. 199 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ст. 23 Закона РСФСР от 24.12.1990 года за № 443-1 «О собственности в РСФСР», в муниципальной собственности города находятся имущество местных органов государственной власти и местного самоуправления, средства местного бюджета и внебюджетных фондов, жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда, объекты инженерной инфраструктуры (сооружения и сети водопроводно – канализационного хозяйства, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, городскогоэлектрического транспорта, объекты внешнего благоустройства) и другие 5
объекты, непосредственно осуществляющие коммунальное обслуживание потребителей и находящиеся на территории Советов народных депутатов, за исключением случаев, предусмотренных законодательством о местном самоуправлении.
Согласно п.9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 г. № 114-рп, не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность с момента принятия решения о его передаче Советом народных депутатов края.
Согласно п.11. указанного Положения право муниципальной собственности на муниципальное имущество оформляется путем пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности.
Постановление главы города Пятигорска от 14.10.1998 г. № 1956 «О правовой регистрации» издано в соответствии с инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 г. № 83.
Согласно п.1 указанной инструкции БТИ, в целях учета принадлежности строений ведут реестры и производят регистрацию строений.
Согласно п.8 документами, устанавливающими право собственности на строения, являются правительственные и ведомственные акты (постановления и распоряжения), а также решения исполкомов местных Советов депутатов трудящихся о передаче зданий и сооружений.
Во исполнение Указа Президента РСФСР от 05.11.1991 года № 166, на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на Федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», постановлением главы администрации Ставропольского края от 02.01.1992 года № 1, МПО ЖКХ было передано в муниципальную собственность города Пятигорска.
В связи с чем МПО ЖКХ со всем имуществом на его балансе, в том числе и со спорными помещениями, было включено в реестр муниципальной собственности г. Пятигорска.
МПО ЖКХ было реоганизовано и правопреемником его являлось МУП «Жилхоз», которое по акту приема – передачи от 01.03.2001 года передало спорные помещения в 6
казну города Пятигорска. В настоящее время МУП «Жилхоз» ликвидировано.
После передачи спорных нежилых помещений в муниципальную собственность ответчик открыто добросовестно пользовался и владел ими, распоряжалсяч путем их передачи в аренду третьим лицам, что подтверждается представленными суду копиями договоров аренды.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 31.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, Закон не требует в обязательном порядке производить государственную регистрацию подтверждения ранее возникших прав и не устанавливает для этого срок.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона от 31.07.1997 г. № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества. (ст.6 Федерального закона № 122-ФЗ).
В соответствии с п.2 ст. 32 и п. 2 ст. 33 Федерального закона от 31.07.1997 г. № 122-ФЗ на территории муниципального образования города-курорта Пятигорска орган государственной регистрации приступил к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 06.04.1999 г.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. (ст.6 Федерального закона № 122-ФЗ).
Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается свидельством 26-АЗ 092414 от 13.09.2010 года.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри 7
квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Наряду с помещениями, предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющих самостоятельного назначения, в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые могут использоваться самостоятельно. Такие 8
помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, входящих в состав общего имущества.
В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое помещение или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь с иском, истец ссылался на то, что спорные помещения являются общим имуществом.
При этом, суд считает, что истец не доказал, по каким критериям заявленные помещения, исходя из их целевого назначения могут быть отнесены к общему имуществу дома в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст.290 Гражданского кодекса Российскорй Федерации.
До приватизации первой квартиры в многоквартирном доме такой дом учитывался в реестре муниципальной собственности как единый объект.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
После приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, учету в реестре муниципальной собственности подлежали, квартиры, принадлежащие муниципальному образованию городу-курорту Пятигорску и нежилые помещения, расположенные в данном доме, не являющиеся общим имуществом. Общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирных домах, в реестр муниципальной собственности не включалось.
Анализ представленных документов в деле, характеризующих спорные помещения свидетельствуют о том, что они не могут быть отнесены в общему имуществу собствеников помещений в жилом доме по следующим основаниям.
Согласно материалам технической инвентаризации дома (год постройки 1961) 1972 года спорные помещения проинвентаризированы как кладовая, кочегарка, уборная, и душевая. 9
После утраты спорными помещениями функций кочегарки они использовались для различных нужд, не связанных с обслуживанием помещений в данном доме.
Суд установил, что на момент приватизации первой квартиры в данном жилом доме спорные помещения использовались как самостоятельные не связанные с обслуживанием дома.
Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010г. №13391/09 следует , что если по состоянию на момент приватизации подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
При этом для опредления правого режима подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций,т.к. они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Правовой и технический режим использования собственности на общее имущество жилого дома с частью нежилых помещений одинаков для владельцев квартир и нежилых помещений, не используемых для проживания, поскольку дом имеет единую систему электрического, канализационного, водного, отопительного обслуживания.
Материалы технической инвентаризации, технического заключения не содержат указаний, что спорные помещения являются техническими, обозначены как подвалы, подтверждают наличие самостоятельного значения спорных помещений, которые использовались ответчиком путем сдачи их в аренду третьим лицам, что подтверждается договорами аренды, письмами жильцов дома.
В техническом заключении ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства» по материлам обследования нежилых помещений, расположенных в подвале жилого дома по пр.Калинина д.27,корпус 1, представленного истцом также отражено наличие административных помещений в подвале, инженерных коммуникаций, теплового узла у входа в административные помещения, что подтверждает довод Управления об использовании спорных нежилых помещений самостоятельного значения для сдачи в аренду, а не как технический подвал, на который претендует истец.
При рассмотрении дела судом установлено, что тепловой узел, находящийся в доме 27, корпус 1 по пр. Калинина предназначен для присоединения систем центрального 10
отпления нескольких жилых домов по пр. Калинина 25а 27/2, 27/3, 27/4 с индивидуальным отключением в тепловых узлах каждого дома (ООО «Пятигорсктеплосервис письмо за №4187/08 от 05.10.2010г), представители которых возражают против заявленных заявителем требований (отзывы на исковое заявление 3х лиц).
Истец не доказал, и материалами дела не подтверждается тот факт, что владение на праве муниципальной собственности помещениями препятствовало соблюдению правового и технического режима спорных помещений. Письмом ООО «Пятигорсктеплосервис» (№4604/08 от 15.11.2010г), которое осуществляет техническое обслуживание и эксплуатацию теплового узла, который находится у входа в спорные помещения подтвердило, что препятствий для выполнения работ по техническому обслуживанию и эксплуатации теплового узла работниками ООО «Пятигорсктеплосервис» в жилом доме по пр.Калинина, 27, корпус 1 со стороны арендаторов не было.
Судом исследовано и установлено, что после передачи спорных нежилых помещений в муниципальную собственность ответчик открыто добросовестно пользовался и владел ими, распоряжался путем их передачи в аренду третьим лицам, что подтверждается представленными копиями договоров аренды, письмами жильцов дома. Последний арендатор по иску Управления выселен из спорных нежилых помещений по решению Пятигорского городского суда в 2010 году (решение суда от 09.12.2009г).
Визуальный способ определения целевого назначения спорных подвальных помещений соответствует фактическому их назначению. В судебных заседаниях установлено, что жильцы дома никогда не использовали заявленное имущество как общее имущество.
В связи с изложенным, суд считает, что довод истца о неправильном определении правового режима спорного имущества и отнесения его к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них коммунальных коммуникаций является неверным. Данный вывод суда не противоречит сложившейся судебной практике (Постановление Тринадцатого Арбитражного Апеляционного суда № А56-1932/2008, Постановление Федерального Арбитражного суда Северо – Западного округа № А56-1932/2008, определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № ВАС – 11007/09, Постановление Федерального арбитражного суда Северо – Кавказского округа № А63-14547/2009).
При таких обстоятельствах оснований к удовлетворению заявленного иска нет.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда 11
Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 12, 15 ноября 2001 г. № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» ( п.11), в соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение ( статьи 41, 42 АПК РФ).
Судом установлено, что собственники приватизированных квартир знали, что спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, не являются техническими, сдаются в аренду третьим лицам, ТСЖ «Лидер» с момента его регистрации (письмо от 28.11.2006г), что подтверждается перепиской, приобщенной к материалам дела.
В суд за защитой нарушенного права истец обратился с надлежащим оформленным иском 24.06.2010г., т.е с пропуском трехгодичного срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком и является самостоятельным основанием к отказу в иске - ст.ст. 196,199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно с ст.110 АПК РФ в связи с отказом в иске расходы по госпошлине относятся на истца, не подлежат взысканию также расходы на оплату услуг представителя истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края
РЕШИЛ:
В иске отказать
Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского 12
края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячных срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Н.В. Гладских
