- высокой изношенностью и низкой энергоэффективностью многоквартирных домов и коммунальных сетей. Отсутствием технической документации на большинстве многоквартирных домов, находившихся в управлении муниципальных служб;
- неурегулированностью проблемы задолженности государства и муниципалитетов как прежнего собственника по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
- непрозрачностью процедур установки тарифов на товары и услуги ресурсоснабжающих организаций, слабым распространением практики установления собственниками помещений индивидуальных для каждого многоквартирного дома размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций, низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;
- несоблюдением в полной мере прав и обязанностей собственников и нанимателей по выполнению обязательств по содержанию общего долевого имущества в многоквартирном доме;
- неэффективным функционированием отдельных ТСЖ, обусловленным в том числе невозможностью обеспечить профессиональное управление многоквартирными домами в условиях часто сменяемого руководства ТСЖ, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников, а также распространенными злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц, стремящихся к подмене реальных ТСЖ их фиктивными аналогами;
- неотрегулированными отношениями между поставщиками коммунальных ресурсов, исполнителями коммунальных услуг и потребителями, результатом чего являются нетарифные поборы, навязываемые монополистами-поставщиками коммунальных ресурсов, высокий уровень неплатежей и отсутствие своевременных и полных расчетов с ресурсоснабжающими организациями;
- отчуждением у собственников общедолевого имущества, в первую очередь – технических помещений, что приводит не только к нарушению законных прав собственников помещений, но и к нарушению правил безопасной эксплуатации многоквартирных домов, а также снижает эффективность управления ввиду отсутствия целостности объекта управления как единого жилищно-земельного комплекса;
- саботажем оформления прав общей долевой собственности на земельные придомовые участки со стороны администраций ряда городов, включая Москву, Санкт-Петербург и др. крупные города;
- повсеместным проявлением бюрократического подхода органов местного самоуправления при рассмотрении многочисленных обращений граждан на нарушения прав граждан в сфере ЖКХ;
- отсутствием государственного заказа на жилищное просвещение собственников помещений в многоквартирных домах.
Проблемы реформирования ЖКХ и повышения качества обслуживания многоквартирных домов находятся в зоне внимания органов власти. На заседаниях Совета при Президенте РФ по развитию местного самоуправления (5 октября 2010 г.), Президиума Государственного совета при Президенте Российской Федерации по вопросам развития современной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (24 ноября 2010 г.) был принят ряд важных решений, направленных на стабилизацию ситуации в сфере ЖКХ.
Одним из мероприятий в этом направлении является разработка законопроекта «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты российской Федерации», принятого Государственной думой РФ в первом чтении.
Данный законопроект является важным шагом в сфере законодательного регулирования проблем управления многоквартирными домами. Посредством данного законопроекта предлагается разрешить многие проблемные вопросы, проявившиеся в течение 5 лет реализации Жилищного кодекса Российской Федерации:
- обеспечить четкость обязательств управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов;
- установить прозрачные процедуры управления многоквартирными домами;
- ввести ответственность собственников помещений в многоквартирном доме, управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов за нарушение своих обязательств в сфере управления многоквартирными домами.
Вместе с тем остается неурегулированным целый ряд проблем, в том числе:
- не определено понятие «многоквартирный дом»;
- не устранена в полной мере проблема единого заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание в домах, в которых созданы ТСЖ, так как часть собственников является членами товарищества, а не члены ТСЖ имеют другой статус;
- на федеральном уровне отсутствует регламентация деятельности получивших распространение на практике домкомов, советов дома, «старших по дому», их функции и полномочия не определены;
- не определены на федеральном уровне в полной мере процедуры передачи многоквартирных домов при смене способа управления или управляющей организации, включая вопросы передачи и хранения технической документации на МКД, а также ответственность за нарушение данных процедур;
- не урегулированы полностью проблемы формирования общего долевого имущества, в том числе придомовых земельных участков; не регламентирована деятельность по управлению малоэтажной жилой застройкой (сблокированные дома «таун-хаусы») и объектами коммунальной инфраструктуры в поселках индивидуальной жилой застройки.
Вызывает сомнения необходимость дополнения Жилищного кодекса Российской Федерации разделом IX «Саморегулирование в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами». Данные положения закона ориентированы на усиление администрирования в сфере управления многоквартирными домами и могут способствовать уменьшению самостоятельности и прав собственников помещений в многоквартирных домах при принятии решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме и ответственности за такие решения.
Участники слушаний отмечают необходимость дальнейшего совершенствования законодательного регулирования данной сферы, в первую очередь направленного на создание согласованной и равнозначной для всех участников жилищных отношений системы взаимоотношений в сфере ЖКХ, включающей повышение прозрачности деятельности управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, совершенствование ответственности собственников помещений и привлеченных ими лиц за состояние многоквартирных домов и качество коммунальных услуг.
Участники слушаний считают, что решение проблем ЖКХ, защита законных прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах, формирование жилищно-земельных комплексов как объекта управления, эффективное развитие и функционирование объединений собственников и управляющих организаций, развитие рыночных отношений для обеспечения потребителей сферы ЖКХ качественными услугами; антимонопольные мероприятия и контроль за ростом тарифов являются важнейшими задачами сегодняшнего дня, и должны быть решены только при тесном взаимодействии властей всех уровней и общественности.
Участники слушаний считают, что Правительству РФ необходимо направить усилия для скорейшего решения следующих задач:
1. Повышения качественного состояния многоквартирных домов с высокой степенью износа посредством проведения капитального ремонта многоквартирных домов на основании не только прямого бюджетного софинансирования, а в первую очередь создания государственных институтов предоставления гарантий по долгосрочным кредитам ТСЖ и управляющим организациям;
2. Обеспечение многоквартирных домов, бывших в управлении прежнего собственника в лице государства, установленной законодательством технической документацией;
3. Повышения эффективности эксплуатации многоквартирных домов за счет проведения собственниками и привлеченными ими в зависимости от реализуемых в домах способов управления лицами мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Такие мероприятия должны стимулироваться путем реализации федеральных, региональных и муниципальных программ;
4. Создания института адресного субсидирования расходов малоимущих собственников на капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию многоквартирных домов;
5. Создания условий, в том числе законодательных, для широкомасштабного развития конкуренции в области управления многоквартирными домами: снижение административных барьеров со стороны местных администрации, введение добровольной системы саморегулирования;
6. Повышения эффективности управления многоквартирными домами путем обучения (повышения квалификации) за счет бюджетных средств специалистов управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК;
7. Правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья, исключающее разделение собственников жилых и нежилых посещений на членов и не членов ТСЖ, а также устраняющее многовластие в лице общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ (Г.П. Хованская считает что законопроект регулирует данную ситуацию вводя равные права для членов и не членов);
8. Разработки стандартов управления многоквартирными домами, установление требований к управляющим организациям посредством законодательного определения ответственности, возлагающейся на управляющую компанию в случае заключения договора управления многоквартирным домом, к качеству их работы, ответственности за обеспечение безопасных условий проживания граждан и эксплуатации многоквартирных домов;
9. Создания механизмов, стимулирующих участие собственников в принятии решений на общих собраниях и их исполнение, а также повышающих дисциплину по внесению платежей за ЖКУ;
10. Разработки процедур передачи многоквартирного дома (включая передачу технической документации или ее восстановление) при сдаче нового дома, при смене способа управления или управляющей организации, при смене правлений в ТСЖ или ЖСК, а также системы санкций за ненадлежащее их исполнение участниками жилищных отношений;
11. Ужесточения нормативных требований при передаче нежилых помещений в многоквартирных домах в муниципальную, государственную, а в последующем в собственность иных лиц при выбытии таких помещений из состава общего имущества в многоквартирном доме, в том числе – обязательное проведение с участием представителей собственников технической инвентаризации и экспертизы, определяющих назначение помещений, а также установление материальной и уголовной ответственности чиновников за незаконное распоряжение общим имуществом собственников; нераспространение ограниченных сроков исковой давности на сделки, связанные с отчуждением объектов общего имущества в многоквартирных домах;
12. Введение обязательности отражения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в государственном кадастре недвижимости перечня объектов недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
13. Разработка и внедрение обучающих программ, циклов телевизионных передач с целью просвещения собственников жилых помещений, повышения их правовой грамотности и профессионализма по формированию заказа на жилищно-коммунальные услуги;
14. Создание условий для привлечения частных инвестиций в модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем изменения подходов к тарифному регулированию и стимулов для ресурсоснабжающих организаций к проведению модернизации систем коммунальной инфраструктуры и повышению качества и надежности поставки коммунальных ресурсов;
15. Создание эффективных методов управления системами коммунальной инфраструктуры, формирование контрактных отношений по управлению коммунальной инфраструктурой между органами власти и бизнесом в формате государственно-частного партнерства.
Участники совещания подчеркивают, что повышение активности граждан, усиление общественного контроля будет способствовать повышению эффективности управления многоквартирными домами и сферы ЖКХ в целом, а главное позволит передать ответственность за состояние многоквартирных домов от властных структур к самим собственникам, что является целью жилищной реформы.
Важнейшими задачами для Общественной палаты РФ в этом направлении в 2011 году являются:
1. Усиление общественного контроля за формированием тарифов на коммунальные услуги и качеством их оказания гражданам, в том числе через постоянный мониторинг роста тарифов в субъектах РФ и отдельных муниципалитетах, прекращения практики навязывания собственникам установленных для нанимателей размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах;
2. Создание условий для взаимодействия общественных организаций, представителей органов законодательной, исполнительной власти и судебной власти по вопросам нормативного обеспечения сферы управления жилищным фондом посредством проведения тематических слушаний в Общественной Палате РФ и Общественных палатах субъектов РФ в течение 2011 года в соответствии обозначенными выше задачами;
3. Организация работы по проведению экспертизы проектов нормативно правовых актов, включенных в повестку работы Государственной Думы и Правительства РФ на 2011 год, направленных на регулирование отношений в сфере ЖКХ;
4. Поддержка некоммерческих организаций в жилищной сфере путём установления грантов по тематике совершенствования управления многоквартирными домами;
5. Проведение в 2011 году общественных слушаний на региональном и федеральном уровне по следующим темам:
1. Тарифообразование. Актуальность темы обусловлена, прежде всего: 1) ежегодным повышением тарифов на коммунальные услуги, что формирует острую социальную напряженность; 2) сложившимися практиками несоблюдения баланса интересов производителя, исполнителя и потребителя коммунальных услуг при формировании тарифов, что вызывает риски неплатежей за предоставленные ресурсы и дисбаланс качества коммунальных ресурсов и качества коммунальных услуг; 3) отсутствием эффективности производства, транспортировки и потребления коммунальных ресурсов ввиду изношенности инфраструктуры, неразвитости рыночных отношений и низких темпов внедрения энерго- и ресурсосберегающих технологий.
2. Капитального ремонта. Данная тема носит характер исключительной важности ввиду того, что: 1) изношен жилищный фонд более чем на 40% и отсутствуют достаточные средства на его восстановление; 2) до сих пор не выполнены в полном объеме обязательства бывшего наймодателя в части капитального ремонта приватизированного жилья; 3) недостаточны темпы развития альтернативных источников финансирования и накопительных механизмов средств на проведение капитального ремонта.
3. Общедолевой собственности. Тема вызывает интерес по причине того, что 1) не сформированы объекты управления; 2) не обеспечены права собственников на объекты общедолевого имущества, что в свою очередь порождает злоупотребления и развитие конфликтных ситуаций; 3) не формируется сознание ответственного собственника, так как нет определенности в разграничении ответственности между собственниками и органами местного самоуправления.
