АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А31-5506/2008
Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 10 августа 2009 года.
Арбитражный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Авдеевой Натальи Юрьевны, при ведении протокола секретарем Кулишенко О.В., рассмотрев материалы дела по иску Товарищества собственников жилья «Советская 136», г. Кострома, к Администрации города Костромы, г. Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы, г. Кострома, о признании права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме,
при участии:
от истца: председатель правления Авдеев В.Г., адвокат Нарышев А.В. по доверенности от 18.12.2008 г. б/н,
от ответчиков: Администрации города Костромы – представитель Воробъева Н.А. по доверенности от 09.02.2009 г. № 50-619/09,
Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы представитель Виноградов Д.Ю. по доверенности от 24.06.2009 г. № 21,
установил:
Товарищество собственников жилья «Советская 136», г. Кострома, обратилось в Арбитражный суд Костромской области к Администрации города Костромы, г. Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы, г. Кострома, о признании права собственности на подвальное помещение под нежилым помещением № 2: помещение 1 площадью 18,4 кв.м, помещение № 2 площадью 37,3 кв.м, в доме по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7, за собственниками помещений в указанном многоквартирном доме.
Требования истцом мотивированы тем, что спорное помещение является общедомовым имуществом, то есть общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме; при приобретении в собственность квартир у собственников возникло право общей собственности на все помещения в доме, которые не имеют самостоятельного назначения; доказательством назначения имущества как общедомового является наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования: сетей отопления и водоснабжения с запорной арматурой (вентилями), обслуживающих жилые и нежилые помещения соответствующего подъезда дома, и прибор контроля (манометр), что подтверждено заключением комиссии от 23.03.2009 г.; спорные помещения не могли быть включены в реестр как самостоятельные объекты недвижимости, поскольку индивидуально не определены.
Ответчик - Администрация города Костромы - иск не признал, указав, что спорное помещение расположено в жилом доме, переданном решением малого Совета народных депутатов от 16 июля 1992 года № 120 в составе производственного объединения жилищного хозяйства в муниципальную собственность г. Костромы и учтен в реестре муниципальной собственности в соответствии с приказом Комитета по управлению имуществом от 29 апреля 1993 года № 85; впоследствии из реестра исключались переданные в собственность иных лиц помещения дома, спорное помещение не исключалось из реестра; спорное помещение не обладает признаками общего имущества согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, спорное помещения использовалось не как общедомовое, истцом доказательств наличия обстоятельств, позволяющих отнести помещение к общему имуществу собственников, не представлено.
Ответчик - Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы - заявленные требования также не признал, пояснив, что спорное помещение не обладает признаками общего имущества, использовалось для размещения организаций, обслуживающих жилой фонд, в частности, ЖРЭУ-10, Костромским областным отделением общероссийской общественной организации «РООИВиВК» по договору безвозмездного пользования № 811600 от 16 августа 2002 года, после исключения помещений из указанного договора приняты в казну постановлением Администрации г. Костромы от 24 июля 2003 года № 2850, в дальнейшем вновь переданы КООООО «РООИВиВК» по договору безвозмездного пользования № 859900 от 15 декабря 2005 года.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит установленными следующие обстоятельства.
Решением исполнительного комитета Костромского городского Совета депутатов трудящихся от 10 января 1961 года № 37 утвержден акт государственной приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию 40-квартирного дома стройтреста Костромского совнархоза по ул. Советской, 138.
В настоящее время жилой дом, введенный в эксплуатацию указанным актом, имеет адрес: ул. Советская, дом 136/7, что не оспаривается никем из участников судебного разбирательства.
Согласно справке Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 25 июля 2008 г. № 659 в жилом доме по ул. Советской, 136/7 имеется 6 нежилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц.
Кроме этого, квартиры №№ 3-9, 11-30, 33-38, 40 находятся в собственности физических лиц.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7, поведенным в форме заочного голосования, большинством голосов принято решение: «Поручить ТСЖ «Советская 136» в лице председателя правления Авдеева В.Г. обратиться к юридической помощи с целью составления искового заявления и защиты в арбитражном суде Костромской области вопроса о признании права общедолевой собственности на нежилое подвальное помещение бывшей мастерской согласно документа «Костромаоблтехинвентаризации» № 1051 от 01.12.2008 г. за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 156026, г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7», в подтверждение чего представлены протокол № 9 от 18 декабря 2008 года внеочередного общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Советская 136», реестр вручения уведомлений о проведении собрания и копии решений с результатами голосования собственников с количеством голосов 73,86 процента.
Постановлением Администрации г. Костромы от 24 июля 2003 года № 2850 нежилое помещение по адресу: ул. Советская, 136 (подвал, столярная мастерская ЖРЭУ 10), принято в муниципальную казну.
На основании постановления Администрации г. Костромы от 14 декабря 2005 года № 3716 по договору безвозмездного пользования № 859900 от 15 декабря 2005 года передано Костромскому областному отделению общероссийской общественной организации «Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов» в безвозмездное пользование муниципальное имущество, в том числе помещение площадью 38,0 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по ул. Советской, 136.
В соответствии с дополнительным соглашением от 14 ноября 2008 года к договору № 859900 от 15 декабря 2005 года нежилое помещение по адресу: ул. Советская, 136 (подвал, столярная мастерская ЖРЭУ 10), исключено из указанного договора.
Суд находит требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Согласно ст. 1 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации.
До 1991 года многоквартирные жилые дома находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.
Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, был отнесен к муниципальной собственности.
При этом жилые дома, в том числе жилой дом по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7 - были закреплены в муниципальную собственность каждый как отдельный единый объект недвижимости. Указанный факт подтверждается представленными ответчиками документами и не оспаривается никем из участников процесса.
С введением в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) перестал быть односубъектным: закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Верховный Суд Российской Федерации Определением от 25.12.2000 г. (дело № 78-Г00-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: «По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением».
Указ Президента Российской Федерации от 23.12.1993 г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» ввел новые понятия – «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности».
Таким образом, понятие общей собственности на места общего пользования было введено законодательством одновременно с предоставлением гражданам права на приобретение государственного и муниципального жилья в частную собственность.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с пунктами 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Названные нормы определяют, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. К общему имуществу отнесены, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе технические этажи, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Исходя из данных положений законов и иных нормативных правовых актов суд приходит к выводу о том, что к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение. Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, так как его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, связаны ли с последними назначением и следуют ли их судьбе. Само помещение должно быть предназначено исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 05 февраля 2009 года № 687 помещение 1 площадью 18,4 кв.м и помещение № 2 площадью 37,3 кв.м в подвальном помещении 1-го подъезда дома по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 136/7, внесены в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета областного Совета народных депутатов от 16 июля 1992 года № 120 приказом Комитета по управлению имуществом от 29 апреля 1993 года № 85 в составе производственного объединения жилищного хозяйства (ПОЖХ).
В соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон обязана представить доказательства в подтверждение доводов, на которые она ссылается как на основание своих требований.
Истцом в подтверждение своих доводов представлены следующие доказательства: решение исполнительного комитета Костромского городского Совета депутатов трудящихся от 10 января 1961 года № 37, Акт № 151 от 11 февраля 2009 года проверки использования муниципального имущества по адресу: ул. Советская, 136/7, заключение комиссии от 23.03.2009 г., справку Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 05 июня 2009 г. № 3631/Г-01, свидетельские показания.
Обязание пунктом 3 решения исполнительного комитета Костромского городского Совета депутатов трудящихся от 10 января 1961 года № 37 стройтреста № 1 Костромского совнархоза закончить работы по оборудованию прачечной в доме не может служить доказательством того, что спорное помещение относится к общедомовому имуществу, предназначенному для обслуживания помещений дома, поскольку данное помещения длительное время использовалось под иные цели, доказательств использования его как прачечной для жильцов дома после 1991 года не представлено, истец на это не ссылается.
Актом № 151 от 11 февраля 2009 года проверки использования муниципального имущества по адресу: ул. Советская, 136/7, установлено, что вход в помещение осуществляется из подъезда, в подвале проходит труба системы отопления дома, имеются вентиль и прибор контроля за давлением.
Заключение комиссии от 23 марта 2009 года обследования спорного помещения комиссией, состоящая из председателя правления ТСЖ «Советская 136», главного инженера УК ООО «ЖЭРСУ № 2» (управляющей компании), главного специалиста Комитета ЖКХ г. Костромы и начальника отдела режимов и учета ГУ ОАО «ТГК-2» содержит следующие выводы: система отопления дома представляет из себя единую систему, составляющей частью данной системы является находящееся в спорном помещении оборудование, обеспечивающее контроль параметров системы отопления, межсезонную опрессовку системы, устранение воздушных пробок , слив для очистки, кратковременное прерывание подачи теплоносителя для производства текущего ремонта и устранение аварийных ситуаций в системе отопления других помещений дома; указанное оборудование обслуживает более одного помещения и входит в состав общего имущества дома; помещение не имеет отдельного входа (имеет вход из подъезда) и является частью технического подвала.
Согласно справке Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 05 июня 2009 г. № 3631/Г-01 по данным обследования стояков, расположенных в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 136/7, установлено:
- стояки (в количестве пяти шт.), расположенные в комнатах №№ 1, 2 в подвальном помещении 1-го подъезда указанного жилого дома, предназначены для подачи воды отопления в помещения магазина, расположенного на 1 этаже и помещений жилых квартир: № 4 – на 2 этаже, № 6 – на 3 этаже, № 8 – на 4 этаже;
Каждый стояк оборудован вентилем на обратной подаче воды отопления и примыкает к общему трубопроводу центрального отопления жилого дома;
- в комнате № 2 в подвальном помещении на трубе отопления имеется манометр для контроля давления в системе центрального отопления жилого дома.
Однако представленные доказательства не содержат каких-либо данных о том, входит ли расположенное в спорном помещении оборудование в систему отопления дома в соответствии с проектным решением либо данное оборудование было установлено в помещении для обеспечения обслуживания и работы подразделения жилищно-эксплуатационного управления, длительное время располагавшегося в нем; имеется ли аналогичное необходимое для обслуживания дома оборудование в технических подвалах дома, а также о назначении оборудования, в частности: приводит ли закрытие вентилей к прекращению отопления других квартир и помещений дома либо только к прекращению возможности забора воды из заглушенных труб в спорном помещении.
Наличие в помещении транзитных коммуникаций не подтверждает предназначенность спорного помещения только для обслуживания иных помещений в данном доме, что не влечет возникновения права общей долевой собственности на такие помещения.
Таким образом, истец не доказал, что обнаруженные в подвале инженерные коммуникации и оборудование обслуживают все жилые и нежилые помещения дома, а не только помещения подвала, в которых они находятся, специально предназначаются для обслуживания и ремонта все жилые и нежилые помещения дома, то есть спорное помещение подвала является техническим, жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в спорном подвале, не возможно, а также истцом не доказан исключительный характер предназначения спорного помещения.
Длительное использование помещения под цели, не связанные с техническим обслуживанием квартир, а также отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов собственников квартир использованием нежилого помещения под иные цели, опровергает доводы истца, основанные на неправильном толковании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Пункт 1 указанной статьи определяет предназначение общего имущества собственников помещений и не допускает расширительного толкования.
Указанное помещение состоит из двух помещений, имеет вход из подъезда дома, не связано с иными помещениями дома, в том числе с техническими подвалами.
Поскольку заявитель не доказал, что на спорное помещение распространяется правовой режим общего имущества, нельзя считать доказанным и наличие у собственников помещений дома права общей собственности на спорное помещение.
Исходя из изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Товариществу собственников жилья «Советская 136», г. Кострома, в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья
Н.Ю. Авдеева
