ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПЯТОГО СОЗЫВАпо гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рассмотрено Ваше обращение по вопросу нарушения имущественных прав жителей многоквартирных домов с просьбой внести изменения в действующее законодательство, предусмотрев правило о запрете реконструкции, переустройства и переоборудования подвалов и чердаков без согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то, что комитеты Государственной Думы не вправе давать разъяснения законодательства. Данная позиция подтверждена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 года № 17-П.
Информируем Вас о том, что правовой режим подвалов и чердаков многоквартирных домов установлен в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК).
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом.
К общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в пункте 1 статьи 36 ЖК юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Соответственно, если внутри помещений (в том числе подвалов и чердаков), не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.e. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещении в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах.
Статья 44 ЖК прямо предусматривает, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Императивность данной нормы обусловливает невозможность се свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. Данное решение должно приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме). При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно.
Таким образом, законодатель четко определяет признаки отнесения имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая изложенное, необходимости внесения изменений в указанной сфере не усматривается.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункта 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491).
Нарушение положений федерального законодательства и не отнесение по каким-либо причинам тех или иных помещений к общему имуществу в многоквартирном доме может быть обжаловано или оспорено в суде в установленном законодательством порядке.
Возвращаем обращение и реестры подписей собственников для дальнейшего использования всего на 114 листах.
Председатель комитета П.В. Крашенинников.
