ТСЖ Дом

Краткая аналитическая записка. 27.10.2010г.

1. Формулировка проблемы
2. История вопроса
3. Ситуация в регионах
4. Технический анализ проблемы
5. Судебная практика
6. Выводы, предложения

1. Формулировка проблемы

Нормы жилищного законодательства, наделяющие собственников жилья обширным объемом прав, в субъектах Российской Федерации зачастую не реализуются. Наиболее ярко факт ущемления прав граждан прослеживается в отношении муниципальных чиновников к вопросу о принадлежности общего домового имущества многоквартирных жилых домов (МКД): технических подвалов, чердаков, щитовых, лифтовых, колясочных и придомовых земельных участков. Основное предназначение этого имущества - обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан, местными властями не замечается, оно рассматривается исключительно как источник пополнения бюджетов. Технические помещения (подвалы, чердаки, щитовые, лифтовые, колясочные) общий земельный участок используются муниципалитетами без ведома жителей-собственников сдаются в аренду, выставляются на торги. Отторгнутое имущество – технические помещения вместе с находящимся в них инженерным оборудованием, попадает в руки лиц не заинтересованных в надлежащем обслуживании жилого дома.
Как следствие - жилой дом лишается надлежащего технического обслуживания, а жители - комфортной среды обитания и гарантий безопасного проживания.

2. История вопроса

Местные советы в 1992-1993 годах на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, г. Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» принимали на баланс весь дом, а отдавали гражданам, приватизировавшим жилье, дом поквартирно, и, уже без подвалов и чердаков. Эти объекты без согласия жителей чиновники муниципалитетов начали сдавать в аренду под предлогом пополнения местных бюджетов за счет непрофильного имущества.
Так муниципалитеты, формально из благих намерений, нарушали права граждан, предоставленные жителям законом о приватизации.
В короткое время 1993-2000гг. муниципалитеты успели освоить «подходящие», на их взгляд, и, пользующиеся спросом предпринимателей, помещения. В этот же период изобретена, ставшая популярной формула: «По смыслу пункта 1, статьи 36 ЖК РФ…», далее следовал текст не соответствующий буквальному содержанию упомянутой статьи. Характерное изложение судами части 1, статьи 36 ЖК РФ приведено в приложениях № 2 и №4.
В большинстве известных нам случаев помещения подвалов или чердаков не соответствовали требованиям строительных регламентов, были не приспособленными, и большей частью даже опасными для посетителей вновь созданных подвальных магазинов, и жителей дома по противопожарным, санитарным и прочим техническим параметрам. При этом техническая функция подвала – обслуживание инженерных систем дома не исчезла сама по себе. Там, где пользователями технических подвалов остаются муниципалитеты, или, уже выкупившие у них помещения, коммерческие структуры, возник конфликт коммерческих интересов и интересов проживающих в доме граждан.
В судах муниципалитеты выигрывают споры в большинстве случаев, так как суды принимают Постановление №3020-1 и выписку из реестра муниципальной собственности, составленную самими же муниципальными чиновниками, как надлежащие правоустанавливающие документы, кроме того в 90-х годах возникла практика искажения текста законодательных актов, в частности ч.1, ст 36 ЖК РФ. В результате, пострадали граждане и жилой фонд страны. Реформа ЖКХ буксует, жилые дома трещат, проваливаются в подвалы, а технические помещения, чердаки и точечная застройка приносят прибыль местным чиновникам и обременяют обслуживание жилого дома. Государство теряет авторитет, граждане веру в справедливость и светлое будущее.

3. Ситуация в регионах

Пытаясь объективно определить отношение к общему домовому имуществу (ОДИ) в различных регионах страны, наша инициативная группа провела опрос ТСЖ и ТОСов в 32 городах России. Из всех регионов страны поступили сообщения о нарушении прав собственников МКД муниципальными властями и коммерческими структурами.
По нашим данным, в стране незаконно используется общее домовое имущество десятков тысяч жилых домов, пострадавшими являются сотни тысяч граждан.
Проблема ОДИ наиболее остро проявляется в домах расположенных в исторической части крупных городов, областных центрах России. В Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Владивостоке и др. проходили даже общественные акции граждан в защиту общего имущества МКД. Подобное отношение к общему имуществу МКД, как мы можем заключить из общения с регионами, имеет место не только в областных центрах, но и в менее крупных городах России. Процесс продажи технической недвижимости принял катастрофические масштабы.
В Приложении №1 к настоящей записке приведены некоторые примеры из направленных в наш адрес писем граждан, связанных с незаконным использованием общего имущества МКД. Таких примеров сотни, это уже не отдельные частные случаи – это сложившаяся система отношения к ОДИ.
Иллюстрируется такой системный подход тенденциозными аргументами из практики муниципалитетов и судов (см. раздел 5 настоящей записки). К сожалению, незащищенность имущества граждан, порочная система отношения к ОДИ приводит, как видно из писем граждан, к трагическим последствиям.

4. Технический анализ проблемы

Очевидно, что современный дом не может обеспечивать свою главную функцию - жилища для человека, без инженерных жизнеобеспечивающих дом систем (оборудования и коммуникаций). Эти системы, как правило, располагаются в его технических помещениях, составляющих неотъемлемую часть здания: подвалах и чердаках. Прямое назначение технических помещений - обеспечить безопасную эксплуатацию и сохранность инженерного оборудования.
Естественно, что для эксплуатации инженерных систем необходим беспрепятственный доступ в эти помещения собственника, подрядчиков с целью обслуживания систем, ремонта, реконструкции в соответствии с развитием современных технологий в коммунальном хозяйстве. На практике, доступ в технические помещения для обслуживания систем оказывается ограничен появившимся, без ведома жителей, часто с подачи муниципалитета, новым собственником технических помещений.
Новый собственник использует технические помещения в коммерческих целях, приспосабливая их под помещения общественного назначения (для организации кафе, магазинов и т.п.). Интересы нового собственника находятся в объективном противоречии с интересами жителей – собственников дома, задача которых - обеспечить надежное и экономичное функционирование инженерных систем.
На этой почве и возникает конфликт задач, возлагаемых на эти помещения, которые после реконструкции, проведенной новым владельцем, несут двойную функцию - технического подвала и помещений общественного назначения. Сама по себе такая реконструкция возможна и даже могла бы приносить доход собственникам – проживающим в доме - гражданам, снижать их бремя на содержание и ремонты дома. Однако, когда это такая реконструкция делается без согласия собственников, становится невозможной нормальная эксплуатация инженерных систем дома, тем более их дальнейшее усовершенствование под современные требования энергосбережения, безопасности и надежности.
С технической точки зрения строительных норм и правил (СНиП «Здания жилые»), требования к конструкции технических помещений весьма отличаются от требований к помещениям общественного назначения, встраиваемых в жилые здания. Для обеспечения легитимного использования технического помещения, технического подвала, например, новый собственник обязан проводить целый комплекс строительно-монтажных работ, в ходе которого затрагиваются конструктивные элементы здания, меняются эксплуатационные характеристики помещений. В противном случае, помещение не будет соответствовать требованиям СНиП, предъявляемым к помещениям общественного назначения ни по конструктивным требованиям, ни по санитарной, пожарной или электротехнической безопасности. Эксплуатация помещения, неприспособленного под помещение общественного назначения в строгом соответствии со СНиП, разрешена быть не может.
Совершенно очевиден факт - ни один подвал, специально не проектируемый под помещение того или иного общественного назначения не соответствует нормам СНиП предъявляемым к помещениям общественного назначения, а значит такой подвал является техническим помещением и должен в соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ признаваться общей долевой собственностью жилого дома. Такой подвал передаваться кому-либо в качестве помещения общественного назначения не может.
Чтобы приспособить низкие и тесные подвалы под кафе и магазины, коммерсанты углубляют полы, прорубают в несущих стенах старых домов новые входы, неся угрозу разрушения.
Технические подвалы продолжают продаваться муниципалитетами третьим лицам. Продаются помещения водомерных узлов и тепловых пунктов, арендаторы занимают даже лифтовые шахты. В результате, у технического имущества де-факто появляются два владельца-пользователя один со свидетельством о собственности, благодаря решению муниципалитета, другой – жители дома по причине жизненной необходимости.
Для легализации процедуры оформления продажи технического подвала, изобретена формула, противоречащая действующему законодательству, но закрепившаяся в действиях муниципалитетов и судебной практике (не всей к счастью): «если подвал не используется исключительно по техническому назначению, и обладает иными дополнительными свойствами, такой подвал может быть обособлен как самостоятельный объект недвижимости и не является общим имуществом граждан».
Для соответствия этой формуле муниципалитету достаточно начать сдавать в аренду любой подвал. Тут же формально обнаруживаются «иные дополнительные свойства» – объект сдается в аренду, использование подвала «исключительно по техническому назначению» отсутствует, а это уже удовлетворяет условиям, изобретенной чиновниками и закрепленной судебной практикой «хитрой» формулы, и, подвал, который жители и УК использовали для обслуживания инженерных сетей дома «пошел с молотка».
В этом и кроется корень конфликта. Необходимо, прежде всего ввести жесткий контроль над передачей нежилых помещений жилых домов в иную собственность. В каждом таком случае необходимо проведение технической инвентаризации и экспертизы определяющих назначение помещений, их соответствие техническим или общественным помещениям, с учетом проектной документации на здание жилого дома.
К сожалению, уровень технической подготовки специалистов муниципалитетов, органов технической инвентаризации (БТИ), УФРС и даже судей, не достаточен, для полноценной и объективной оценки назначения технических помещений. БТИ даже не фиксируют наличие в помещениях коммуникаций и оборудования, это не в их компетенции определять технический подвал или нет. БТИ пишут то, что им скажет администрация. В связи с этим производится масса ошибок в решениях властей и судов, чреватая отторжением у граждан их собственного имущества. Как следствие возникает и определенная социальная напряженность в городах, где политика муниципалитетов не строится на технически компетентной основе в отношении определения назначения нежилых помещений в МКД.
Вместе с тем, в каждом крупном городе существуют специализированные сертифицированные организации проводящие строительную экспертизу, имеющие для этого в штате соответствующих опытных инженеров строительных специальностей, могущие объективно судить о назначении помещений. Почему бы не воспользоваться их услугами?
Определить правильное назначение помещений для муниципалитетов - важнейшая задача, решение которой способно предотвратить серьезные ошибки и потери бюджетных средств, предостеречь от нанесения урона гражданам, обеспечить быстрое и эффективное реформирование ЖКХ.
Общее имущество в руках самих граждан, ТСЖ позволяет получить и дополнительные средства на обустройство дома.
По видимому, со специалистами муниципалитетов необходимо провести специальные обучающие семинары.
Проблема безопасной эксплуатации жилых домов носит массовый характер, необходимо принятие специальных мер на правительственном уровне, для наведения порядка в этой сфере коммунального хозяйства.

5. Судебная практика

Граждане оспаривают действия муниципалитетов и коммерческих структур, незаконно использующих общее домовое имущество (помещения) без согласия собственников дома. Из анализа судебных решений вынесенных по подобным спорам, видно, что суды выносят противоречивые решения по аналогичным ситуациям.
Количество решений вынесенных судами в пользу граждан незначительно, в подавляющем большинстве суды выносят решения поддерживая действия представителей муниципалитетов. В спорах, когда граждане соперничают с частными коммерческими структурами, суды чаще принимают решения в пользу граждан.
Отказывая гражданам в их праве на собственность в общем домовом имуществе суды, с подачи представителей муниципалитетов, не корректно используют действующее законодательство. Наиболее часто в сложившейся судебной практике используется искажение текста части 1, статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, которая определяет состав общего имущества многоквартирного жилого дома. При вынесении решения суды в текст статьи добавляют отсутствующие в ней слова, тем самым существенно искажая ее смысл.
По жалобам ТСЖ из Перми и Санкт-Петербурга Конституционный суд РФ 19 мая 2009 года вынес Определение №489-О-О, в котором разъяснил конституционный смысл ч.1, ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, которое гласит:
«Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.»
Казалось бы, поставлена точка, но суды, чаще общей юрисдикции, все еще не замечают этого определения, отказывают гражданам в пересмотре дел по вновь открывшимся обстоятельствам, право на которое появилось в связи с разъяснением Конституционного суда, данным в Определении №489-О-О от 19.05.2010г.
Примеры противоречивых решений судов показаны в Приложении №2 (Таблица 1.) к настоящей записке. В колонке отказов судов отчетливо прослеживается тенденциозная формулировка, противоречащая закону.
Вместе с тем, не найдя решений в судах РФ, все больше граждан обращаются в Страсбургский суд по правам человека (ЕСПЧ). Проблема выходит за рамки страны.

6. Выводы, предложения

На основании изложенного очевидно, что проблема общего имущества граждан в многоквартирных жилых домах носит массовый характер, проявляется на всей территории Российской Федерации, в результате чего гражданам, экономике страны наносится материальный ущерб.
В сознание граждан вносится недоверие к Российским законам, подрывается вера в справедливость. Наносится вред государству и на внешнеполитическом уровне, т.к. граждане не найдя справедливости в родной стране, вынуждены обращаться в Страсбургский суд по правам человека.
Реформа ЖКХ воспринимается с недоверием. О каком самоуправлении можно говорить, если объект управления грубо изымается чиновниками, а суды граждан не защищают?
Ошибки, допускаемые муниципальными органами власти и судами всех уровней, носят системный характер, не смотря на решение Конституционного Суда РФ и сохранившееся, в некоторой части судебных решений, законное отношение судов к проблеме общего имущества МКД.
Порочная судебная практика еще не изжита и продолжает применяться. В ряде случаев истекли сроки пересмотра решений вынесенных в нарушение статьи 36. ЖК РФ. Многими заявителями исчерпаны все возможные средства судебной защиты в России.
Для установления справедливости, наведения порядка, исключения порочной судебной практики, необходимо деятельное участие высших судов - ВС и ВАС РФ. Для изменения отношения местных органов власти к этой проблеме необходимо вмешательство Правительства России, может быть Президента.
Необходимо, на наш взгляд, ввести в практику проведение по требованию жителей независимой технической инвентаризации или экспертизы нежилых помещений МКД, которая определит технический статус (назначение) помещений, их соответствие техническому или общественному назначению, с учетом проектной документации на здание жилого дома. При этом определение назначения помещения должно основываться на действующих требованиях СНиП, ГК и ЖК РФ.
Для недопущения разбазаривания собственности граждан, необходимы срочные конструктивные меры, предусматривающие исключение незаконного отторжения общей домовой собственности, восстановление прав граждан нарушенных незаконными решениями судов, противоречащими Федеральным законам. В приложении №3 к настоящей записке содержатся Предложения Правительству Российской Федерации по урегулированию проблемы.

Авторский коллектив: Кострома, Санкт-Петербург, Пятигорск.
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript