Естественно, что для эксплуатации инженерных систем необходим беспрепятственный доступ в эти помещения собственника, подрядчиков с целью обслуживания систем, ремонта, реконструкции в соответствии с развитием современных технологий в коммунальном хозяйстве.
На практике, доступ в технические помещения для обслуживания систем оказывается ограничен появившимся, без ведома жителей, часто с подачи муниципалитета, новым собственником технических помещений.
Новый собственник использует технические помещения в коммерческих целях, приспосабливая их под помещения общественного назначения (для организации кафе, магазинов и т.п.). Интересы нового собственника находятся в объективном противоречии с интересами жителей – собственников дома, задача которых - обеспечить надежное и экономичное функционирование инженерных систем.
На этой почве и возникает конфликт задач, возлагаемых на эти помещения, которые после реконструкции, проведенной новым владельцем, несут двойную функцию - технического подвала и помещений общественного назначения. Сама по себе такая реконструкция возможна и даже могла бы приносить доход собственникам – проживающим в доме - гражданам, снижать их бремя на содержание и ремонты дома.
Однако, когда это такая реконструкция делается без согласия собственников, становится невозможной нормальная эксплуатация инженерных систем дома, тем более их дальнейшее усовершенствование под современные требования энергосбережения, безопасности и надежности.
С технической точки зрения строительных норм и правил (СНиП «Здания жилые»), требования к конструкции технических помещений весьма отличаются от требований к помещениям общественного назначения, встраиваемых в жилые здания. Для обеспечения легитимного использования технического помещения, технического подвала, например, новый собственник обязан проводить целый комплекс строительно-монтажных работ, в ходе которого затрагиваются конструктивные элементы здания, меняются эксплуатационные характеристики помещений. В противном случае, помещение не будет соответствовать требованиям СНиП, предъявляемым к помещениям общественного назначения ни по конструктивным требованиям, ни по санитарной, пожарной или электротехнической безопасности. Эксплуатация помещения, неприспособленного под помещение общественного назначения в строгом соответствии со СНиП, разрешена быть не может.
Совершенно очевиден факт - ни один подвал, специально не проектируемый под помещение того или иного общественного назначения не соответствует нормам СНиП предъявляемым к помещениям общественного назначения, а значит такой подвал является техническим помещением и должен в соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ признаваться общей долевой собственностью жилого дома. Такой подвал передаваться кому-либо в качестве помещения общественного назначения не может.
Чтобы приспособить низкие и тесные подвалы под кафе и магазины, коммерсанты углубляют полы, прорубают в несущих стенах старых домов новые входы, неся угрозу разрушения.
Технические подвалы продолжают продаваться муниципалитетами третьим лицам. Продаются помещения водомерных узлов и тепловых пунктов, арендаторы занимают даже лифтовые шахты. В результате, у технического имущества де-факто появляются два владельца-пользователя один со свидетельством о собственности, благодаря решению муниципалитета, другой – жители дома по причине жизненной необходимости.
Для легализации процедуры оформления продажи технического подвала, изобретена формула, противоречащая действующему законодательству, но закрепившаяся в действиях муниципалитетов и судебной практике (не всей к счастью): «если подвал не используется исключительно по техническому назначению, и обладает иными дополнительными свойствами, такой подвал может быть обособлен как самостоятельный объект недвижимости и не является общим имуществом граждан».
Для соответствия этой формуле муниципалитету достаточно начать сдавать в аренду любой подвал. Тут же формально обнаруживаются «иные дополнительные свойства» – объект сдается в аренду, использование подвала «исключительно по техническому назначению» отсутствует, а это уже удовлетворяет условиям, изобретенной чиновниками и закрепленной судебной практикой «хитрой» формулы, и, подвал, который жители и УК использовали для обслуживания инженерных сетей дома «пошел с молотка».
В этом и кроется корень конфликта. Необходимо, прежде всего ввести жесткий контроль над передачей нежилых помещений жилых домов в иную собственность. В каждом таком случае необходимо проведение технической инвентаризации и экспертизы определяющих назначение помещений, их соответствие техническим или общественным помещениям, с учетом проектной документации на здание жилого дома.
К сожалению, уровень технической подготовки специалистов муниципалитетов, органов технической инвентаризации (БТИ), УФРС и даже судей, не достаточен, для полноценной и объективной оценки назначения технических помещений. БТИ даже не фиксируют наличие в помещениях коммуникаций и оборудования, это не в их компетенции определять технический подвал или нет. БТИ пишут то, что им скажет администрация. В связи с этим производится масса ошибок в решениях властей и судов, чреватая отторжением у граждан их собственного имущества. Как следствие возникает и определенная социальная напряженность в городах, где политика муниципалитетов не строится на технически компетентной основе в отношении определения назначения нежилых помещений в МКД.
Вместе с тем, в каждом крупном городе существуют специализированные сертифицированные организации проводящие строительную экспертизу, имеющие для этого в штате соответствующих опытных инженеров строительных специальностей, могущие объективно судить о назначении помещений. Почему бы не воспользоваться их услугами?
Определить правильное назначение помещений для муниципалитетов - важнейшая задача, решение которой способно предотвратить серьезные ошибки и потери бюджетных средств, предостеречь от нанесения урона гражданам, обеспечить быстрое и эффективное реформирование ЖКХ. По видимому, со специалистами муниципалитетов необходимо провести специальные обучающие семинары.
Проблема безопасной эксплуатации жилых домов носит массовый характер, необходимо принятие специальных мер на правительственном уровне, для наведения порядка в этой сфере коммунального хозяйства.
