ТСЖ Дом

Коллеги!

Всем, кому не безразлична судьба наших домов. Кто устал от бесконечных передергиваний статей жилищного кодекса, постановлений подгоняющих собственников многоквартирных домов под интересы УО или РСО просим высказываться на страницах нашего форума!

О построении взаимоотношений
собственников МКД, подрядчиков, поставщиков и потребителей услуг
на рынке ЖКУ в Российской Федерации.

Настоящей запиской описывается концептуальный подход к системе обеспечения прав собственников жилья предоставленных им конституцией РФ, их ответственности на основании ГК РФ, перед лицами, осуществляющими содержание многоквартирного дома, поставку коммунальных ресурсов, исходя из необходимости, продиктованной требованиями строительных регламентов о безопасной эксплуатации зданий и сооружений, противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. В реальных взаимоотношения возможна передача на правовой, легитимной основе прав участников рынка друг другу, или иным третьим лицам, оказание услуг через посредников, организация иных сделок в рамках законодательства Российской Федерации.

В соответствии с Конституцией, ГК, действующим ЖК РФ в системе управления многоквартирным жилым домом источником управления (управляющих воздействий) и лицом ответственным за сохранность жилища является собственник (в многоквартирном доме - собственники МКД).
1. Собственник МКД – лицо обладающее зарегистрированным правом собственности на жилое или нежилое помещение в МКД, является источником власти в МКД.
2. Пользователь помещений МКД - лицо пользующееся помещениями МКД по договору найма или аренды.
3. Содержание МКД – текущее техническое обслуживание и ремонт систем и конструкций МКД, прилегающей территории, включая капитальный ремонт.
4. Коммунальные ресурсы – холодная и горячая вода, теплоноситель, электроэнергия, газ, водоотведение.
5. Поставщик коммунальных услуг – лицо поставляющее коммунальные ресурсы потребителю по договорам поставки. Агентский договор – разновидность договора поставки посредством агента поставщика услуг.
6. Потребитель коммунальных услуг – Собственник или Пользователь помещения МКД.

Систему комплексного управления МКД, с точки зрения управления, содержания и обеспечения можно условно разделить на функциональные составляющие:
1. Функция управления МКД, осуществляемая собственниками дома, являющаяся источником управляющих решений, обязательных для реализации в процессе содержания МКД и обеспечения МКД коммунальными ресурсами (Функция Самоуправления).
2. Функция потребления услуг по содержанию МКД и коммунальных ресурсов.
3. Функция исполнения услуг по содержанию МКД.
4. Функция исполнения услуг по обеспечению МКД коммунальными ресурсами.

Соответственно логично определить и исполнителей этих функций:
1. Организация самоуправления (ТСЖ, ЖСК, Совет, иные).
2. Исполнитель услуг по содержанию МКД (УК, ТСЖ, ЖСК, иные).
3. Исполнитель услуг по обеспечению МКД коммунальными ресурсами (Производители ресурсов и их партнеры).

С учетом опыта накопленного гражданами и управляющими организациями с момента принятия первой редакции Жилищного кодекса РФ – 2005 года, можно говорить о несовершенстве сложившейся системы управления МКД, искусственности и нелогичности некоторых функций управления и оказания услуг, ограничения свободы предпринимательства, противоречии норм ЖК нормам Гражданского кодекса РФ, антимонопольному законодательству.

С целью исключения этих противоречий, расширения возможностей граждан и субъектов предпринимательства, исключения коррупционных составляющих в действующем законодательстве, построена предлагаемая концепция взаимодействия участников рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) для многоквартирных домов в Российской Федерации.

В соответствии с действующим с поправками с 18.06.2011г. ЖК РФ функция самоуправления реализуется тремя способами
1. Созданием ТСЖ (ЖСК).
2. Созданием совета самоуправления домом.
3. Непосредственным управлением.
Формализованные в трех вариантах возможности организации самоуправления прописаны в ЖК, видимо из побуждения ограничить возможности противоправных действий со стороны недобросовестных граждан или организаций, но мы убедились, что самым массовым способом нарушения прав граждан явились как раз нарушения созданные муниципальными образованиями и их представителями. Права граждан объединяться во имя их общих целей таким узким перечнем форм управления ограничиваются, в то время, как Гражданский кодекс, закон об общественных организациях предусматривают гораздо большие возможности для этого.

Вместе с тем, определяющими факторами развития рынка и качества содержания жилого фонда является не форма объединения граждан для выражения их целей и реализации общих задач, а критерии требований к деятельности той или иной организации, вне зависимости от ее организационно-правовой формы, взявшей на себя функцию управления МКД, его содержания, или обеспечения ресурсами. Эти критерии должны быть общими и для традиционных коммерческих управляющих компаний, и для ТСЖ, и для любой другой формы управления или обслуживания (содержания) МКД.

Для эффективной организации управления МКД, важно различать функции, выполняемые организациями представляющими интересы собственников МКД и организациями выполняющими функции оказания услуг по содержанию и обеспечению МКД коммунальными ресурсами.
(См. в Приложение 1. Концептуальная схема взаимоотношений собственников МКД, подрядчиков, поставщиков и потребителей услуг на рынке ЖКУ РФ.)

В действующем ЖК РФ не удалось выработать общие критерии для ТСЖ и Управляющих компаний. Этого и не надо делать. У них разные цели и функции их различны.
УК, в соответствии с современным пониманием их функций, это подрядные организации, работающие по договору подряда, заключенному с ТСЖ или непосредственно с собственниками МКД. Они, в принципе не могут принимать на себя функции и обязанности принадлежащие собственникам дома. УК создаются на коммерческой основе с целью извлечения прибыли для их владельцев.
Обязанности УК в плане качественного выполнения ими технических регламентов, обязанностей по содержанию общего имущества МКД, должны быть строго определены, их деятельность и механизм ценообразования должны быть открытыми для заказчика: ТСЖ, непосредственно собственников или совета МКД.
Другое дело ТСЖ, или другие организации, которые создаются собственниками с целью выражения и защиты их интересов, которые могут заключить договор подряда с УК, а могут и самостоятельно выполнять функции подрядчика, но тогда к и ТСЖ должны применяться все требования, предъявляемые к организации подрядчику по объему и качеству выполнения ими технических регламентов, обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их деятельность и механизм ценообразования должны быть так же открытыми для собственников МКД.

Главная задача для Правительства РФ - определить регламенты по содержанию и ремонту общего домового имущества, которые будут закладываться в каждый договор подряда, и, таким образом, будет осуществляться качественное обслуживание жилого фонда страны. На основе регламентов осуществляется и контроль качества выполняемых работ.
Вопрос об организационно-правовой форме организации созданной собственниками дома для целей управления МКД (ТСЖ, или иной организации), выполняющей функции заказчика работ по содержанию МКД становится не принципиальным. Важно, чтобы в Жилищном кодексе отражалась необходимость осуществления работ по содержанию и ремонту МКД в соответствии с утвержденным Правительством РФ техническим регламентом, определяющие функции заказчика и подрядчика.
Аналогичным образом должны быть определены регламенты поставки коммунальных ресурсов, типовый рекомендуемый вариант которых должен закладываться в каждый договор поставки, что послужит гарантией качественных поставок и своевременных расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Блок-схема взаимоотношений собственников МКД, подрядчиков, поставщиков и потребителей услуг на рынке ЖКУ РФ, показанная в Приложении 1 к настоящей записке не раскрывает все множество субъектов предпринимательства, могущих быть задействованными в работе по управлению и обеспечению обслуживания и снабжения МКД.
Задача этой схемы показать, что все многообразие форм и договорных отношений между участниками рынка укладывается в эти основные функции. Пути реализации этих функций могут и должны быть продуктом предпринимательской инициативы граждан и организаций, что будет способствовать реализации их максимальных возможностей, и, следовательно, наиболее эффективной работе, оздоровлению состояния жилого фонда страны.

Конференция НФ. Москва, 7.07.2011г.