ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2009 г. N Ф09-9269/08-С6
Дело N А07-6439/2008-Г-АЛЛ
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Маликовой Э.М.,
судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Обжорка" (далее - общество "Обжорка") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2009 по делу N А07-6439/2008-Г-АЛЛ и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
От общества "Обжорка" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Обжорка" о выселении из нежилого помещения площадью 106,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 45, и взыскании 328 071 руб. 93 коп., в том числе 131 750 руб. 08 коп. задолженности по договору аренды от 20.04.2005 N 12848, 196 321 руб. 85 коп. пени за несвоевременное внесение арендных платежей.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 18" (далее - общество "Жилищно-эксплуатационный участок N 18").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2008 (судья Акопян Л.Л.) в удовлетворении исковых требований отказано.
В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2008 (судьи Кузнецов А.Г., Маликова Э.М., Столяров А.А.) решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции общество "Обжорка" предъявило встречный иск о признании договора аренды от 20.04.2005 N 12848 недействительным, ссылаясь на то, что подвальное помещение находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем право сдачи в аренду данного помещения принадлежит собственникам этого помещения.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2009 встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском на основании ч. 10 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2009 (судья Голубчик Е.А.) заявленные требования по основному иску удовлетворены частично. С общества "Обжорка" в пользу Комитета взысканы 125 396 руб. 92 коп. долга по арендной плате, 50 000 руб. пени. Суд принял решение о выселении общества "Обжорка" из занимаемого нежилого помещения - части подвала в жилом здании, площадью 106,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 45, литера А, технический паспорт от 11.02.2005 N 3891. В удовлетворении остальной части основного иска отказано. В удовлетворении встречного искового требования общества "Обжорка" к Комитету о признании договора аренды от 20.04.2005 N 12848 недействительным отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова Т.В.) решение суда оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Обжорка" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами положений, предусмотренных ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что, поскольку в подвале имеются инженерные коммуникации (горячее и холодное водоснабжение, канализация), спорное нежилое помещение обладает признаками общего имущества в многоквартирном доме и сдача его в аренду возможна только по решению собственников этих помещений, в связи с этим считает неверным вывод судов о том, что помещение подвала, расположенного по указанному адресу, относится к муниципальной собственности. По мнению общества "Обжорка", поскольку договор аренды от 20.04.2005 N 12848 заключен в нарушение действующего законодательства, он является недействительной (ничтожной) сделкой.
Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Обжорка" (арендатор) заключен договор аренды от 20.04.2005 N 12848 объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы, согласно которому истец предоставил ответчику за плату во временное пользование на срок с 28.03.2005 по 23.03.2006 объект муниципального нежилого фонда г. Уфы, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 45, площадью 106,1 кв. м, в подвале, для прочих видов использования (кулинария).
Помещения переданы Комитетом обществу "Обжорка" по акту приема-передачи от 28.05.2005.
Комитет уведомил общество "Обжорка" о расторжении договора аренды 14.11.2007.
Актом по проверке спорного нежилого помещения от 23.06.2008 установлено, что данное помещение использует общество "Обжорка".
Комитет, ссылаясь на то, что общество "Обжорка" в нарушение условий договора аренды от 20.04.2005 N 12848 ненадлежащим образом исполняло обязательство по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями в размере, установленном договором, а также указывая, что договор, возобновленный на неопределенный срок, прекращен, в связи с отказом арендодателя от договора, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суды исходили из действительности договора аренды от 20.04.2005 N 12848. Суды пришли к выводу о том, что спорное подвальное помещение не обладает признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, указанными в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Уточненный судом первой инстанции расчет долга соответствует сумме 125 396 руб. 92 коп. за период с 28.05.2005 по 11.02.2008. В отношении пени суды применили ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 2.4.2 Положения о Комитете, утвержденного решением Совета городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан от 29.03.2007 N 23/11, Комитет в пределах своей компетенции, в том числе, заключает договоры аренды (субаренды), безвозмездного пользования, доверительного управления муниципального имущества и осуществляет контроль за их исполнением, осуществляет взыскание задолженности по ним, а также взыскивает задолженность за фактическое владение и пользование муниципальным имуществом, в том числе в судебном порядке.
Как установлено судами, титул Комитета подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан по состоянию на 26.02.2009, что соответствует требованиям ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как право собственности у истца возникло до введения в действие указанного Закона.
Таким образом, вывод судов о том, что Комитет является собственником спорного нежилого помещения, является верным.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Исследовав в совокупности представленные в материалы дела документы и установив, что спорное нежилое помещение не имеет исключительно технический характер, то есть не обладает признаками объекта общей долевой собственности, суды пришли к верному выводу о наличии у Комитета права сдачи муниципального имущества в аренду, в связи с чем оснований полагать, что договор аренды от 20.04.2005 N 12848 является недействительным (ничтожным) не имеется.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненадлежащего исполнения обязательств кредитор вправе предъявить требования о взыскании неустойки.
На основании п. 3.5 договора аренды от 20.04.2005 N 12848 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлен расчет задолженности по арендной плате, согласно которому стоимость пользования нежилым помещением площадью 106,1 кв. м за период с 28.03.2005 по 11.02.2008 составляет 131 750 руб. 08 коп. Расчет судами проверен и признан соответствующим фактическим обстоятельствам дела в сумме 125 396 руб. 92 коп. за период с 28.05.2005 по 11.02.2008.
Согласно п. 3.9 договора аренды от 20.04.2005 N 12848 при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций на основании приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, приняв во внимание уточненный истцом расчет подлежащей взысканию суммы, правомерно удовлетворили исковые требования истца о взыскании долга и пени за пользование нежилым помещением, уменьшив размер взыскиваемой неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 50 000 руб. Кроме того, суды, установив, что Комитет в письме от 14.11.2007 уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 20.04.2005 N 12848, что не противоречит положениям, предусмотренным п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали обоснованными требования Комитета в части выселения общества "Обжорка" из занимаемого им нежилого помещения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку обстоятельств и доказательств по делу, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Выводы судов основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2009 по делу N А07-6439/2008-Г-АЛЛ и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Обжорка" - без удовлетворения.
Председательствующий
МАЛИКОВА Э.М.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СМИРНОВ А.Ю.
