представители федеральных ведомств и Государственной Думы, а также эксперты из Эстонии и Узбекистана.
Мероприятие было организовано Фондом «Новая Евразия» (проект «Поддержка собственников жилья») при участии Фонда «Институт экономики города», Комиссии Общественной Палаты по местному самоуправлению и жилищной политике, Общественного совета при Федеральной службе по тарифам, Общественного совета при Министерстве регионального развития Российской Федерации (Секция «Строительство и строительная индустрия, жилищная политика и жилищно-коммунальное хозяйство») и Ассоциации НКО в поддержку и развитие ТСЖ и ЖСК.
Дискуссия о настоящем и будущем системы управления многоквартирными домами происходила в рамках нескольких тематических секций:
- Роль ТСЖ в управлении многоквартирными домами. Перспективы развития ТСЖ;
- Управляющие компании в новой системе управления многоквартирными домами;
- Улучшение качества многоквартирного жилищного фонда;
- Саморегулирование деятельности по управлению многоквартирными домами;
- Роль ассоциаций ТСЖ в развитии системы управления многоквартирными домами;
а также на открытых общественных слушаниях Комиссии Общественной Палаты Российской Федерации по местному самоуправлению и жилищной политике на тему: «Реализация прав собственников на общее долевое имущество».
Участники Совещания выделили основные проблемы управления многоквартирными домами в сегодняшней России:
- препятствием для массового создания ТСЖ и развития этого способа управления являются недостаточность необходимых знаний и навыков у собственников помещений и отсутствие постоянно действующей системы обучения собственников;
- в массовом сознании ТСЖ и управляющие организации воспринимаются как альтернативные способы управления; ни у собственников, ни у профессионалов нет понимания, что ТСЖ может выступать грамотным заказчиком услуг, а управляющая организация - их исполнителем, действующим под контролем собственников; большинство опытных ТСЖ считают, что управляющие организации сегодня не способны работать в интересах собственников;
- массово создаваемые в последнее время по инициативе муниципальных органов власти «формальные» («фиктивные») ТСЖ, дискредитируют этот институт самоорганизации собственников жилья; такие ТСЖ не представляют интересов собственников, так как часто не имеют ни исполнительных органов, избранных из числа собственников, ни расчетного счета, контролируемого собственниками;
- управляющие организации, особенно имеющие поддержку местных администраций, предпочитают работать в домах, где не созданы ТСЖ; действующие же товарищества не хотят заключать договоры с управляющими организациями, испытывая недоверие и зачастую обоснованные сомнения в качестве их услуг;
- сегодня существует опасность, что инструменты саморегулирования будут использоваться, чтобы закрыть рынок для управляющих организаций, не поддерживаемых органами местного самоуправления и крупным бизнесом; это приведет к снижению здоровой конкуренции и будет препятствовать повышению качества услуг управления;
- при неудовлетворительном техническом состоянии и низкой энергоэффективности многоквартирных домов собственники в основном не имеют возможностей вкладывать свои средства в повышение качества и модернизацию домов; возможности получения собственниками кредитных средств сегодня отсутствуют; объем средств бюджетных субсидий, предоставляемых в рамках 185-го закона, ограничен;
- нет четкой и последовательной государственной политики в отношении ресурсосбережения в жилищном фонде; единичные инициативы муниципалитетов и субъектов Российской Федерации не приносят результата, значимого в масштабах страны;
- нормы законодательства о добровольности членства собственников в ТСЖ создают разный правовой режим для собственников помещений в одном и том же доме, а нормы о возможности ликвидировать ТСЖ при уменьшении числа его членов ниже порогового уровня обуславливают неустойчивость ТСЖ как юридического лица; это, в свою очередь, ограничивает возможности кредитования ТСЖ на цели модернизации и капитального ремонта домов.
В то же время, в большинстве городов России встречаются несомненные успехи в области управления многоквартирными домами, развитии товариществ собственников жилья и частных управляющих организаций. Участники проекта «Поддержка собственников жилья» в пилотных городах продемонстрировали, что товарищества собственников жилья, осознанно принимающие на себя ответственность за содержание дома и предоставление коммунальных услуг в сотрудничестве с профессиональными жилищными организациями способны улучшить качество многоквартирного дома и обеспечить его соответствие современным стандартам и целям собственников помещений.
По итогам обсуждения участники III Всероссийского Совещания обозначили наиболее важные задачи, которые требуется решить для развития эффективной системы управления многоквартирными домами:
- изменение действующего законодательства с целью обеспечения стабильности товариществ собственников жилья, как организационно-правовой формы и как способа управления многоквартирными домами, в том числе ответственность собственников за невнесение обязательных платежей и взносов;
- необходимость широкомасштабной информационно-просветительской работы в сфере жилищного просвещения населения;
- расширение возможностей повышения квалификации для лидеров НКО, оказывающих поддержку ТСЖ (ЖК и ЖСК) и занимающихся жилищным просвещением и обучением управлению многоквартирными домами;
- обучение выборных представителей собственников помещений в многоквартирных домах, чтобы они могли выступать грамотными заказчиками услуг по управлению и /или содержанию общего имущества в многоквартирных домах;
- развитие и улучшение качества высшего и среднего специального образования, программ повышения квалификации специалистов в области управления и содержания недвижимости, а также развитие системы повышения квалификации руководителей ТСЖ (ЖК, ЖСК);
- разработка, внедрение и широкое использование стандартов управления многоквартирными домами как основы саморегулирования и договорных отношений в этой сфере;
- распространение положительного опыта деятельности товариществ собственников жилья и управляющих организаций, а также опыта конструктивного взаимодействия между ними и организациями коммунального комплекса и органами власти;
- создание системы требований и стимулов для повышения энергоэффективности многоквартирных домов и ресурсосбережения в таких домах при проектировании, строительстве, управлении многоквартирными домами;
- развитие региональных и местных программ поддержки собственников при финансировании модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов, стимулирующие инициативы собственников и направленные на повышение энергоэфективности многоквартирных домов.
Также в рамках Совещания состоялись открытые общественные слушания Комиссии Общественной Палаты по местному самоуправлению и жилищной политике на тему «Реализация прав собственников на общее долевое имущество», участники которого определили ключевые проблемы формирования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и сформулировали предложения по внесению изменений в нормативные и законодательные акты.
В связи с вышеизложенным участники Совещания решили:
1. Обратиться к Федеральному Собранию Российской Федерации с предложением:
- рассмотреть возможности внесения изменений в действующее законодательство, обеспечивающих обязательность членства всех собственников помещений в многоквартирных домах в товариществе собственников жилья, созданном в таком доме, а также меры ответственности собственников за невыполнение решений общего собрания членов ТСЖ, принятых в соответствии с законодательством, в том числе за невнесение обязательных платежей и взносов;
- внести в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты изменения, четко определяющие статус товарищества собственников жилья как некоммерческой организации - объединения собственников помещений в многоквартирном доме, не являющегося управляющей организацией;
- внести в действующее законодательство изменения, устанавливающие конкретные меры ответственности председателя правления ТСЖ за действия или бездействие, приводящие к ущемлению прав собственников помещений и/или причиняющие ущерб общему имуществу, в том числе за неисполнение решений общего собрания членов ТСЖ;
- внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты изменения, устанавливающие в качестве обязательного условия реализации всех проектов капитального строительства в зонах жилой застройки проведение публичных слушаний, о которых необходимо заранее оповещать всех заинтересованных лиц и организации, представляющие интересы собственников жилья (председателей правлений ТСЖ и ЖСК, выборных представителей собственников в многоквартирных домах, органы территориального общественного самоуправления, другие общественные организации);
- внести в действующее законодательство изменения, обеспечивающие невозможность сделок купли-продажи нежилых помещений, в которых, согласно проекту, расположены общие инженерные коммуникации многоквартирного дома, без единогласного решения собственников помещений в многоквартирном доме, а также обеспечивающие безусловное признание таких сделок ничтожными;
- внести в действующее законодательство изменения, устанавливающие порядок и условия наложения сервитута на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома;
- внести в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты изменения, устанавливающие регламент передачи управляющей организацией технической документации на многоквартирный дом товариществу собственников жилья или выбранной собственниками управляющей организации, а также регламент перезаключения договоров поставки коммунальных ресурсов при смене управляющей организации или создании ТСЖ;
- внести в действующее законодательство изменения, устанавливающие сроки и порядок перехода на приборный учет потребления коммунальных ресурсов и расчеты за потребленные коммунальные ресурсы по показаниям приборов учета.
2. Обратиться к Правительству Российской Федерации с предложением:
- внести изменения в Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах для приведения в его соответствие с Жилищным, Земельным и Градостроительными кодексами Российской Федерации, а также для установления порядка формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;
- принять меры для контроля выполнения органами местного самоуправления требований Жилищного, Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации в части формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на основании фактического землепользования, а не «по отмостке» многоквартирных зданий, а также в части включения колясочных, чердаков, технических этажей и технических подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, в состав общего имущества в многоквартирных домах;
- внести в Правила содержания общего имущества в многоквартирных домах изменения, предусматривающие порядок определения состава общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме, а также порядок формирования, восстановления и передачи технической документации на многоквартирный дом;
- внести в Правила предоставления коммунальных услуг изменения для установления возможности заключения договоров между гражданами и организациями коммунального комплекса при любом способе управления, а также для уточнения порядка расчетов за потребленные ресурсы при наличии приборов учета и без них;
- выступить с инициативой разработки государственной программы энергоэффективной модернизации жилищного фонда и ресурсосбережения, предусматривающей различные меры поддержки ТСЖ при кредитовании на цели капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов и ресурсосбережения;
- выступить с инициативой разработки государственной программы, направленной на жилищное просвещение граждан, а также на повышение «жилищной грамотности» работников государственных учреждений (судов, прокуратуры, контрольных органов и др.).
3. Обратиться к органам местного самоуправления с предложением:
- не допускать распоряжения земельными участками в жилой застройке, пока смежные земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, не сформированы;
- разрабатывать и утверждать местные программы энергоэффективной модернизации жилищного фонда и ресурсосбережения, стимулирующие инициативы собственников и предусматривающие различные меры поддержки ТСЖ при кредитовании на цели капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов и ресурсосбережения;
- принять на себя расходы по восстановлению технической документации на многоквартирные дома, утраченной в период управления такими домами муниципальными жилищными организациями, для последующей передачи такой документации товариществам собственников жилья или выбранным собственниками управляющим организациям;
- предоставлять равные возможности для конкуренции на рынке жилищных услуг управляющих организаций любых форм собственности, независимо от того, кем учреждены такие управляющие организации;
- проводить информационные кампании, направленные на жилищное просвещение населения, на развитие самоорганизации собственников помещений в многоквартирных домах и профессионального управления многоквартирными домами, не противопоставляя ТСЖ и управляющие организации друг другу, популяризировать опыт договорных отношений ТСЖ и управляющих организаций;
- поддерживать программы информационных и обучающих центров, направленные на жилищное просвещение и обучение управлению многоквартирными домами, оказывать методическую и консультационную помощь, в том числе в проведении совещаний, семинаров, обучающих курсов.
4. Рекомендовать товариществам собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным кооперативам и их объединениям:
- развивать систему демократического управления в ТСЖ (ЖК, ЖСК) через правление с постоянно обновляемым составом, ревизионную комиссию, общественные комиссии и другие органы, позволяющие вовлекать по возможности всех собственников помещений в многоквартирном доме в принятие решений об управлении общим имуществом;
- привлекать на основе конкурентного отбора профессиональные управляющие и/или обслуживающие организации для повышения профессионального уровня управления и содержания многоквартирных домов, контролировать исполнение ими договорных обязательств;
- заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, контролируя объемы и качество поставляемых коммунальных ресурсов;
- устанавливать приборы учета потребления коммунальных ресурсов, проводить ресурсосберегающие ремонты домов, находящихся в управлении товариществ собственников жилья;
- в целях формирования возможностей кредитования для проведения капитального ремонта многоквартирных домов направлять в банки и кредитные организации запросы об условиях предоставления кредитов товариществам собственникам жилья;
- активизировать обмен опытом, участие в объединениях ТСЖ и ЖСК (ЖК).
5. Рекомендовать Ассоциации некоммерческих организаций в поддержку ТСЖ и ЖСК:
- обобщать проблемы и предложения товариществ собственников жилья и кооперативов, региональных и местных объединений ТСЖ и ЖСК (ЖК) и направлять в соответствующие федеральные ведомства;
- обобщать и активно распространять положительный опыт управления многоквартирными домами товариществами собственников жилья, опыт конструктивного взаимодействия НКО, представляющих интересы собственников, с управляющими организациями, организациями коммунального комплекса и органами власти;
- оказывать методическую и организационную поддержку региональным и местным объединениям ТСЖ и ЖСК (ЖК), некоммерческим информационным и обучающим центрам жилищного просвещения.
