Слушания открыла член cовета Общественной палаты России Разворотнева С.В.
Доклад о состоянии проблемы отчуждения общего имущества сделал Пинчуков А.П. - председатель комиссии межрегиональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК,
председатель правления Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК.
С содокладом выступила Юнисова Е.И. - исполнительный директор Ассоциации некоммерческих организаций по содействию развития ТСЖ и ЖСК, .
Участники слушаний: Председатель ассоциации ЖК ЖСК и ТСЖ Санкт-Петербурга Акимова М.Я., представитель ТСЖ «Дом на Фурманом» Лебедева Т.В.; помощник уполномоченного по правам человека в Москве Гуменюк В.С., сопредседатель объединения «Жилищная солидарность» Катаев Д.И., главный редактор журнала «Председатель ТСЖ» Беркимбаева С.М., представитель МОО «ВСЕ ДОМА» Замотина В.В. и другие, на конкретных примерах показали факты многочисленных нарушений прав жителей многоквартирных домов, связанных с отчуждением муниципальными образованиями подвалов, чердаков, лифтовых, колясочных и даже мусоропроводных камер, дворовых территорий и строений, составляющих инженерную инфраструктуру необходимую для содержания и обслуживания каждого жилого дома.
Помимо критических замечаний участники показали примеры успешной борьбы за свои права, высказали ряд конструктивных предложений о недопущении дальнейшей растраты общего имущества граждан и необходимости создания инструментов внесудебного урегулирования споров.
На слушаниях прозвучали рекомендации:
- о необходимости углубленного рассмотрения состояния проблемы на уровнях субъектов Российской Федерации,
- о создании механизмов общественного контроля для предотвращения незаконных отчуждений жизнеобеспечивающих частей многоквартирных жилых домов,
- о прекращении каких-либо действий муниципалитетов по отчуждению спорного имущества многоквартирных домов без специального комиссионного обследования с участием собственников и специалистов.
В слушаниях приняли участие и высказали солидарную с представителями собственников жилья точку зрения, представители прокуратуры и жилищной инспекции города Москвы.
Код для просмотра полной видео записи слушаний: http://video.oprf.ru/conference/view/id/925
Доклад (краткое сообщение) Пинчукова А.П.
Уважаемые коллеги!
Характерной особенностью многоквартирного дома является наличие в нем общих для всех помещений конструктивных элементов и инженерной инфраструктуры, обеспечивающих помещения коммунальными ресурсами, нормальными условиями для проживания человека.
Инженерные сети пронизывают весь жилой дом, основное оборудование сконцентрировано в подвалах и чердаках. Эти и другие нежилые помещения, придомовую территорию ст. 36 Жилищного кодекса относит к общему долевому имуществу собственников многоквартирных домов.
Задача управления жилым домом поставленная Жилищным кодексом, сводится к управлению этим имуществом.
Однако, реальная жизнь обладателей квартир в многоквартирном доме подчас ставит собственников в ситуацию когда предмет управления - общее имущество оказывается в руках третьих лиц. Чаще всего это отчуждение начинается с оформления помещения в собственность городского муниципального образования.
Наша комиссия в течении 2 лет изучает ситуацию в регионах, мы вынуждены констатировать, что подобное отчуждение происходит повсеместно и чаще в наиболее крупных городах, областных центрах, Москве, Санкт-Петербурге.
Процесс отчуждения Основывается на искаженном понимании Постановления Верховного Совета РФ №3020-1 от 27.12.1991г. о разграничении федеральной собственности, передачи жилого фонда в казну субъектов Федерации.
Субъекты Федерации в свою очередь своими решениями передали жилые дома муниципальным образованиям, городам и поселкам.
В настоящее время на вопрос: «на каком основании происходит отчуждение подвалов, колясочных, чердаков, лифтовых?», Муниципальные чиновники отвечают: «граждане приватизировали свои квартиры, а подвалы, чердаки, колясочные и лифтовые остались в собственности муниципалитета !». Такая незамысловатая формулировка не имеет ничего общего с решениями субъектов РФ, принятых в 1992 году и с ПВС РФ №3020-1.
Сами решения субъектов и приложения к ним содержат перечни жилых домов и отдельные объекты, находившиеся на момент передачи в государственной собственности. Таких помещений как чердаки, подвалы, лифтовые, колясочные эти перечни не содержали никогда, то есть этими решениями, как самостоятельные объекты права, помещения не передавались.
Самостоятельным объектом права они никогда не были по природе своего возникновения и несли лишь вспомогательные функции для обеспечения надлежащего комфорта и безопасности проживания граждан.
Однако, что характерно в практике работы чиновников такова, что муниципалитет города или района может сегодня забрать в свою собственность помещения подвала или чердака любого дома, лишь бы дом, был передан в муниципальную собственность, а какое помещение город себе в нем выберет остается на усмотрении администрации.
Чиновники настолько привыкли к существованию такой вольности, что не задумываются над тем, что упомянутые документы не содержат сведений об отчуждаемом ими в собственность города имущества.
На нелепость такой логики местных администраций периодически указывают решения Арбитражных судов, но чиновничий механизм настолько инерционен, что не обращает внимание на состоявшиеся судебные акты и в том же районе, при тех же обстоятельствах, но уже в других домах, снова отчуждаются помещения.
Вторая причина по которой помещения собственников оказываются отчужденными состоит в непонимании предназначения и функций помещений (как правило подвалов и чердаков), по обеспечению всего дома пакетом коммунальных ресурсов. Муниципалитет на глазок, по принципу «пол-потолок» определяет желаемый состав помещений, забирает те, которые можно использовать в коммерческих целях. Такое изъятие происходит за спиной у граждан с использованием справок из бюро технической инвентаризации, в задачу которых объективно не входит учет инженерного оборудования, фиксация на планах помещений коммунальных сетей.
Чиновник муниципалитета с такой справкой и решением областного Совета народных депутатов (в котором, как мы знаем, не указано конкретное помещение) идет в управление Росреестра, где не встречает сопротивления и получает свидетельство о праве собственности на любое избранное им помещение.
Формальный пробел с конкретизацией отчуждаемого помещения устраняется ведением так называемого реестра муниципальной собственности, который на самом деле существует лишь виртуально. В материю воплощается только некая выписка из реестра со ссылкой на решение Совета народных депутатов (в котором, как мы знаем, никакого конкретного помещения не указано) и указывается площадь помещения взятая из справки БТИ. Таким образом появляется пакет «правоустанавливающих» документов! При этом собственников дома о данной процедуре никогда и нигде в известность не ставили.
Вскоре после сдачи в аренду (этап необходим для придания им неких виртуальных «дополнительных свойств», чтобы сослаться в суде), помещения выставляются на торги, после чего общее долевое имущество возвратить собственникам дома становится уже проблематично в силу приобретения этих помещений добросовестными правоприобретателями.
Последствий таких отчуждений долго ждать не приходится. Только в 2011 году общеизвестными стали сразу несколько случаев обрушения подъездов и жилых домов во Владивостоке, в Струнино и Ярославле, везде есть жертвы.
Москва, Хабаровск, Санкт-Петербург, Волгоград, Кострома, Пермь – везде есть случаи треснувших стен и других аварий из-за раскопки фундамента новым собственником-коммерсантом.
В период подготовки домов с отчужденными подвалами к зиме и при устранений аварии на сетях отоплений ни собственник, ни управляющие компании не могут получить доступ в подвал для локализации проблем. Из-за этого опрессовка и промывка систем проводится лишь на бумаге, отсюда и повышение потерь тепловой энергии и других ресурсов, ускоренный износ инженерного оборудования и коммунальных сетей, отсутствие возможностей провести модернизацию оборудования в соответствии с ФЗ №261 «об энергосбережении».
Уже не приходится говорить о повышении комфорта проживания, установке дополнительного оборудования, улучшающего качество жизни собственников многоквартирных домов. Заполнение чердачных пространств холодных конструкций кровель мансардами, приводит к повышенному обледенению зимой и катастрофическому образованию сосулек. Это беда для старых домов Санкт-Петербурга.
Так муниципалитеты, с одной стороны манипулируя ПВС №3020-1, решениями субъектов РФ от 1992 года, игнорируя технические условия эксплуатации жилых домов отчуждают важные функциональные части жилища, делая жилой дом по существу инвалидом.
Это приводит к ущербу жилому фонду наших городов и несет в себе потенциал аварийных и катастрофических ситуаций, с несколько отложенным во времени результатом, вследствие того что инженерное оборудование, фундамент, кровля зданий надлежащим образом прекращают обслуживаться.
Необходимо заметить, что собственники пытаются противостоять неправомерным действиям чиновников и обращаются в суды. Они не всегда находят поддержку, так как оппонентом для них в судах является уважаемая администрация города, представители которой в судах ради сохранения своего реномэ частенько лукавят (примеров десятки).
Важно уточнить, что в судах обычным гражданам противостоят целые юридические службы муниципальных образований. Граждане, отстаивая нарушенную справедливость должны понести серьезные материальные затраты на пошлину, экспертизу от десятков до несколько сот тысяч рублей стоимостью, найти средства на адвокатов. Силы явно не в пользу граждан. Особенно если учесть, что речь идет об исправлении неправомерных действий чиновников, гражданами, действующими в интересах сохранения жилого здания!
Половину судов за общее имущество проигрывает отдел муниципального имущества администрации Костромы, это значит, что суды перегружены ненужными разбирательствами. Снова материальный ущерб государству!
Такая ситуация заставляет задуматься о качестве работы администраций, о создании способов внесудебного урегулирования споров о нежилых помещениях и другом общем имуществе многоквартирных домов.
Администрации городов, призванные к созданию комфортного проживания граждан не в судах должны разговаривать с жителями.
Мы должны найти механизмы обеспечения безопасного и комфортного проживания в граждан, исключить риски катастроф из-за нерадивости чиновников, некомпетентно вмешивающихся в процесс эксплуатации жилого фонда. Это снизит непредвиденные затраты государства, и даст возможность беспрепятственного реформирования коммунального хозяйства страны.
Следует признать, что благодаря настойчивости энтузиастов в Москве, Костроме, Санкт-Петербурге, Перми, Мурманске значительная часть судебных решений положительна. В последнее время, благодаря активности московских ТСЖ, правительство Москвы увидело проблему и делает шаги по ее решению. Созданы межведомственные комиссии призванные возвращать имущество гражданам из собственности города.
Дело не быстрое, но положительные тенденции констатировать уже можно. Счет возвращенных подвалов пошел уже на 2 десяток.
Наметившиеся тенденции с интересом рассматриваются администрациями и других городов. Так в Костроме Общественная палата Костромской области с участием городской Думы и администрации города поддержала практику московских коллег по созданию межведомственных комиссий. Рекомендовала муниципалитетам, перепроверить статус помещений находящихся в собственности города на предмет выявления признаков Общего имущества.
Задумывается над этим вопросом и администрация Ярославля.
Вместе с тем, в вопросах специальной компетенции могла бы более активную позицию занимать Государственная жилищная инспекция, которая в подобных спорах могла бы выносить решения самостоятельно. Это снимет нагрузку с без того перегруженных судов.
Очевидно что граждане нуждаются в помощи, механизм разрешения споров во внесудебном порядке, предложенный московским правительством заслуживает изучения. Такие комиссии считаю надо создавать повсеместно. Можно дать на места рекомендации о критериях оценки помещений, регламенте работы комиссий, чтобы процесс их работы был более прозрачным. Важно коллегиально и объективно оценить и техническую и юридическую стороны вопроса.
Это снимет напряжение в обществе, даст возможность жителям многоэтажек по-настоящему заняться управлением, повышением комфорта проживания, благоустройством дома и придомовой территории.
Важным элементом для организации системного решения проблемы могла бы стать инвентаризация нежилых помещений, находящихся в жилых домах, создание при комиссии по самоуправлению и политике в ЖКХ Общественной палаты РФ, или в структуре общественного контроля в ЖКХ, специальной рабочей группы для ведения постоянного мониторинга состояния проблемы на местах, обобщения опыта и разработке предложений по дальнейшему совершенствованию самоуправления, общественного контроля, способствующих сохранению жилого фонда страны.
Предложения комиссии в адрес Общественной Палаты Российской Федерации мы приложили в распространенный здесь Аналитический обзор проблем общего долевого имущества.
Предложения Общественной палате Российской Федерации о мерах по защите и восстановлению
имущественных прав собственников многоквартирных жилых домов
1. Комиссия Общественной палаты Российской Федерации по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике констатирует существование многочисленных фактов нарушения прав собственников многоквартирных домов на общее долевое имущество на территориях субъектов РФ, наиболее часто права собственников нарушаются в центральных городах областей, Москве, Санкт-Петербурге.
2. С целью проведения постоянного и оперативного мониторинга состояния проблемы, создать при комиссии по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Общественной палаты Российской Федерации, в поряжке осуществления общественного контроля, рабочую группу по контролю и изучению состояния проблемы отчуждения общего долевого имущества собственников многоквартирных домов. В работу рабочей гуппы пригласить представителей Министерства регионального развития, НП «ЖКХ Развитие», Государственной жилищной инспекции, организаций собственников жилья (ассоциаций Советов МКД, ТСЖ, ЖСК), основными задачами которой будут являться:
a) контроль, исследование и анализ ситуации по проблеме защиты общего имущества собственников МКД;
b) разработка конкретных мероприятий и рекомендаций по восстановлению нарушенных прав домовладельцев.
3. В целях предотвращения дальнейшего ухудшения ситуации, рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления:
3.1. В случае возникновения споров о принадлежности нежилых помещений многоквартирных домов к общему долевому имуществу собственников, в досудебном порядке организовывать по заявлению собственников многоквартирных домов инвентаризацию (обследование) нежилых помещений. Для проведения обследования помещений создавать комплексные межведомственные комиссии, с участием представителей государственной жилищной инспекции, специалистов строителей, общественности и собственников домов, основной задачей которой должно быть выявление спорных помещений соответствующих признакам общего долевого имущества на предмет установления соответствия помещений критериям общего долевого имущества, сформулированных в статье 36 Жилищного кодекса РФ и возвращения таких помещений в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов.
3.2. Рекомендовать муниципальным образованиям субъектов Российской Федерации в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и не имеющих проектного статуса помещений общественнного назначения, не заключать сделки по оформлению прав собственности, продаже с торгов, сдаче в аренду, заключение договоров на реконструкцию или переоборудование, без предварительного комиссионного обследования помещений;
4. На региональном и муниципальных уровнях провести единую техническую инвентаризацию подвалов и других технических и вспомогательных помещений в многоквартирных жилых домах по заявкам собственников, с участием межведомственных комиссий, с целью проверки относимости помещений к общему долевому имуществу в соответствии с требованиями ст.36 Жилищного кодекса РФ.
5. Разработать мероприятия и регламенты обеспечивающие:
- безопасную эксплуатацию и сохранность общего домового имущества;
- приоритет использования технических и вспомогательных помещений для обеспечения безопасных и комфортных условий проживания граждан перед коммерческим использованием таких помещений;
- комплекс мероприятий, направленных на восстановление, утраченных имущественных прав домовладельцев.
6. Рекомендовать Министерству регионального развития, органам местного самоуправления разработать специальные обучающие программы и организовать проведение семинаров для специалистов ЖКХ, комитетов по управлению государственным имуществом о технически грамотном отношении к общему долевому имуществу МКД.
7. Комиссии ОП РФ общественным организациям собственников жилья организовать проведение специализированных межрегиональных конференций-круглых столов на уровне специалистов Общественных палат регионов, с участием представителей администраций субъектов Федерации, муниципальных образований, жилищной инспекции, Росреестра, Минюста, МЧС, представителей организаций собственников жилья.
7.1. Организовать освещение хода решения проблемы незаконного отчуждения общего имущества в СМИ.
7.2. На уровне организаций местного самоуправления организовать проведение конкурсов по наиболее бережной и эффективной эксплуатации общего долевого имущества
(Доклад полный "Аналитический обзор состояния проблемы отчуждения общего имущества", прилагается.)
