Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и главой VI Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), как общее имущество многоквартирного жилого дома. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников квартир и домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения (статья 290 ГК РФ, статья 37 ЖК РФ).
На основании подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Функциональное назначение помещений определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет, то по проектной документации на жилой дом. Назначение помещений: самостоятельные помещения, вспомогательные, технические - должно быть документально определено.
В соответствии со статьей 1 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», Приказом Министерства Российской Федерации поземельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.
Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со строительными нормами и правилами CНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Этаж технический – это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами (СНи11 31 -01-2003).
Таким образом, чердак, подвал, подполье, этаж технический являются конструктивными элементами здания. Указанные технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок (приватизации, аренды, купли-продажи), это общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Данный вывод поддержан судебной практикой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2008 года № Л78-6570/07-Ф02-5414/08 по делу № А78-6570/07).
Для положительного решения судом вопроса о праве собственности на нежилое помещение собственники помещений многоквартирного дома должны представить суду доказательства наличия в спорных нежилых помещениях внутренних инженерных сетей (водопровод, канализация, отопление, электросборка, газовый ввод). При наличии внутренних инженерных сетей чердак, подвал, подполье, этаж технический будут являться конструктивными элементами здания. В связи с этим, данные технические этажи не могут являться самостоятельными объектами прав и предметами сделок (приватизации, аренды, купли-продажи), это общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
И.о. директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Н.А.Васютин.
